TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

N° Minute : 25/268

AFFAIRE : N° RG 24/01560 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DOVH

JUGEMENT

Rendu le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

[I] [W]

C/

[E] [P]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [W]

né le 09 Mai 1985 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Adrien VILLE OSPITAL, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20/12/2021 à effet au 20/01/2022, Monsieur [P] [E] a donné à bail à Monsieur [W] [I] et à Madame [H] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 700€, outre les charges.

M. [I] [W] a saisi un conciliateur de justice qui a établi le 03 octobre 2024 un constat de carence, au regard de l’absence de M. [P].

Par requête en date du 02/11/2024, Monsieur [W] [I] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan aux fins de :

— condamner Monsieur [P] [E] à lui verser la somme de 1979 euros au titre des charges impayées (1320 euros au titre des factures d’électricité et 659 euros au titre des factures d’eau)

— condamner Monsieur [P] [E] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral d’abus de confiance.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception par le greffe à l’audience du 14 janvier 2025, le dossier a été renvoyé à plusieurs reprises à la demande des parties, puis retenu à l’audience du 1er juillet 2025.

Monsieur [W] [I], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposé à la demande reconventionnelle de Monsieur [P] [E].

Il a expliqué que, dans le cadre de la souscription de son bail d’habitation en date du 20 décembre 2024, il avait souscrit un contrat d’eau et d’électricité à son nom, mais que les compteurs étaient communs avec la dépendance de la propriété de Monsieur [P] [E] dans lequel ce dernier résidait. Il a expliqué que Monsieur [P] [E] lui avait indiqué n’être présent que temporairement ayant le souhait de partir à l’étranger, ce qui n’avait pas été le cas et ce qui justifiait selon lui une réévaluation des charges en raison de sa présence continue sur les lieux.

Monsieur [P] [E], représenté par son Conseil , a soutenu ses dernières écritures par lesquelles il demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, et de l’annexe 1 du décret du 23/12/1994 approuvant le cahier des charges type de la concession à Électricité de France du réseau d’alimentation générale en énergie électrique de :

A TITRE PRINCIPAL

— débouter Monsieur [W] [I] de ses demandes,

A TITRE RECONVENTIONNEL

— condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 597,25 euros au titre des loyers impayés de mars 2024 à juillet 2024,

— condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 160 euros au titre du commandement de payer du 07/08/2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— juger la présente procédure comme abusive,

— condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner Monsieur [W] [I] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [P] [E] conteste la demande de Monsieur [W] [I] expliquant que la récupération des charges avait été prévue dans le montant du loyer qui était initialement prévu à 750 euros et qui avait été diminué de 50 euros pour prendre en compte sa participation. Il invoque la prohibition légale de la rétrocession d’énergie

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de remboursement au titre des frais d’électricité et d’eau

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

A titre liminaire, il n’est pas contesté que M. [P] [E] est propriétaire d’une maison d’habitation divisée en deux parties, une partie qu’il loue objet du bail locatif et une autre partie qu’il occupe à l’année.

. Sur la facture d’électricité

En vertu du décret du 23 décembre 1994 approuvant le cahier des charges type de la concession à Electricité de France du réseau d’alimentation générale en énergie électrique et de l’article L331-1 du Code de l’énergie , l’électricité ne fait pas partie des charges récupérables dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation et la rétrocession d’électricité est prohibée que ce soit par le propriétaire envers le locataire ou par le locataire envers le propriétaire, sauf accord du fournisseur d’énergie.

Il est constant que les deux locaux d’habitation, l’un loué par Monsieur [W] [I] et l’autre occupé par M. [P] [E], sont reliés à un seul compteur électrique et que Monsieur [W] [I] a souscrit un contrat d’énergie auprès d’EDF lors de la conclusion du contrat de bail d’habitation.

Monsieur [P] [E] invoque une prise en compte de sa participation financière aux frais d’électricité dans le montant mensuel du loyer qu’il aurait diminué à 700 euros au lieu de 750 euros. Cette diminution du montant du loyer n’apparaît pas dans le contrat de bail.

Si l’acte sous seing privé signé par les locataires en daté du 1er novembre 2021 mentionne que le bailleur participera aux charges d’électricité en versant aux locataires la somme de 50 euros par mois, il n’est nullement mentionné que le loyer a été diminué d’autant pour prendre en compte cette participation.

Il convient donc de retenir un accord contractuel entre les parties pour que M. [P] [E] verse à Monsieur [W] [I] la somme de 50 euros par mois au titre des frais d’électricité.

Cet accord ne doit pas s’analyser comme une rétrocession prohibée d’électricité, mais comme l’accord des parties pour l’indemnisation forfaitaire du préjudice subi par les locataires qui n’ont pas de compteur électrique indépendant à leur disposition, comme l’impose la loi pour un bail d’habitation.

Monsieur [W] fait valoir la présence continue de Monsieur [P] [E] tout au long du bail et jusqu’à la fin du bail le 31/12/ 2024 et indique n’avoir jamais rien reçu de la part de Monsieur [P] [E]. Le défendeur ne le conteste pas. En outre, Monsieur [P] [E] ne justifie pas avoir versé la somme de 50 euros par mois à ses locataires.

Sur la période du bail, du 20/01/2022 au 31/12/2024, il est ainsi dû une somme de 1800 euros (50 euros x 36 mois).

La somme sollicitée étant réduite à la somme de 1320 euros, il convient de retenir ce montant.

Par conséquent, Monsieur [P] [E] sera condamné à payer à Monsieur [W] [I] la somme de 1 320 euros au titre de l’indemnisation forfaitaire pour les frais d’électricité.

. Sur la facture d’eau

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables prévoit que l’eau est une charge récupérable dans le cadre d’un bail d’habitation entre un propriétaire et un locataire.

Monsieur [W] [I] fait valoir l’absence de compteur d’eau de la part de Monsieur [P] [E] et sollicite la somme de 659 euros au titre des charges d’eau consommée par le bailleur au titre des années 2022, 2023 et 2024.

Monsieur [P] [E] n’apporte aucune explication, ni dénégation, sur l’absence de compteur d’eau pour chaque habitation.

Il sera donc retenu qu’un seul compteur d’eau existe pour les deux habitations, de sorte que Monsieur [W] [I] a acquitté une partie de l’eau consommée par le bailleur.

Il sera précisé que le bailleur a l’obligation de délivrer un logement avec un compteur d’eau indépendant pour le local d’habitation loué et il commet ainsi une faute à l’égard du locataire ouvrant droit à indemnisation pour ce dernier.

Monsieur [W] [I] justifie de trois factures d’eau pour la période du 01/01/2022 au 08/08/2023 : 707,64€ +429,59€+78,37€ =1216,60 euros. Il produit en outre les prélèvements au titre de l’année 2024 de 71 euros par mois, mais ne justifie pas de la facture de l’année 2024. Il convient de retenir pour 2024 une consommation au moins équivalente à l’année la plus faible, 2022, soit 500 euros environ. Sur la période de 2022 à fin 2024, la consommation totale d’eau est ainsi de 1716,60 euros.

La demande de Monsieur [W] [I] étant limitée à 659 euros, ce qui représente moins de la moitié de la consommation d’eau, cette somme sera retenue au titre de son préjudice indemnisable.

Par conséquent, Monsieur [P] [E] sera condamné à verser la somme de 659 euros à Monsieur [W] [I].

2- Sur la demande indemnitaire de Monsieur [W] [I]

L’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-3 du code civil précise que « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».

En vertu de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Au titre de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, il incombe à la victime de l’inexécution contractuelle de rapporter la preuve du dommage qu’elle allègue, mais également du lien de causalité avec le manquement du débiteur à ses obligations.

En l’espèce Monsieur [W] [I] fait valoir un préjudice moral au titre de l’abus de sa confiance. Toutefois, le demandeur ne verse aucune pièce probante aux débats établissant ce préjudice moral.

Par conséquent, Monsieur [W] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.

3 – Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. »

L’article 1343-2 du code civil prévoit que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, Monsieur [P] [E] produit un décompte de la créance actualisée au 02/08/2024 à hauteur de 505,57 euros.

Le loyer prévu au contrat est de 700 euros Le contrat de bail prévoit, en page 3, une clause de révision annuelle du loyer en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers à la date d’anniversaire de la prise d’effet du contrat.

L’article 17-1 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa version en vigueur depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit que la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Or, conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi.

Ces dispositions ne sont donc pas applicables au contrat de bail conclu entre Monsieur [W] [I] et M. [P] [E] le 20/10/2021, avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Si le contrat de bail conclu entre Monsieur [W] [I] et M. [P] [E] ne mentionne pas la date de référence de l’indice, conformément à l’article 17-1I pré-cité, la date de référence est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location, soit le troisième trimestre 2021.

Le bailleur a adressé par courrier non daté une demande de révision du loyer à effet au mois de mars 2023.

La révision était alors applicable à compter de la demande, soit en mars 2023 selon la formule suivante :

loyer initial 700 euros x IRL troisième trimestre 2022 : 136,27 /IRL troisième trimestre 2021 : 131,67 = 724,45 euros.

La demande étant limitée à la somme de 724,43 euros, seule cette somme sera retenue.

Si ce décompte du 05/08/2024 ne précise pas l’année des dettes locatives, il n’est pas contesté qu’il s’agit de l’année 2024.

Sur un loyer dû de 724,43 euros, il est fait état des règlements suivants :

440 euros au mois de mars, soit 284,43 euros d’impayé

608 euros au mois d’avril, soit 116,43 euros d’impayé

700 euros au mois de mai, soit 24,43 euros d’impayé

700 euros au mois de juin, soit 24,43 euros d’impayé

700 euros au mois de juillet, soit 24,43 euros d’impayé

total impayé : 474,15 euros

Monsieur [W] [I] ne justifie pas avoir effectué le versement de ces sommes.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [I] à verser à M. [P] [E] la somme de 474,15 euros au titre des loyers impayés.

4- Sur la demande en paiement de la notification du commandement de payer

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de commandement de payer relève des dépens, et seront examinés à ce stade.

5-Sur la demande indemnitaire de Monsieur [P] [E] pour résistance abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou encore d’erreur grossière équipollente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi, constitutive d’une faute caractérisant un abus du droit d’agir.

En l’espèce, Monsieur [P] [E] ne justifie ni d’une intention de nuire, ni d’une mauvaise foi caractérisée de Monsieur [W] [I], et n’établit pas l’existence d’un préjudice en lien avec le fait qu’il ait été contraint de recourir à la justice.

Il sera ainsi débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la solution du litige, chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En équité, chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser à Monsieur [W] [I] la somme de 1 320 euros au titre de l’indemnisation forfaitaire au titre des frais d’électricité ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à verser à Monsieur [W] [I] la somme de 659 euros au titre de l’indemnisation du préjudice pour les charges d’eau ;

DEBOUTE Monsieur [W] [I] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [W] [I] à verser à Monsieur [P] [E] la somme de 474,15 euros au titre des loyers impayés ;

DEBOUTE Monsieur [P] [E] de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente