JUGEMENT DU : 05 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00403 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQF6

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [D] [X] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [B] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

M. [D] [X] [T]

né le 10 Juillet 1958 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe HECHINGER, avocat au barreau de la MEUSE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-000880 du 14/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Débats tenus à l’audience du : 2 Mars 2026

Date de délibéré annoncée : 5 Mai 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 février 2017, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à M. [D] [X] [T] et Mme [J] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial conventionné de 330,82€.

L’OPH DE LA MEUSE a fait délivrer à M. [D] [X] [T] le 9 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 704€ au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 23 juin 2025, l’OPH DE LA MEUSE a fait assigner M. [D] [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner M. [D] [X] [T] à lui payer une somme de 685,85€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de son occupant,

— condamner M. [D] [X] [T] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le condamner à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025, renvoyée à trois reprises jusqu’à l’audience du 2 mars 2026.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [B] [Y], munie d’un pouvoir régulier, a maintenu ses demandes. Elle a actualisé sa demande en paiement à hauteur de 2.645,41 €. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit. Elle a exposé que le montant du loyer contractuellement fixé est révisable selon les dispositions en vigueur et de la convention passée avec l’Etat relative aux logements conventionnés. Elle s’est interrogée quant à la bonne foi du débiteur en l’absence de versement des loyers depuis le mois de juin 2025.

M. [D] [X] [T], représenté par son Conseil, a conclu au rejet des prétentions formulées à son encontre et à la condamnation de l’OPH DE LA MEUSE aux dépens. Il a sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [D] [X] [T] a opposé que la bailleresse ne justifie pas du montant appelé au titre du loyer et des charges et qu’il n’est produit aucun justificatif relatif aux charges, de sorte que la demanderesse doit être déboutée de ses demandes.

A l’appui de sa demande reconventionnelle de délais de paiement, il a fait état de sa bonne foi et de sa situation financière. Il a exposé que sa situation ne justifie pas de faire droit à la demande d’expulsion.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 24 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 9 octobre 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [D] [X] [T] de s’acquitter de la somme de 704€ de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que le défendeur a réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, les causes du commandement de payer ont été apurées par les règlements effectués par le locataire.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande en résiliation du contrat de bail, ainsi que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les arriérés locatifs

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 23 de la loi précitée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.»

La révision des loyers des habitations à loyer modéré intervient, selon l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, chaque année au 1er janvier dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989.

L’article 8 du bail prévoit que « la présente location est consentie au taux du loyer principal fixé par le conseil d’administration de l’organisme conformément à la réglementation HLM. Le prix du loyer est révisable par ce dernier en vertu des dispositions légales et réglementaires en vigueur, et de la convention passée entre l’organisme et l’Etat pour les logements conventionnés ».

En l’espèce, le contrat de bail mentionne un loyer d’un montant de 330,17€. Il n’est produit aucun avenant comportant une mention relative au loyer.

L’OPH DE LA MEUSE produit un décompte des sommes dues pour la période de janvier 2024 à janvier 2026 faisant apparaître un loyer d’un montant variable à chaque échéance, charges comprises, la dernière échéance étant de 499,16€.

Il n’est produit aucun élément permettant de démontrer que les régularisations de charges ont été effectuées à chaque exercice et que seules ont été imputées par la bailleresse à son locataire les charges récupérables, dont l’exigibilité est contestée. La demanderesse ne rapporte dès lors pas la preuve de sa créance s’agissant des charges dont elle demande le paiement.

Pour autant, il est communiqué aux débats deux avis d’échéance des mois de janvier et février 2026 permettant de déterminer le calcul des sommes réclamées entre le mois d’août 2025 et février 2026, sur la base du loyer conventionné, qui était de 389,23€ puis de 393,30€ à compter de janvier 2026, et le montant de l’APL à déduire des échéances mensuelles.

Dès lors, s’agissant des arriérés de loyers sollicités pour la période d’août 2025 à février 2026, le décompte produit n’est pas utilement contesté par M. [D] [X] [T], lequel n’allègue pas par ailleurs que l’indexation de son loyer sur une période de huit années serait intervenue en violation des règles légales.

Il en résulte qu’eu égard aux pièces produites l’OPH DE LA MEUSE rapporte la preuve de sa créance à hauteur de 1.442,88€ au titre des arriérés de loyers d’août 2025 à février 2026, déduction faite des allocations perçues pendant cette période (2.732,75 – 1.289,87).

Par conséquent, M. [D] [X] [T] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 1.442,88€ au titre des arriérés de loyers d’août 2025 à février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 704€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le paiement du loyer courant n’a pas été repris. Il n’est formulée aucune proposition viable de réglement de la dette. Au vu des capacités financières de M. [D] [X] [T], il n’est pas justifié que celui-ci soit en mesure de régler sa dette dans le délai légal.

En conséquence, M. [D] [X] [T] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [X] [T], partie succombante, est condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à l’OPH DE LA MEUSE la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2017 concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] ;

DEBOUTE l’OPH DE [Localité 2] MEUSE de ses demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

COMDAMNE M. [D] [X] [T] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 1.442,88€ au titre des arriérés de loyers d’août 2025 à février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la date du 9 octobre 2024 sur la somme de 704€ ;

DEBOUTE M. [D] [X] [T] de sa demande délais de paiement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [D] [X] [T] aux dépens ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE