Tribunal Judiciaire de Versailles, 6 mars 2020, n° 19/00005

TJ Versailles 6 mars 2020

Arguments

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Accepté
Évaluation de la valeur du terrain
Le juge a retenu la proposition du commissaire du gouvernement, qui a évalué la valeur unitaire à 240 euros/m², en cohérence avec des décisions antérieures et les caractéristiques du bien.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 6 mars 2020, n° 19/00005
Numéro(s) :	19/00005

Sur les parties

Avocat(s) :	Barbara RIVOIREJonathan AZOGUI
Cabinet(s) :	LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES TRANSPORTS D' ILE DE FRANCE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

EXTRAIT des minutes du Greffe du Tribunal Judiciaire de Versailles

TRIBUNAL

Judiciaire

VERSAILLES

Juge de l’Expropriation

EXPÉDITION EXÉCUTOIRE

N° RG 19/00005 – N° Portalis DB22-W-B7D-OTQQ

M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO-LONQUEU-SAGALOVITSCH ET

ASSOCIES, vestiaire P 482

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ.

le SIX MARS DEUX MIL VINGT

N° RG 19/00005 – N° Portalis DB22-W-B7D-OTQQ

Opération : […]

[…]

Nous, F G, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de

VERSAILLES, Juge de l’Expropriation désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de D E, Greffier.

ENTRE:

SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE, dénommé ILE DE FRANCE

[…], établissement public local immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 287 500 078, représenté par son Directeur

Général en exercice, domicilié en cette qualité […]

EXPROPRIANT

Représenté par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO LONQUEU -

SAGALOVITSCH ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 482 substituée par M^e Jonathan AZOGUI

En présence de Madame Audrey RITTER, Chef de Projet GEOFIT

ET
Monsieur Y X demeurant […]
Madame Z A épouse X demeurant […]

EXPROPRIES

EN PRÉSENCE DE :

Madame B C, Inspectrice des Finances Publiques suppléant le Directeur

Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame F G, Vice-Présidente assistée de Madame D E,

Greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2020 tenue en audience publique.

Monsieur Y X et Madame Z A épouse X sont propriétaires d’une parcelle de terrain rectangulaire de 12 m², […]

(devenue AA n°206), longeant la parcelle […] et […], l’ETANG-LA-VILLE.

Vu l’arrêté du Préfet des Yvelines en date du 3/2/2014, déclarant d’utilité publique sur le territoire des communes de Saint-Germain en Laye, Mareil-Marly, L’Etang la Ville, Noisy le-Roi, Bailly, Saint-Cyr-l’Ecole, Versailles la phase 1 du projet de Tangentielle Quest Saint-Germain-en-Laye RER A/Saint-Cyr-L’Ecole RER C,

Vu l’arrêté du Préfet des YVELINES, en date du 23/9/2015, ordonnant l’enquête parcellaire prévu par le Code de l’expropriation,

Vu le procès-verbal de l’enquête parcellaire ouverte du 15 octobre au 14 novembre 2015 inclus et le rapport de la Commission d’enquête en date du 8/1/2016 émettant un avis favorable,

Vu l’arrêté pris par le Préfet des YVELINES le 4/9/2017 (annulant et remplaçant l’arrêté du 10/7/2017) qui a déclaré cessibles immédiatement, pour cause d’utilité publique, divers immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers, nécessaires pour parvenir

à l’exécution de l’acte déclaratif d’utilité publique sus-énoncé,

Vu l’ordonnance d’expropriation du 20/3/2018,

Vu la lettre recommandée avec avis de réception du 19/4/2017, aux termes de laquelle le SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE a notifié à Monsieur Y

X et Madame Z A épouse X une offre d’indemnisation pour dépossession de leur propriété,

Vu le mémoire introductif d’instance enregistré au greffe le 18/2/2019, aux termes duquel le SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE a saisi le juge de l’expropriation en fixation judiciaire du prix,

Vu l’ordonnance du 20/12/2019, fixant le transport sur les lieux au 17/1/2020,

Vu le transport sur les lieux qui s’est déroulé le 17/1/2020 en l’absence de Madame

Z A épouse X et en présence des autres parties et du Commissaire du gouvernement,

Vu l’audience des débats en date du 17/1/2020,

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu le mémoire enregistré au greffe le 13/1/2020, aux termes duquel le SYNDICAT DES

TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE (ILES DE FRANCE MOBILITES) demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant revenir à Monsieur Y X et
Madame Z A épouse X à la somme de 3 111 euros indemnité de remploi comprise, aux motifs que la qualification de terrain à bâtir n’est pas démontrée, et qu’un coefficient d’abattement de 35% doit être retenu compte tenu de son enclavement, de son caractère en friche et de sa très petite taille, de sorte que la valeur unitaire doit être fixée à 216 euros/m²,

Vu l’absence de mémoire de l’exproprié,

Vu les conclusions enregistrées au greffe le 8/1/2020, aux termes desquelles le

Commissaire du gouvernement propose une valeur de 240 euros /m², soit 3 456 euros au total, compte tenu des arrêts de la Cour d’appel de Versailles et dans un souci d’équité,

TERMES DE COMPARAISON

Les références retenues par les parties sont récapitulées dans les tableaux suivants:

le SYNDICAT DES TRANSPORTS D’IDE

Termes de comparaison correspondant à des terrains à bâtir :

[…]

AA 167 – Cession entre privés – MJ ETANG-LA 7804P02 2 RUE DE 521 340 € UH 18/7/[…]

[…]

[…] Le Cession entre privés – (sauf 6/9/13 160 000 € 957 m² MARLY Bulleteau du 06/09/13 1355. 1353 Terrains libres. 0348)

Cession entre privés – AC 166 à 14 CHE DU Deux terrain de 501m² e¹ ETANG-LA 7804P02 FOND DU 169 (issues 467m² TAB – 968 m² 29/2/14 UGa 420 000 € VILLE (L) 2014P01786 de […]

Cession entre privés – AA 168, ETANG-LA 2014P7511 2 RUE DE UH Issues de division de AA 183, 184, 1 270 m² 400 000 € 14/10/14 VILLE (L) MAREIL du 14/10/14 164 et […], 187

200 RTE DE Cession entre privés. 7804P03 D 1534 MAREIL L ETANG LA 17/8/15 UC 254 m² 110 000 € Deux ventes – Ici terrain […] pour 110.000 € – Libre

Moyenne : 339,29 €

Termes de comparaison correspondant à des jardins d’agrément :

180 RTE DE L 7804FDS Jardh UC VARFL-MARLY D1503 30 003 196.00 14.06/2016 153 2⁰¹⁶P^C⁴⁴²9 1 EIANG LA VILLE C’agrément 7

BORIEUEL 7804P03 Jarda D 1654 MARSI-MARLY UC 202 31 23/2016 173 2 35 000 200 20'5504539 ETANG LA YLE Dagrerant S

/804P02 ETANG-LA. CHE DES 73.72 Taile 13.000 UGU 15/12/2015 […]

| 2015HX23

7804P02 ETANG-LA. AC 120 RUE PASTEUR 15/10/2017 213 142:[…]

78MFG2 ETANG-LA All 150 5 CHE PAVE 17/03/2017 270 40 500 2017/[…]

- Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles en date du 10 décembre 2019 fixant la valeur

d’une parcelle limitrophe, cadastrée section […], à 240 €/m².

Le Commissaire du gouvernement

Termes correspondant à des terrains à bâtir :

Adresse.

168 RTE DE L 7804P03 846,91 Terrain à bâtir 13/04/2017 307 1 D 1570 MAREL-MARLY ETANG LA 260 000 2017P03282 VLLE

| 168 RTE DE L 7804P03 D 1569 2 UC MAREL-MARLY ETANG LA 26/06/2017 314 256 500 816,88 Terrain à bâtir […]

7804P03 MAREL-MARLY LES MARCHAIS 11/10/2017 ⁴⁰⁹ 3 A 1374 330 000 806,85 Terrain à bâtir Uhc 2017F08727

7804P03 LA MARE DES B 2668 Uka MAREL-MARLY 23/11/2018 376 317 073 843,28 Terrain à bâtir […]

7804P03 LA MARE DES MAREL-MARLY 321951

06/12/2018 361 891,83 Terrain à bâtir […]

7804P03 6 UA MAREL-MARLY LEVILLAGE 371 429 834,67 Terrain à bâtir B 2097 04/12/[…]

Termes correspondant à des parcelles de taillis, terre et/ou à usage de jardin :

7804P02 ETANG-LA-VILLE CHE DES Autre 2018P04704 AK AK 437 1 10 UH 07/06/2018 630 63 (L) SABLONS verger

7804P03 LES B 1307 2 UHb MAREIL-MARLY 16/05/2018 37 500 13,51 Jardin 2018P04412 CLOSEAUX

[…]-LE-ROI 22/12/2016 […]

7804P02 Autre 50 RUE J B AH 833 MARLY-LE-ROI 4 UHa 9 22/06/2018 50 450. 2018P05226 BROUSSN verger

SAINT-GERMAIN-CHE DU 7804P03 5 AO 998 UE 26/10/2018 70,94 Sol 17 1 206 2018P09563 EN-LAYE PANORAMA

7804P02 ETANG-LA-VILLE CHE DES Autre AK 11

[…]

07/06/2018 262 18 000 68,7 (L) BROSSES 2018P04712 verger

7804P02 ETANG-LA-VILLE CHE DES UEa AK 15 68 19/03/2019 254 17 272 Terre 2019P02612 (L) BROSSES

ETANG-LA-VILLE 7804P02 AH 158 8 UG CHE PAVE 270 17/03/2017 40 500 150 Taillis 2017P02443 (L)

- ၁၀၀³0 ⁰⁰⁰ 180 RTE DE L 7804P03 Jardin 9 UC MAREIL-MARLY ETANG LA D 1563 196.08 14/06/[…]

180 RTE DE L 7804P03 Jardin MAREIL-MARLY ETANG LA D 1564 10 UC 23/06/2016 173 […]

Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles en date du 10 décembre 2019 fixant la valeur

d’une parcelle limitrophe, cadastrée section […], à 240 €/m².

MOTIFS

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L 322-2 du Code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif

des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à

l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par

l’article L121-8 du Code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi du 3/6/10 relative au

Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente

l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

La valeur vénale de l’immeuble sera donc fixée, en application de l’article L322-2 du Code de l’expropriation, à la date de la présente décision.

Pour ce qui est de l’usage effectif de l’immeuble et des droits réels immobiliers, la date de référence prévue à l’article L 322-2 du Code de l’expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en

l’occurrence le 9/8/2019, date à laquelle la dernière modification du PLU est devenue opposable aux tiers.

A cette date, le bien est situé en zone UR2a du PLU.

Enfin, la consistance des biens sera évaluée, en application de l’article L322-1 du Code de

l’expropriation, à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 20/3/2018.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

En se référant au procès-verbal de transport sur les lieux et compte tenu des pièces versées aux débats, il s’agit d’une parcelle de terrain rectangulaire de 12 m², longeant la parcelle […] et empiétant sur le […], prélevée de la parcelle cadastrée

AA N° 12 d’une contenance totale de 619m², devenue suite à l’ordonnance d’expropriation

AA N° 206.

La parcelle, constituée par un terrain nu et en friche, est classée en zone UR2a du plan local d’urbanisme de la commune de l’ETANG-LA-VILLE.

Située le long et pour partie à usage de passage sur le chemin, entre deux parcelles appartenant à des propriétaires différents, ayant environ 8m de large, la parcelle dont est prélevée l’emprise n’a donc pas le caractère d’un terrain à bâtir, quand bien même la zone UR2a est une zone constructible.

Méthodes d’évaluation

Compte tenu des particularités du bien, la méthode d’évaluation la plus appropriée en l’occurrence est la méthode par comparaison qui permet d’établir la valeur vénale des immeubles sur la base de mutations effectives récentes de biens présentant des caractéristiques similaires dans la même aire géographique.

Termes de comparaison

Compte tenu des caractéristiques de l’immeuble exproprié, il convient de retenir les

nouveaux termes de comparaison proposés par l’expropriant et d’écarter les 5 autres termes de comparaison comme étant trop anciens et comme concernant des terrains avec une surface généralement supérieure à 900 m², et donc bien éloignée des 12 m² à évaluer.

Il convient également de retenir les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement.

Il est vrai que la valeur unitaire résultant des termes retenus est légèrement inférieure à celle proposée par le commissaire du gouvernement, à savoir 240 euros/m².

Pour autant, il convient de retenir la proposition du commissaire du gouvernement dans la mesure où celle-ci est en cohérence, compte tenu de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 10/12/2019, avec l’indemnité d’expropriation allouée par le juge de l’expropriation dans le cadre de l’indemnisation des propriétaires d’autres parcelles, situées le long du même chemin et de même type, et non constructibles.

Reste à savoir si le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant dès lors que l’exproprié n’a pas formulé de demande chiffrée et que le commissaire du gouvernement a proposé une évaluation supérieure à celle de l’expropriant.

En application de l’article R311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de

l’expropriant; et si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il en résulte qu’en l’absence de mémoire de l’exproprié. le juge peut, sans statuer ultra petita, fixer le montant de l’indemnité dans la limite de l’offre de l’expropriant ou du montant proposé dans les conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci est supérieur à

l’offre de l’expropriant.

Compte tenu de ces éléments, la valeur unitaire retenue sera celle proposée par le commissaire du gouvernement, à savoir 240 euros/m², soit : 240 x 12 m² = 2 880 euros

L’indemnité revenant à Monsieur Y X et Madame Z A épouse X sera donc fixée à somme de 2 880 euros, à laquelle il convient de rajouter les frais de remploi à hauteur de 576 euros, soit 3 456 euros au total.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 3 456 euros.

Il convient également de laisser les dépens à la charge du SYNDICAT DES

TRANSPORTS D’IDF.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Fixe l’indemnité de dépossession des biens immobiliers situés […], l’ETANG-LA-VILLE, […], appartenant à
Monsieur Y X et Madame Z A épouse X, à la somme de 3 456 euros, indemnité de remploi comprise,

Laisse les dépens à la charge du SYNDICAT DES TRANSPORTS D’IDF.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 06 Mars 2020.

Le Greffier Le Président

de H D E F I

PROCÈS-VERBAL DE TRANSPORT

Dossier N° RG 19/00005 – N° Portalis DB22-W-B7D-OTQQ

Opération: […]

[…]

Le 17 janvier 2020 à L’ETANG LA VILLE.

Nous, F G, Vice-Présidente, au Tribunal Judiciaire de

VERSAILLES, Juge de l’Expropriation désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel en conformité des dispositions des articles L211-1 et L 220-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de D E,

Greffier,

Vu la procédure d’expropriation concernant la phase 1 du projet de Tangentielle Ouest dite « TRAM 13 EXPRESS »,

Vu l’ordonnance de ce siège en date du 20 décembre 2019 fixant les jour et heure du transport et sa notification aux parties,

Le Juge de l’Expropriation des Yvelines, assisté du Greffier de la Juridiction, a procédé à l’appel des causes et des parties, et s’est transporté sur les lieux ci-dessous décrits, qu’il a parcourus et visités en compagnie de :

SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE, dénommé ILE DE FRANCE

[…], établissement public local immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 287 500 078, représenté par son Directeur

Général en exercice, domicilié en cette qualité […]

EXPROPRIANT

LONQUEU -Représenté par M^e Barbara RIVOIRE de la SCP SARTORIO

SAGALOVITSCH ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 482 substituée par M^e Jonathan AZOGUI

En présence de Madame Audrey RITTER, Chef de Projet GEOFIT

ET
Monsieur Y X demeurant […]

comparant
Madame Z A épouse X demeurant […] non comparante

EXPROPRIES

EN PRÉSENCE DE :

Madame B C, Inspectrice des Finances Publiques suppléant le Directeur

Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

Nous avons visité la totalité des biens dont la dépossession est poursuivie.

Il s’agit d’une parcelle de terrain rectangulaire de 12 m² cadastrée section […]) longeant la parcelle […] et empiètant sur le […]

Pigeonnière.

Monsieur X est présent et indique qu’il n’a pas été consulté sur le bornage qu’il conteste en outre. Il indique aussi que la partie expropriée comprend le chemin.

Après avoir entendu en leurs explications les parties présentes sur les lieux ou leurs représentants nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience de plaidoiries de ce jour.

En foi de quoi, nous avons fait et clos le présent procès-verbal, les jour, mois et an que dessus, et avons signé avec le greffier.

^Le ^P^r^é^sⁱ^d^eⁿ^tPrésidsident Le Greffier

€ D E F G

N° RG : N° RG 19/00005 – N° Portalis DB22-W-B7D-OTQQ

EXPÉDITION exécutoire dans l’affaire :

Expropriant: SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE

contre

Exproprié : Y X, Z A épouse X

EN CONSÉQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne :

A tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main,

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront requis.