N° RG 24/00541 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ESNA

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Madame [W] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [Z], demeurant EHPAD ORPEA – [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

Association ASCAP 56, es qualité de curateur de Madame [J] [Z], dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Anne-Laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, substituée par Maître Rachel LE VELY-VERGNE, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e NIVAULT

Copie à : M^e GAUVRIT

R.G. N° 24/00541. Jugement du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 27 février 2009, Mme [W] [E] épouse [S] a consenti à Mme [J] [Z] la location d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 430 euros, outre 35 euros au titre des provisions sur charges.

Il n’est pas contesté que Mme [Z] a été placée sous curatelle renforcée de l’Ascap 56 par jugement initial du 18 décembre 2015.

Un état des lieux de sortie a été régularisé entre les parties, par commissaire de justice le 20 octobre 2022.

Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des contentieux de la protection a fait injonction à Mme [J] [Z] de payer à M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S] la somme de 12095,71 euros et l’a condamnée à régler les frais de requête à hauteur de 51,07 euros et à supporter les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à Mme [J] [Z] et à l’association Ascap 56 son curateur, respectivement les 17 juillet et 28 juin 2024.

Le 12 juillet 2024, Mme [J] [Z], assistée de son curateur, a formé opposition par courrier recommandé.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé réception à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette date, les parties ont comparu, représentées par leur Conseil et l’affaire a été renvoyée au 5 décembre 2024, puis successivement au 23 janvier, 20 mars, 5 juin, 4 septembre et 6 novembre 2025.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’affaire a été retenue et les parties s’en sont expressément référées à leurs dernières écritures.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions n°2, M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S], représentés par leur Conseil, demandent au juge de :

— déclarer l’opposition recevable en la forme et mettre à néant l’ordonnance portant injonction de payer,

— statuant à nouveau, de condamner Mme [J] [Z] assistée par son curateur, à leur payer la somme de 12095,04 euros en principal correspondant au coût des réparations locatives et de la remise en état du logement, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, sous déduction du montant du dépôt de garantie de 430 euros non restitué à la locataire,

— débouter Mme [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— de condamner Mme [J] [Z] assistée par son curateur, à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Pour les moyens repris dans ses conclusions n°2, Mme [J] [Z], assistée de son curateur et représentée par son Conseil, demande au juge de :

— constater qu’elle a occupé les lieux pendant treize ans,

— dire et juger que seuls les travaux de réfection des murs du salon, du couloir et de l’entrée relèvent de dégradations locatives et qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté sur le coût des travaux de reprise,

— dire et juger que Mme [Z] ne saurait être tenue au-delà de la somme de 672,87 euros au titre de la reprise des murs et de la somme de 2070,82 euros au titre de la réfection du sol,

— dire et juger qu’il y a lieu de déduire des sommes mises à sa charge la somme de 430 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,

— débouter les demandeurs du surplus de leurs prétentions,

— condamner solidairement M. et Mme [S] à lui régler la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mm [S] aux entiers dépens de l’instance.

R.G. N° 24/00541. Jugement du 15 janvier 2026

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’opposition

L’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer a été formée dans le respect des forme et délai exigés par les articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

Il y a lieu de recevoir l’opposition et d’annuler l’ordonnance contestée.

Sur la demande principale en paiement

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

En l’espèce, M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S] demandent au juge de condamner Mme [J] [Z] assistée de son curateur, à leur payer la somme de 12095,04 euros en principal correspondant au coût des réparations locatives et de la remise en état du logement, sous déduction du montant du dépôt de garantie.

Ils produisent les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés à l’amiable lors de la prise de possession des lieux et par commissaire de justice à leur restitution, ainsi que le devis de la société Béguin spécialisée dans les travaux de peinture et revêtements de murs et sols pour un montant de 8083,24 euros et la facture de l’Eurl Oncomode pour la réfection de la salle de bains à hauteur de 5605,85 euros.

Ils entendent faire valoir que :

— ils ont procédé à divers travaux avant l’entrée de Mme [Z] dans les lieux,

— contrairement aux allégations adverses, le logement était en bon état de réparations locatives lors de la prise à bail,

— ils ont procédé à des travaux d’entretien pendant l’occupation des lieux,

— les désordres constatés dépassent la simple vétusté et confirment au contraire un manque d’entretien manifeste de la part de la locataire et des dégradations locatives, en lien notamment avec la présence d’un animal.

Ils exposent que s’il est entendable qu’un coefficient de vétusté soit appliqué sur les réclamations qu’ils formulent, il est inconcevable que celui-ci soit de 30% pour les parquets et 70% sur les peintures.

Mme [Z] souligne que le logement était vétuste à la date d’entrée dans les lieux et qu’elle l’a occupé pendant treize ans, de sorte qu’elle demande au juge de limiter les prétentions des demandeurs aux travaux de réfection des murs du salon, du couloir et de l’entrée avec application d’un coefficient de vétusté sur le coût des travaux de reprise, à hauteur de 70% s’agissant des peintures et 30% s’agissant des sols.

Si le locataire se voit imposer par les dispositions légales ci-dessus rappelées de prendre en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, l’article 7 exclut expressément les réparations occasionnées par malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure, mais également celles qui sont rendues nécessaires par la vétusté.

Il convient de prendre en compte la vétusté des revêtements et autres installations pour discriminer les frais qui incombent au bailleur de ceux dont est responsable le locataire. Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués et un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il est constant que le locataire est tenu d’une obligation de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement et qu’à ce titre aucune vétusté ne peut être retenue.

Par ailleurs, les propriétaires sont en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que leur cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail. Leur indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’une perte de valeur locative.

En l’espèce, il ressort des conclusions de Mme et M. [S] et du décompte transmis à l’Ascap (pièce 11) comparé aux devis et factures, que leurs demandes se décomposent de la manière suivante :

— entrée :

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture : 502,72 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 90,07 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (2 portes vitrées, 2 portes pleines, plinthes bois) : 285,76 euros hors taxe,

— séjour :

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture : 1201,66 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 437,61 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte vitrée, coffre de volet roulant, plinthes bois, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur) : 554,48 euros hors taxe,

— parquet à remplacer : 2937,41 euros hors taxe,

— couloir :

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture : 334,64 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 50,29 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte vitrée, portes pleines, portes MDF) : 383,66 euros hors taxe,

— WC :

— revêtement mural : 329,97 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 32,41 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux : 55,43 euros hors taxe,

— salle de bains :

— mise en peinture toile de verre existante : 345,36 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 110,19 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (radiateur, porte pleine) : 245,40 euros hors taxe,

— baignoire et robinetterie : 648 euros

— Chambre :

— mise en peinture sur toile de verre existante : 590,32 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 238,70 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte pleine, coffre de volet roulant, plinthes bois, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur) : 463,88 euros hors taxe,

— Cuisine :

— mise en peinture sur toile de verre existante : 518,13 euros hors taxe,

— mise en peinture du plafond : 185,51 euros hors taxe,

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte pleine, coffre de volet roulant, canalisation apparentes, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur) : 454,50 euros hors taxe.

Selon les éléments du dossier, les propriétaires ont fait procéder à la réfection des peintures du logement, plafonds, murs et radiateurs, en septembre 2003, soit cinq ans et demi avant l’entrée de Mme [Z] dans les lieux.

Quatre volets roulants ont été installés en février 2004.

Ils ont changé la chaudière en 2010, le revêtement de sol de la chambre en 2014 et trois fenêtres/baie vitrée en 2018.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé par les parties à l’amiable.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par un commissaire de justice en présence des propriétaires et d’un représentant de l’Ascap, Mme [Z] dûment convoquée.

Mme [Z] a occupé les lieux pendant 13 ans et 8 mois.

S’agissant des demandes concernant l’entrée

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Entrée

— plafond : peinture état moyen, s’écaille dans le dégagement

— murs : tapisserie bon état, un peu jaunie vers le haut, 1 crochet

— plinthes : état moyen, anciennes

— porte d’entrée bois, bon état

— plafond : peinture blanche jaunie, quelques déjections de mouches, sale ; plusieurs traces de couleur gris noir ; baguettes jaunies, vétustes

— murs : papier peint ancien, dégradé, traces de griffures et déchirures ; arraché par endroits ; de part et d’autre de la porte d’entrée, les pieds de murs sur recouverts de tapis moquette collés, l’un se décolle, ensemble en mauvais état ; sur le mur face à l’entrée, traces de couleur rouge et orange, coulures perceptibles ; papier peint sale, dégradé, en mauvais état

— plinthes en carrelage : anciennes et défraîchies, en état d’usage

— porte d’entrée : côté logement, une trace d’adhésif, toiles d’araignées, traces de doigts, l’ensemble est à nettoyer

— mise en peinture du plafond :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture du plafond était dans un état moyen.

Les constatations réalisées par le commissaire de justice ne viennent nullement justifier la remise en peinture du support compte tenu de la durée d’occupation des lieux mais un simple nettoyage pour un montant qui sera forfaitairement fixé à 20 euros TTC.

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture

Si Mme [Z] ne conteste pas le principe de sa mise en cause à ce titre, elle entend voir retenir une vétusté de 70%.

La tapisserie murale était en bon état, bien qu’un peu jaunie vers le haut mais les constatations effectuées lors de la reprise des lieux démontrent des dégradations manifestes, des remises en peinture réalisées de manière approximative ainsi qu’une modification des supports muraux.

Ces désordres apparaissent parfaitement incompatibles avec une usure normale et imposent de limiter la vétusté à 30%, nonobstant la durée d’occupation du logement.

Par conséquent, Mme [Z] supportera le coût de reprise du revêtement mural à hauteur de 351,90 euros hors taxe.

— remise en peinture des boiseries et métaux (2 portes vitrées, 2 portes pleines, plinthes bois)

Il a été constaté que la porte d’entrée était en bon état ; aucune demande ne saurait prospérer à ce titre.

Aucune des autres constatations réalisées dans l’entrée ne vient justifier les prétentions des demandeurs s’agissant des boiseries et métaux.

Ils seront en conséquence déboutés de ce chef.

S’agissant des demandes concernant le séjour

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Séjour

— plafond : peinture bon état, taches autour du plafonnier

— murs : tapisserie, état bon/moyen, se décolle dans le bas, 1 vis, 1 cheville, traces de chauffe du radiateur,

— sol : dalles de moquette, état bon/moyen, gondolées devant la fenêtre, quelques taches,

— plinthes : bois peint ou vernis, état bon/moyen, s’écaille par endroits,

— Porte-fenêtre: bon état

— volet roulant : bon état, 8 chevilles (trous) sur le coffre

— radiateur : acier, bon état

— plafond : peinture blanche écaillée à proximité du plafonnier, avec déjections de mouches ; ensemble sale et jauni

— murs : papier peint ; plusieurs accrocs et taches; une partie est recouverte d’une toile de verre peinte en orange, réalisée de manière non professionnelle ; angle Nord-Ouest, griffée à de nombreuses reprises ; traces de coulures sur le mur Nord ; mur Est toile de verre avec reprises grossières

— sol : parquet ancien, en état d’usage, précédemment recouvert de dalles de moquette; à l’angle Nord-Est, parquet dégradé, taché avec odeur d’urine ; parquet noirci dans l’angle

— menuiseries : porte vitrée vers le couloir/entrée sale mais en état d’usage ; bois dégradé en partie haute ; encadrement de bois dégradé, griffé notamment sur l’arête

— coffre de volet roulant en bois, peint de couleur blanche, en état d’usage ; en bon état mais à nettoyer

— radiateur : radiateur métallique : la peinture blanche est légèrement jaunie ; à l’arrière le papier peint est déchiré ; l’ensemble est vétuste

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture

Mme [Z] ne conteste pas le principe de sa mise en cause à ce titre mais entend voir retenir une vétusté de 70%.

Les constatations réalisées mettent en évidence des dégradations locatives, sans rapport avec une vétusté normale des supports. Compte tenu de l’état de la tapisserie lors de la prise à bail, décrite en état bon/moyen, se décollant dans le bas et présentant des traces de chauffe du radiateur, il sera tenu compte d’une vétusté de 40%, soit 721 euros hors taxe à la charge de Mme [Z].

— mise en peinture du plafond,

Au regard de la comparaison des états des lieux, aucun élément ne vient justifier les prétentions des demandeurs qui seront en conséquence rejetées.

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte vitrée, coffre de volet roulant, plinthes bois, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur)

L’état de la porte vitrée, griffée sur l’arête, justifie sa remise en peinture, s’agissant de dégradations sans rapport avec une usure normale.

En revanche, aucun élément ne permet de retenir un défaut d’entretien du coffre de volet roulant ou du radiateur, de sorte que les prétentions à ce titre seront rejetées.

Mme [Z] supportera 70% des frais de remise en peinture de la porte, soit la somme forfaitaire de 63,80 euros hors taxe.

— parquet à remplacer,

Si Mme [Z] ne conteste pas le principe de sa mise en cause à ce titre, elle entend voir retenir une vétusté de 30%.

Il ressort des éléments du dossier que le parquet évoqué dans le constat était protégé par de la moquette lors de la prise à bail, de sorte qu’aucune usure n’apparaît envisageable.

Les constatations réalisées mettent en évidence une importante dégradation, sans lien aucun avec la vétusté des lieux, et justifient que le remplacement du sol soit intégralement mis à la charge de l’ancienne locataire, à hauteur de 2937,41 euros hors taxe.

S’agissant des demandes concernant le couloir/dégagement

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Couloir

— plafond : peinture s’écaille dans le dégagement

— murs : pas d’autres constatations que celles faites pour l’entrée

— menuiseries et plinthes : pas de constatations spécifiques

— Placards: état bon/moyen, peinture écaillée autour de la poignée, tâches à l’intérieur + 1 placard, 1 porte sans poignée

— plafond : peinture blanche écaillé dans l’angle ; ensemble défraichi

— murs : papier peint ancien, déchiré et anormalement griffé en partie inférieure ; par endroits arraché et décollé

— plinthes : carrelage ancien ; une plinthe cassée à proximité de la porte

— menuiseries : porte peinte en blanc : trace noire côté entrée : côté dégagement en état d’usage ; trace de choc sur l’encadrement ; partie haute dégradée, ainsi que sur le côté

— placard KZ : peinture écaillée aux abords de la poignée ; enfoncement avec trace de choc ; état moyen

— second placard avec traces grossières de rebouchage au niveau de la poignée ; état moyen ; peinture écaillée

— deux morceaux de plinthe manquants

— mise en peinture du plafond

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture du plafond du dégagement s’écaillait, de sorte que les constatations réalisées à la reprise des lieux ne justifie pas de mettre à la charge de la défenderesse quelque frais que ce soit.

— dépose du revêtement mural, fourniture et pose revêtement et mise en peinture

Mme [Z] ne conteste pas le principe de sa mise en cause à ce titre mais entend voir retenir une vétusté de 70%.

Les constatations réalisées mettent en évidence des dégradations locatives, sans rapport avec une vétusté normale des supports. Ces désordres apparaissent parfaitement incompatibles avec une usure normale et imposent de limiter la vétusté à 30%, en tenant compte de la durée d’occupation du logement.

Mme [Z] supportera donc les frais de remise en état à hauteur de 234,25 euros hors taxe.

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte vitrée, portes pleines, portes MDF)

Le commissaire de justice a relevé que la porte peinte en blanc comportait une trace noire et une trace de choc sur l’encadrement ainsi que des dégradations en partie haute et sur le côté. Compte tenu du temps d’occupation des lieux, Mme [Z] supportera 30% des dégradations constatées, soit la somme de 16,62 euros hors taxe.

La comparaison des états des lieux permet de constater que l’état des placards n’a que très peu évolué, sauf à retenir un enfoncement avec trace de choc et des traces grossières de rebouchage au niveau de la poignée du second placard.

En réparation de ce préjudice, Mme [Z] supportera une somme forfaitaire de 50 euros.

S’agissant des demandes concernant les WC

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

WC

— plafond : peinture en mauvais état, jauni

— moquette murale : état dégradé, environ 15 trous de chevilles, taches noires

— plinthes : carrelage état bon/moyen, anciennes

— plafond : peinture jaunie avec traces de reprises de peinture rapide ; l’ensemble est grossièrement réalisé

— murs : peinture couleur vert/bleu avec traces de coulures et projections, réalisée rapidement, de manière non professionnelle

— plinthes en état d’usage ; une plinthe fêlée en entrant à droite

— menuiseries : porte d’entrée de couleur rouge présentant des coulures ; ensemble sale, à lessiver ; peinture dégradée en partie inférieure

— revêtement mural et mise en peinture du plafond,

Dans la mesure où la peinture du plafond et la moquette murale étaient déjà en mauvais état lors de l’entrée dans le logement, il ne saurait être mis à la charge de l’ancienne locataire des frais de remise en peinture, quand bien même les reprises auxquelles elle a procédé n’ont pas été réalisées dans les règles de l’art.

La demande sera rejetée.

— remise en peinture des boiseries et métaux,

En revanche, Mme [Z] devra supporter les dégradations constatées sur la porte, sans qu’aucune vétusté ne puisse être déduite puisqu’elle a modifié elle-même les peintures.

La somme de 55,43 euros hors taxe sera donc mise à sa charge.

S’agissant des demandes concernant la salle de bains

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Salle de bains

— plafond : peinture, état moyen, taches autour du plafonnier

— murs : faïence et peinture : bon état, traces marron à droite de la baignoire, 2 chevilles + 1 vis

— plinthes : carrelage, état dégradé, anciennes

— radiateur : acier, bon état, peinture sur robinet

— lavabo : bon état, tartre sur le robinet

— baignoire : état moyen, usée dans le fond

— plafond : peinture état d’usage

— murs : toile de verre présentant 18 trous de chevilles non rebouchés ainsi que 2 vis et 2 chevilles

— porte : côté couloir, peinture écaillée notamment en partie haute et deux traces en partie inférieure ; côté salle de bains, peinture jaunie ; la partie haute et l’encadrement de porte sont dégradés

— baignoire ancienne et jaunie, avec de nombreuses taches de couleur orange

— robinetterie ancienne mais fonctionnelle

— radiateur : peinture jaunie

— mise en peinture toile de verre existante,

Il se déduit des éléments ci-dessus que Mme [Z], qui a percé dix-huit trous de chevilles dans la toile de verre de la salle de bains, n’a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, de sorte qu’il sera fait droit à la demande, déduction faite d’une vétusté réduite à 30% s’agissant de dégradations sans lien avec l’usure des lieux, soit 241,75 euros hors taxe.

— mise en peinture du plafond,

La comparaison des états des lieux ne permet de retenir aucun défaut d’entretien ou dégradations à la charge de la locataire. Les demandeurs seront donc déboutés de leurs prétentions à ce titre.

— remise en peinture des boiseries et métaux (radiateur, porte pleine),

Les constatations réalisées sur le radiateur ne mettent en exergue aucun défaut d’entretien de la locataire mais une usure normale après plus de treize ans d’occupation.

S’agissant de la porte, compte tenu du temps d’occupation des lieux, Mme [Z] supportera 30% des dégradations constatées, soit la somme de 16,62 euros hors taxe.

— baignoire et robinetterie,

Aucun désordre n’a été constaté sur la robinetterie, de sorte que les prétentions des demandeurs seront rejetées de ce chef.

Enfin, les désordres constatés sur la baignoire ne sauraient justifier son remplacement dans la mesure où elle était déjà dans un état qualifié de “moyen” avec une usure dans le fond lors de la prise de possession des lieux. La présence de plusieurs taches de couleurs sera indemnisée par l’attribution d’une somme de 50 euros TTC.

S’agissant des demandes concernant la chambre

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Chambre

— plafond : peinture bon état

— murs : peinture bon état, 1 trace tête de lit, 1 punaise,

— plinthes : bois peint ou vernis, bon état

— porte : peinture bon état

— fenêtre bois : état bon/moyen, peinture s’écaille légèrement

— radiateur acier bon état

— plafond : peinture blanche avec traces et déjections de mouches ; peinture écaillée au-dessus du volet roulant,

— murs : toile de verre avec une douzaine de trous non rebouchés, accrocs et traces ; au niveau de l’allège de la fenêtre, le mur est griffé ; une tache jaune sur le mur face à la fenêtre

— plinthes : en bois, peinte en blanc, ensemble défraichi ; fil d’antenne télé défixé avec résidu de colle jaune sur la plinthe et sur l’angle de la pièce

— menuiseries : fenêtre un vantail en bon état ; panneau fixe en bon état ; barre à rideau sous le coffret en état d’usage

— radiateur peint en blanc ; ensemble jauni

— mise en peinture sur toile de verre existante

Si Mme [Z] ne conteste pas le principe de sa mise en cause à ce titre, elle entend voir retenir une vétusté de 70%.

Cependant, les désordres constatés dépassent le seul défaut d’entretien des lieux, de sorte que le coefficient de vétusté ne saurait dépasser 30%. Mme [Z] sera en conséquence redevable d’une somme de 413,22 euros hors taxe.

— mise en peinture du plafond,

Compte tenu de la nature des désordres constatés qui ne constituent pas de dégradations volontaires mais d’un défaut d’entretien, il convient de mettre à la charge de Mme [Z] 30% du coût de réfection des peintures du plafond au regard du temps d’occupation des lieux, soit la somme de 71,61 euros hors taxe.

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte pleine, coffre de volet roulant, plinthes bois, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur)

L’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention péjorative concernant le coffre de volet roulant, les plinthes ou la porte.

Les constatations réalisées sur le radiateur ne mettent en exergue aucun défaut d’entretien de la locataire mais une usure normale après plus de treize ans d’occupation.

En conséquence, les prétentions des demandeurs à ces titres seront rejetées.

S’agissant des demandes concernant la cuisine

ETAT DES LIEUX D’ENTRÉE

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Cuisine

— plafond : peinture bon état

— murs : faïence et peinture, bon état, 2 trous près de l’arrivée de gaz, 6 crochets collés sur la faïence, taches de peinture sur faïence

— plinthes carrelage, état moyen, anciennes

— fenêtre bois : bon état, rouille sur la poignée,

— porte bon état

— radiateur acier : bon état, quelques taches

— plafond : peinture en état d’usage, écaillée à certains endroits, côté Ouest notamment,

— murs : toile de verre peinte en blanc avec une vingtaine de trous de cheville non rebouchés ; traces de crayon gris et empreintes d’anciens meubles

— plinthes : carrelage ancien ; une plinthe fêlée en entrant à gauche et plusieurs éclats visibles au pied du meuble sous évier ; ensemble vétuste

— menuiseries : porte peinte à nettoyer ; ensemble en état d’usage malgré quelques éclats en partie basse

— coffre de volet en bois peint en blanc, état d’usage

— radiateur de couleur blanche

— mise en peinture sur toile de verre existante,

Il se déduit des éléments ci-dessus que Mme [Z], qui a percé une vingtaine de trous dans la toile de verre, n’a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, de sorte qu’il sera fait droit à la demande, déduction faite d’une vétusté réduite à 30% s’agissant de dégradations sans lien avec l’usure des lieux, soit 362,70 euros hors taxe.

— mise en peinture du plafond,

Il ressort de la comparaison des états des lieux que la peinture du plafond a été restituée en état d’usage, de sorte qu’au regard de la durée de vie des supports et après treize ans d’occupation du logement, sans dégradation supplémentaire, aucun frais ne saurait être mis à la charge de la défenderesse.

— remise en peinture des boiseries et métaux (porte pleine, coffre de volet roulant, canalisation apparentes, vidange-dépose-mise en peinture d’un radiateur),

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte, le coffre de volet roulant et le radiateur sont en état d’usage, de sorte qu’après plus de treize années d’occupation du logement, aucun frais de remise en état ne saurait être supporté par la défenderesse.

En conséquence, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [Z] à la somme de 6154,94 euros.

Ainsi, déduction du montant du dépôt de garantie (430 euros), Mme [Z] reste redevable envers Mme et M. [O] [E] d’une somme de 5724,94 euros qu’elle sera condamnée à leur régler.

Le surplus des prétentions indemnitaires sera rejeté.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [J] [Z] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux de l’injonction de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’opposition formée à l’ordonnance d’injonction de payer et la dit régulière ;

ANNULE l’ordonnance contestée et lui substitue le présent jugement ;

FIXE le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [Z] à la somme de 6154,94 euros ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S] la somme de 5724,94 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme et M. [O] [E] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser à M. [F] [S] et Mme [W] [E] épouse [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux entiers dépens, y compris ceux de l’injonction de payer;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE