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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

[Courriel 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00187 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEVS

JUGEMENT

DU : 19 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Société ANTIN RESIDENCES, SA D’HLM

DEFENDEUR(S) :

[D] [X]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 19 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 19 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

ANTIN RESIDENCES, SA d’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général,

inscrite au RCS de PARIS sous le n° 315 518 803 dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Aude LACROIX, du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e LEMAITRE Christophe.

ET :

DEFENDEUR :

M. [D] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 7 juillet 2022, la société ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [D] [X] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 444,08 euros pour le logement et 35,16 euros pour l’emplacement de stationnement, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, la société ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Monsieur [D] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 926,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 janvier 2024 la société ANTIN RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, la société ANTIN RESIDENCES a fait assigner Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire dans chaque bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [D] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 979,67 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 mai 2024.

À l’audience du 20 septembre 2024, la société ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 992,69 euros arrêtée au 18 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [X], présent, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, faisant valoir qu’il est prêt à s’acquitter de la somme de 2 000 euros ce jour.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 octobre 2024, la société ANTIN RESIDENCES a produit un décompte actualisé au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société ANTIN RESIDENCES le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2024 que la société ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [D] [X] indique à l’audience qu’il est prêt à régler la somme de 2 000 euros ce jour, mais n’a transmis aucun élément justificatif dans le temps du délibéré, et il ressort du décompte actualisé au 1er octobre 2024 transmis par la société ANTIN RESIDENCES qu’aucun versement n’est intervenu à la suite de l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 3 992, 69 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2024 sur la somme de 1 926,46 euros, de l’assignation du 21 mai 2024 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juillet 2022 à compter du 24 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [X] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros mois en plus du loyer courant.

Pour autant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges et il ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière.

En outre, la société ANTIN RESIDENCES est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2024, Monsieur [D] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [X] à son paiement à compter de 24 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

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Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juillet 2022 entre la société ANTIN RESIDENCES d’une part, et Monsieur [D] [X] d’autre part, concernant l’appartement et la place de stationnement situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 24 mars 2024.

CONSTATE la résiliation de chaque bail à compter de cette date.

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [X] à compter du 24 mars 2024, date de la résiliation de chaque bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 3 992,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 septembre 2024 échéance de d’août incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 1 926,46 euros, de l’assignation du 21 mai 2024 sur le surplus.

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES l’indemnité d’occupation mensuelle postérieurement au mois d’août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à payer à la société ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 janvier 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

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LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG