MINUTE : 26/00005

JUGEMENT DU : 05 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BP46

AFFAIRE : [F] [C] C/ [M] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

en présence de Madame [H] [K], auditrice de Justice

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

Mme [F] [C]

née le 10 Mars 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [M] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Débats tenus à l’audience du :

Date de délibéré annoncée :

Décision rendue par mise à disposition le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er octobre 2023, Mme [F] [C] a donné à bail à Mme [M] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel initial de 380€ et 20 € de charges.

La bailleresse a fait délivrer à Mme [M] [D] le 26 novembre 2024 une sommation de payer la somme de 1.200 € au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 11 avril 2025, Mme [F] [C] a fait assigner Mme [M] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée sa demande,

— prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [D] et de tous occupants de son chef,

— condamner Mme [M] [D] à lui verser la somme de 2.800 € avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [M] [D] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables à compter de la date de la résiliation effective du contrat de bail et ce jusqu’à libération complète et définitive des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision,

— la condamner à lui payer 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et de sa notification à la CCAPEX,

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Mme [F] [C], représentée par son Conseil, a indiqué maintenir les termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil que la locataire a manqué à son obligation de paiement de son loyer et n’a pas régularisé la situation relative aux loyers malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée.

Bien que citée par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, Mme [M] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 14 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou, à défaut, celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Mme [F] [C] que Mme [M] [D] reste à devoir à la date de l’assignation la somme totale de 2.800 € et qu’elle ne s’acquitte plus du loyer et des charges depuis le mois de septembre 2024.

Mme [M] [D], non comparante, de fait, ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse et ne formule aucune offre pour apurer l’arriéré ou reprendre le paiement du loyer courant.

La locataire s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation de paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, à compter du présent jugement.

Dans ces conditions, l’absence total de paiement du loyer pendant plus d’un an caractérise un manquement grave et répété du locataire à son obligation légale et contractuelle de payer le loyer à date échue et constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement.

Sur l’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [M] [D] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [F] [C] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, la sommation de payer, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte du 20 mars 2025 produit par Mme [F] [C] que Mme [M] [D] est redevable d’une somme de 2.800€ au titre des loyers et charges, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [M] [D], non comparante, ne conteste pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [M] [D] au paiement de la somme de 2.800€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer sur la somme de 1.200 €, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [D], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et des frais de saisine de la CCAPEX.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] [C] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Mme [M] [D] sera condamnée à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par Mme [F] [C] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 1er octobre 2023 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du présent jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [M] [D], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à Mme [F] [C] la somme de 2.800€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 1.200 €, et du 11 avril 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à Mme [F] [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 400 €, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme [M] [D] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Mme [M] [D] à payer à Mme [F] [C] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [F] [C] de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE