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M^e Jérôme MARAIS + M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 04 Novembre 2025

N°RG : N° RG 22/00390 – N° Portalis DBW6-W-B7G-DA7F

Nature Affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 04 Novembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [Y] [H]

Intervenant volontaire, ès qualité d’ayant droit de Monsieur [E] [H]

né le 29 octobre 1970 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

Monsieur [T] [H]

Intervenant volontaire, ès qualité d’ayant droit de Monsieur [E] [H]

né le 19 janvier 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

ET :

S.A.S.U. CHAILLOUX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 04 Novembre 2025.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [E] [H], décédé le 23 janvier 2025, était propriétaire d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] (14). Il était en dernier lieu sous tutelle.

Suivant acte notarié du 6 mars 2025 reçu par Me [Z], notaire à [Localité 4], il est établi que M. [T] [H] et Mme [Y] [H] ont la qualité d’héritiers de la dévolution successorale.

Par acte authentique du 24 janvier 2013, M. [H] a renouvelé le bail consenti au profit de la société à responsabilité limitée l’Epi de [Localité 6] aux droits de laquelle est venue la société par actions simplifiée à associé unique Chailloux (ci-après dénommée « la Sasu Chailloux », exploitante d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

Le 31 mars 2021, M. [H] a adressé, par voie de commissaire de justice, au preneur un congé avec offre de renouvellement et proposition d’un nouveau loyer.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer.

La partie habitation, située au-dessus de la boulangerie, a été rénovée par le bailleur en 2021 à la demande du preneur effectuée en 2017.

Estimant que les lieux n’étaient pas entretenus par le preneur, le bailleur a fait établir un constat d’huissier en date du 27 mai 2021.

Le 13 octobre 2021, M. [H] a adressé à la société Chailloux une sommation de faire les travaux d’entretien en visant la clause résolutoire. La société Chailloux a estimé qu’il ne lui appartenait pas de réaliser les travaux sollicités.

Deux autres constats d’huissier ont été établis le 30 novembre 2021 par M. [H] et le 24 octobre 2022 par la société Chailloux suite aux allégations d’humidité de cette dernière.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 avril 2022, M. [E] [H] a assigné la société Chailloux devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir, à titre principal, qu’il soit constaté que la clause résolutoire inséré dans le bail litigieux est définitivement acquise à l’égard de la Sasu Chailloux, d’ordonner son expulsion immédiate de cette dernière, l’enlèvement de ses biens et faculté mobilières se trouvant dans les lieux, et la condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 200 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 29 août 2023 du juge de la mise en état a été rejetée la demande d’expertise judiciaire formée par la société Chailloux par voie d’incident. La société Chailloux a été condamnée aux dépens de l’incident.

La clôture est intervenue le 2 septembre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 juillet 2025, M. [H] demande au tribunal, au visa des articles 606, 1240 et 1754, 2408 du code civil, 133,134, 328 et 329 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

À titre principal,

— Donner acte et constater l’intervention volontaire de M. [T] [H] et de Mme [Y] [H], ès qualité d’héritiers de M. [E] [H] ;

— Déclarer recevable et valablement fondée la rétractation de M. [T] [H] et Mme [Y] [H] ;

— Constater le non-renouvellement du bail entre les parties sans indemnité pour la Sasu Chailloux ;

À titre subsidiaire,

— Constater que la clause résolutoire insérée dans le Bail est définitivement acquise à l’égard de la Sasu Chailloux ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la Sasu Chailloux, ainsi que celle de tous occupants de son chef situes [Adresse 3] à [Localité 6] et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la Sasu Chailloux, ainsi que celle de tous occupants de son chef situés [Adresse 3] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à son parfait délaissement ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprie aux frais, risques et périls du Défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier charge de l’exécution ;

Au soutien de ses prétentions, les consorts [H] font valoir que la rétraction de l’offre de renouvellement du bail est valable en ce que la société Chailloux n’a jamais accepté ledit renouvellement et qu’elle aurait manqué aux obligations d’entretien des locaux donnés à bail dont la charge lui incombe, générant notamment de l’humidité. Dès lors, ils soutiennent à titre subsidiaire, au visa des articles 606 et 1754 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce, que la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux serait mobilisable.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 juillet 2025, la société Chailloux demande au tribunal de :

— Débouter Mme [Y] [H] et M. [T] [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

À titre principal :

— Constater que Mme [Y] [H] et M. [T] [H], venant aux droits de [E] [H], n’ont pas fait délivrer à la société Chailloux la mise en demeure par acte extrajudiciaire qu’impose l’article L. 145-17 du Code de commerce,

— Dire et juger que les griefs invoqués par Mme [Y] [H] et M. [T] [H], venant aux droits de [E] [H], aux termes de la rétractation de leur offre de renouvellement ne constituent pas des motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce,

En conséquence :

— Dire et juger que le congé sans offre de renouvellement délivré à la société Chailloux est irrégulier en ce qu’il ne comporte pas d’offre de versement d’une indemnité d’éviction,

— Condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [T] [H] à verser à la société Chailloux une indemnité en réparation du préjudice subi du fait de son éviction du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 6] (Calvados),

Statuant avant dire droit,

— Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal en lui impartissant, notamment, la mission suivante :

* réunir les parties,

* chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires,

* dire que l’expert sera mis en œuvre et devra accomplir sa mission dans un délai de quatre mois à compter de sa désignation,

* faire précéder le dépôt de son rapport d’expertise par un pré-rapport sur lequel les parties en présence seront invitées à fournir leurs observations,

— Fixer le montant de la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’Expert, provision qui devra être consignée dans un délai de quinzaine à compter de l’accomplissement des formalités de signification de la décision à intervenir,

— Dire et juger que cette provision sera laissée à la charge de Mme [Y] [H] et M. [T] [H] sous astreinte de 500 euros par jour de retard en cas de défaillance constaté à l’expiration d’un délai de quinzaine suivant l’accomplissement desdites formalités,

— Réserver au Tribunal judiciaire de Lisieux la liquidation de l’astreinte ;

— Sursoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’Expert quant au montant de l’indemnité d’éviction,

À titre subsidiaire :

— Dire n’y avoir lieu au constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

À titre infiniment subsidiaire :

— Surseoir à l’exécution de la clause résolutoire,

— Écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

En toute hypothèse,

— Condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [T] [H] à verser à la société Chailloux une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [T] [H] à verser à la société Cafe MP De La Digue une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Mme [Y] [H] et M. [T] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société Chailloux fait valoir, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, que les dégradations constatées au sein de l’immeuble sont imputables au bailleur qui n’a pas procédé aux travaux qui lui incombaient. Elle soutient que la rétractation de l’offre de renouvellement du bail doit en effet produire ses effets. Qu’alors, en l’absence de motif grave et légitime démontré par le bailleur et parce que la résiliation n’aurait été précédée d’aucune mise en demeure par acte extra-judiciaire, elle peut prétendre au bénéfice d’une indemnité d’éviction depuis la date de résiliation du bail, soit le 31 mars 2021, dont le montant devrait être fixé à dire d’expert. La société Chailloux conteste l’acquisition de la clause résolutoire en ce qu’elle conteste tout manquement à son obligation d’entretien. Enfin, la société Chailloux demande que l’exécution provisoire soit écartée si l’acquisition de la clause résolutoire été constatée en ce que la perte du bail commercial engendrerait la perte irréversible de sa clientèle et ainsi, celle de son fonds de commerce.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera indiqué que l’intervention volontaire de Mme [Y] [H] et M. [T] [H] en leur qualité d’ayants-droits de M. [E] [H], parties encore présentes sur la procédure lors de la clôture des débats, n’est ni contestée, ni contestable, de sorte qu’elle sera constatée, conformément aux dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile.

Sur la rétractation du congé avec offre de renouvellement du bail commercial

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article L.145-17 I. du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Ainsi, en cas de congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut rétracter son offre de renouvellement, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime ou s’il est établi que l’immeuble est insalubre ou dangereux.

Le motif grave et légitime peut résulter, soit de l’inexécution des obligations contractuelles ou des obligations légales, soit du comportement du locataire à l’égard du bailleur. Le texte n’exige pas en effet que le motif de refus de renouvellement du bail, qui n’est pas légalement défini et dont l’appréciation est ainsi laissée aux juges du fond, se rattache à l’exécution du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [H] a, le 31 mars 2021, donné congé à la société Chailloux pour le 30 septembre 2021, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021 et ce, par acte extrajudiciaire délivré par Me [S] [L], commissaire de justice.

Aux termes du jugement rendu le 29 août 2023 par le juge de la mise en état, il a été relevé que le renouvellement du bail a été accepté mais que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer de telle sorte M. [E] [H], représenté par son tuteur l’Udaf du Calvados, a saisi le juge des loyers commerciaux pour fixation du loyer annuel.

Aux termes du jugement rendu le 30 janvier 2024 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux, également produit aux débats, il a également été relevé que ce renouvellement a été accepté par la société Chailloux.

En effet, c’est par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juillet 2024, et non pas par acte extrajudiciaire tel que prescrit par les dispositions du code de commerce applicables au renouvellement du bail commercial, que Mme [Y] [H] a notifié à la société Chailloux sa volonté de rétracter l’offre de renouvellement du bail émise le 31 mars 2021.

Il est ainsi établi que le bail litigieux a été valablement renouvelé et que la rétraction de son offre de renouvellement par le bailleur n’est pas intervenue pour n’avoir pas été réalisée selon les formalités légales.

Dès lors, les consorts [H] seront déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Aux termes de l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Aux termes de l’article 1754 du même code, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;

Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice délivré le 13 octobre 2021, M. [E] [H] a adressé à la Sasu Chailloux une sommation de faire visant la clause résolutoire prévue aux termes du bail conclu entre eux. Aux termes de cette sommation, il est notamment signifié à la Sasu Chailloux que le procès-verbal de constat du 27 mai 2021 dressé par Me [L], et notifié le 13 juillet 2021, établi que « les gouttières et chéneaux sont encombrés de végétation et de débris divers ; les pièces situées au rez-de-chaussée à l’arrière du magasin présentent un défaut d’entretien manifeste : les murs sont abîmés et la peinture écaillée ou dégradée à de nombreux endroits. ».

Ainsi, M. [E] [H] a fait sommation à la Sasu Chailloux « d’avoir à procéder à l’entretien et la mise aux normes électrique des locaux loués dans le délai d’un mois […] ».

La Sasu Chailloux conteste avoir commis des manquements aux obligations qui sont les siennes aux termes du bail de telle sorte qu’il n’y aurait pas lieu à acquisition de la clause résolutoire.

Le procès-verbal de constat du 27 mai 2021 est produit aux débats. Les désordres invoqués aux termes de la sommation de faire du 13 octobre 2021 sont établis en ce que le commissaire de justice a pu constater au sein de la partie commerciale des locaux notamment que : à l’avant de la [Adresse 5], que le solin et les volets en bois de certaines fenêtres étaient dégradés, que trois ardoises étaient défixées. A l’arrière de la [Adresse 5], il a constaté que certains volets en bois sont dégradés et que les chéneaux sont encombrés de végétation. Dans la pièce à l’arrière du magasin, les murs et cloisons sont dégradés et le revêtement hors d’usage. Des traces d’humidité sur les murs de façade sont constatés ainsi que des fissures au plafond. Des fissures au plafond sont présentent dans la réserve à gauche du magasin. Dans le dégagement à l’arrière de la réserve, le papier peint est dégradé. Une ancienne chaudière hors d’état de fonctionnement est présente. Dans le couloir d’accès au laboratoire, des murs sont dégradés ou sales et la peinture dans le laboratoire aussi. Dans la pièce à l’arrière du laboratoire, le carrelage mural et le revêtement au plafond sont dégradés et les portes sont sales. Dans le local à l’entrée de la cour intérieur, il y a un trou près de l’entrée et le plafond est dégradé. La porte d’entrée en bois, la charpente en bois et la toiture sont aussi dégradées, des poutres et solives sont pourries.

S’agissant de la partie à usage d’habitation, dont la rénovation a été réalisée en 2021, il est constaté que tout est neuf ou en bon état.

S’agissant des installations électriques, il est constaté qu’elles sont en bon état dans le magasin et les pièces à usage d’habitation mais vétustes dans les autres pièces à usage professionnel.

Ces désordres avaient d’ores et déjà fait l’objet d’un procès-verbal de constat le 12 janvier 2021, ce dernier étant produit aux débats.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 30 novembre 2021. A cette occasion, il a été constaté que les chéneaux ont été nettoyés. Le taux d’humidité est mesuré à l’arrière du magasin et s’affiche à 23%, dans le couloir d’accès laboratoire, 22,7%, dans le laboratoire, selon les zones, 15%, 19% et 23%. Le commissaire de justice constate que la pièce est dépourvue de ventilation mécanique.

Pour le surplus des désordres constatés le 27 mai 2021, il est établi aux termes de ce procès-verbal qu’il n’a été procédé à aucun travaux pour remédier à l’état de dégradation du bien et que s’agissant de certains désordres, tel que la dégradation causée par l’humidité, l’aggravation est manifeste.

Il est inséré au bail litigieux versé aux débats, en page 9, une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut par LE PRENEUR

— de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance, ou de toutes sommes qui pourraient être dues en vertu du présent bail ou qui en serait la suite ou la conséquence (et notamment les frais de poursuite, de commandement et autres),

— ou d’inexécution d’une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur,

Et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux,

Le bail serait résilié de plein droit, au moyen d’une simple ordonnance de référé rendue par le tribunal compétent, exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel.

Si LE PRENEUR refusait d’évacuer les lieux une fois le bail résilié, il suffirait pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président.

Le BAILLEUR se réserve la faculté de faire valoir tous droits pour loyers échus et non payés, dommages et intérêts et autres frais, sans préjudice de son droit de saisir le juge du fonds, par toutes poursuites OU recours qu’il, jugera utiles.

La résiliation effectuée dans ces conditions donneraient ouverture au profit du BAILLEUR d’une indemnité égale à deux mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu’il pourrait se faire allouer. ».

En page 6 du bail litigieux, une clause intitulée « Charges et conditions » prévoit que « le bail originaire reçu par Maître [B] [M] Notaire à [Localité 4] le 7 janvier 1977, charges et conditions que le preneur s’oblige à exécuter et accomplir et dont une copie est demeurée ci-annexée sur support électronique ».

Ladite annexe prévoit notamment que les preneurs « ont pris l’immeuble loué avec ses dépendances dans l’état où le tout se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir y exiger aucune réparation, à l’exception de celles qui seraient nécessaires aux toitures et aux gros murs. Le bailleur ne sera tenu à aucun travaux de peinture, ni à l’intérieur, ni à l’extérieur, les preneurs devant en faire leur affaire personnelle ». Elle mentionne qu’ils « jouiront de l’immeuble loué en bon père de famille, suivant sa destination, telle qu’elle sera indiquée ci-après, et l’entretiendront en bonne état de réparations locatives » et « entretiendront en bon état les installations d’eau, de gaz et d’électricité. »

Ainsi aux termes des pièces versées aux débats, il est constant que le bien objet du bail litigieux est vétuste ; que tel était déjà le cas lors de l’entrée dans les lieux par la Sasu Chailloux.

Il est également établi que si la Sasu Chailloux a procédé au nettoyage des chéneaux, elle n’a répondu que partiellement aux obligations qui lui étaient faites, à juste titre, aux termes de la sommation de payer, s’agissant de la dégradation des peintures et revêtements sur les murs, de l’entretien de la zone à l’arrière du magasin, et de la mise aux normes de l’électricité dans celle-ci.

En effet, si l’état de dégradation des murs a pu en partie être causée par l’humidité présente, notamment en raison de la vétusté du bien, et en particulier de sa toiture ou de l’isolation des murs, il trouve également sa cause dans le défaut d’entretien mis à la charge du preneur impliquant notamment le nettoyage des murs et le rafraichissement des peintures.

S’agissant de l’entretien « en bon état » des « installations électriques », cette dernière implique effectivement pour le preneur de s’assurer de leur mise aux normes ce qui n’a pas été fait dans l’espace à usage professionnel à l’arrière du magasin.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre les parties est acquise et ce, à la date du 14 novembre 2021, le terme du délai d’un mois dont disposait le preneur pour exécuter les obligations qui lui étaient sommées de remplir, et sa résiliation de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux et l’enlèvement des biens et facultés mobilières puisqu’il n’est pas établi que la Sasu Chailloux a, à la date de la présente décision, restitué le local objet du contrat de bail. En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la Sasu Chailloux sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 14 novembre 2021, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il convient de surseoir à statuer sur ce point en l’espèce dans l’attente du jugement à intervenir du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux s’agissant du montant du loyer applicable au bail litigieux.

Sur l’indemnité au titre de l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux prévoit que « la résiliation effectuée dans ces conditions donneraient ouverture au profit du BAILLEUR d’une indemnité égale à deux mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu’il pourrait se faire allouer. ».

Aussi, la Sasu Chailloux sera en outre tenue à une indemnité au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette indemnité d’occupation sera égale à deux mois de loyer.

Il convient également de surseoir à statuer sur ce point dans l’attente du jugement à intervenir du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux s’agissant du montant du loyer applicable au bail litigieux dont dépend le montant de l’indemnité litigieuse.

Sur la communication de documents

En l’espèce, les bailleurs demandent que soit ordonnée la communication du « rapport de la DREETS », des « factures des travaux réalisés à la suite de l’injonction de la DREETS » et du « certificat de conformité de l’installation électrique des machines professionnelles ».

S’agissant des deux premiers documents, la demande est trop imprécise pour que le tribunal soit en mesure d’y faire droit de telle sorte qu’elle sera rejetée.

S’agissant du troisième document, les pièces versées aux débats démontrent que l’installation électrique, dans la partie professionnelle du local, n’est plus aux normes de telle sorte que cette demande sera rejetée, étant sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sont inclus dans les dépens les frais antérieurs à l’engagement de l’instance lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance ou lorsqu’ils sont relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge du principal est saisi. Ceux qui ne sont pas juridiquement indispensables à l’introduction de la procédure judiciaire ou qui n’ont pas fait l’objet d’une décision préalable du juge ne peuvent être considérés comme des frais assimilés aux dépens. Les frais de constat d’huissier exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent ni des dépens ni un préjudice réparable mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 al. 1er I du code de procédure civile

En l’espèce, la Sasu Chailloux, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Le coût de la sommation de faire du 13 octobre 2021 et des procès-verbaux de constat d’huissier des 12 janvier, 27 mai et 30 novembre 2021, ne constituant pas des dépens, il ne sera pas fait droit à la demande des consorts [H] que de les y inclure.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La Sasu Chailloux, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [Y] [H] et M. [T] [H], unis d’intérêts, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

La Sasu Chailloux sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, la Sasu Chailloux demande que l’exécution provisoire soit écartée au motif qu’elle aurait des conséquences manifestement excessives telles que la perte irréversible de sa clientèle et en conséquence, celle de son fonds de commerce. Les demandeurs affirment en réplique qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire en ce qu’elle serait compatible avec la nature de l’affaire.

Or, au regard de la nature de l’affaire, l’exécution provisoire aurait en effet des conséquences manifestement excessives pour la Sasu Chailloux, notamment celle de remettre en cause la pérennité de sa clientèle, de telle sorte qu’il y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [Y] [H] et M. [T] [H] ès qualité d’ayants-droits de M. [E] [H] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par acte authentique du 24 janvier 2013 entre M. [E] [H], décédé le 23 janvier 2025, aux droits duquel viennent Mme [Y] [H] et M. [T] [H] en qualité d’héritiers, et la Sarl L’Epi de [Localité 6], aux droits de laquelle se trouvent la Sasu Chailloux, et sa résiliation de plein droit à la date du 14 novembre 2021 ;

SURSOIT à statuer s’agissant du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par la Sasu Chailloux à compter du 14 novembre 2021 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux à intervenir ;

SURSOIT à statuer s’agissant du montant de l’indemnité due par la Sasu Chailloux au titre de l’acquisition de la clause résolutoire égale à deux mois de loyer dans l’attente de la décision du juge des loyers commerciaux à intervenir ;

DIT que la Sasu Chailloux est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à la Sasu Chailloux de libérer le logement dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, en ce compris ses biens et effets mobiliers ;

DIT qu’à défaut pour la Sasu Chailloux d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [Y] [H] et M. [T] [H] pourront, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Mme [Y] [H] et M. [T] [H] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la Sasu Chailloux aux entiers dépens tels que limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sasu Chailloux à payer à Mme [Y] [H] et M. [T] [H], unis d’intérêts, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,