MINUTE : 26/00015

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00426 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BQJB

AFFAIRE : [P] [S], [D] [S] C/ [G] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [F] [Z], auditrice de justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDEURS :

M. [P] [S]

né le 20 Janvier 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Mme [D] [S]

née le 08 Avril 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

DEFENDEUR :

M. [G] [E]

né le 12 Juillet 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Débats tenus à l’audience du : 6 Octobre 2025

Date de délibéré annoncée : 5 Janvier 2026

Décision rendue par mise à disposition le : 5 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 octobre 2020, M. [P] [S] et Mme [D] [S] ont donné à bail à M. [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel total de 498€ outre 25€ de provisions sur charges.

Les bailleurs ont fait délivrer à M. [G] [E] le 23 août 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.915,10 € au titre des loyers impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 15 juillet 2025, M. [P] [S] et Mme [D] [S] ont fait assigner M. [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamner M. [G] [E] à leur payer une somme de 12.097,13€ au titre de l’arriéré locatif, loyer d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de son occupant,

— condamner M. [G] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le condamner à leur payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, M. [P] [S], comparant en personne, a indiqué maintenir les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 11.847,13€. Il ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

M. [G] [E], comparant en personne, a reconnu le principe et le montant de la dette. Il a fait état de sa situation financière pour expliquer l’impayé. Il a sollicité des délais de paiement par versements mensuels de 350 €.

Mme [D] [S] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 16 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 23 août 2024, les bailleurs ont fait commandement à M. [E] de s’acquitter de la somme de 3.915,10 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que le défendeur n’a pas réglé la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 24 octobre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 24 octobre 2024.

Sur l’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [G] [E] cause un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [P] [S] produit un décompte mentionnant un impayé de 3.850,57€ au titre des loyers et charges impayés de l’année 2023 et 7.896,56€ au titre des loyers et charges impayés des années 2024 et 2025, échéance d’avril 2025 incluse, soit un montant total de 11.747,13€.

A l’audience, M. [G] [E] a admis être redevable de la somme sollicitée au titre des arriérés locatifs.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [E] au paiement de la somme de 11.747,13€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.915,10€, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. (…) »

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [E].

Par conséquent, il convient d’autoriser M. [G] [E] à se libérer de sa dette par versements mensuels de 350€ pendant 33 mois, le solde devant être réglé le 33ème mois.

Par ailleurs, à l’audience, le locataire a sollicité expréssement la suspension de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et elle sera réputée n’avoir jamais joué si la dette locative est entièrement soldée par M. [G] [E] dans les délais accordés.

Toutefois, en cas de défaut de paiement et après mise en demeure, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [E] ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [E], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Faute de justifier d’avoir exposé des frais irrépétibles, M. [P] [S] et Mme [D] [S] seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 24 octobre 2024 du contrat de bail conclu le 19 octobre 2020 portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

CONDAMNE M. [G] [E] à payer à M. [P] [S] et Mme [D] [S] la somme de 11.747,13€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 3.915,10 €, et du 15 juillet 2025 pour le surplus ;

Toutefois,

AUTORISE M. [G] [E] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 33 mois, par le biais de virements mensuels de 350€ devant intervenir le 15 de chaque mois, et pour le premier versement le 15 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [G] [E] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de M. [G] [E], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [G] [E] devra payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

En tout état de cause,

CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE M. [P] [S] et Mme [D] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [P] [S] et Mme [D] [S] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE