MINUTE N°

N° RG 24/00235 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEYM

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 4]

C/

Monsieur [E], [A] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société anonyme A2BCD, représentée par son représentant légal, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro B 304 497 183 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E], [A] [G], né le 06 janvier 1981 à [Localité 5] (Bénin) – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

En présence de [F] [H], auditrice de justice

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [E], [A] [G]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société A2BCD, a fait assigner [A] [G], devant ce Tribunal aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

• 5 587,55 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, 1er trimestre 2024 inclus, majorés des intérêts légaux sur la somme de 760,15 € à compter du 25 novembre 2022, puis à compter du 22 février 2023 sur la somme de 1 955,80 €, puis à compter du 22 mai 2023 sur la somme de 3 462,14 €, puis à compter de l’assignation pour le surplus, en ordonnant la capitalisation des intérêts à chaque annuité échue ;

• 1 600 € à titre de dommages et intérêts ;

• 1 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 15 octobre 2024.

A l’audience du 15 octobre 2024, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son Conseil, a actualisé sa créance pour la porter à la somme de 8 288,60 €, 4ème trimestre 2024 inclus, à laquelle s’ajoute 1 380,40 € au titre des frais de recouvrement et maintenu ses autres demandes figurant dans l’assignation.

Monsieur [A] [G] a comparu en personne. Monsieur [G] a expliqué qu’il a perdu son emploi en décembre 2023, qu’il ne perçoit pas d’allocations chômage car il n’avait une durée suffisante de temps de travail pour en bénéficier. Il a indiqué qu’il travaille comme auto-entrepreneur et gagne entre 3 000 € et 4 000 € par mois et qu’il a un enfant à charge. Monsieur [G] a précisé qu’il allait effectuer un versement de 5 000 € grâce à un prêt familial et a demandé des délais de paiement pour régler le solde.

Il a été demandé au Conseil du Syndicat Des Copropriétaires de bien vouloir informer le Tribunal si Monsieur [G] faisait parvenir, pendant le délibéré, le paiement de 5 000 € annoncé à l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 12 décembre 2024.

Par courriel en date du 21 novembre 2024, le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a fait savoir au Tribunal que Monsieur [G] a bien effectué un paiement de 5 000 € qui a été encaissé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] verse aux débats :

• le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur [A] [G] ;

• les appels de charges et travaux du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024 ;

• les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 juin 2022, 26 juin 2023 et 17 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2023, 2024 et 2025 ;

• le décompte de la créance du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 ;

• les mises en demeure des 25 novembre 2022 et 22 février 2023, distribuées les 3 décembre 2022 et 25 février 2023, et la sommation de payer du 22 mai 2023 ;

• les Contrats de Syndic en vigueur du 26 juin 2023 au 30 juin 2024 et du 17 juin 2024 au 30 septembre 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur [G] reste devoir la somme de 3 288,60 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêté à la date du 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, compte tenu du règlement de 5 000 € intervenu en cours de délibéré.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023, date de la sommation de payer.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, de sommation de payer, de suivi et de transmission de dossier au commissaire de justice ou à l’avocat et de frais de constitution d’hypothèque.

* Frais de mise en demeure et de relance

En l’espèce, le Syndicat Des Copropriétaires justifie de l’envoi de deux lettres de mise en demeure à Monsieur [G] les 25 novembre 2022 et 22 février 2023.

En revanche, il ne justifie pas de l’envoi de lettres de relance.

Par ailleurs, les Contrats de Syndic communiqués ne sont pas ceux en vigueur à la date d’envoi des lettres de mise en demeure.

Le Syndicat Des Copropriétaires ne justifie donc pas des frais qu’il était en droit de facturer pour l’envoi de mises en demeure aux copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges.

En conséquence, les frais d’envoi de ces deux lettres de mise en demeure seront limités à la somme de 25 € pour chaque lettre de mise en demeure, soit 50 € au total.

* Frais de sommation de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le Syndicat Des Copropriétaires, il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 150,08 €.

* Frais de suivi et de transmission de dossier au commissaire de justice et à l’avocat

Aux termes des Contrats de Syndic communiqués, la facturation de frais de suivi et transmission de dossiers aux commissaires de justice et avocats n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, le suivi et la transmission de dossiers aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que les Contrats de Syndic prévoient une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de suivi et de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat.

*Frais de constitution d’hypothèque

Le Syndicat Des Copropriétaires ne justifie pas des frais qu’il aurait engagés à ce titre.

En conséquence, aucun frais de cette nature ne sera imputé à Monsieur [G].

Les frais de recouvrement représentent donc le montant total de 2 00,08 € (50 € + 150,08 €).

* Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée à acquitter ses charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur [G] a commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [G] ne s’est pas expliqué sur les raisons pour lesquelles il a laissé ses charges et travaux de copropriété impayés depuis le 4ème trimestre 2022, sous réserve de quelques paiements ponctuels.

Par ailleurs, Monsieur [G] n’a apporté aucune justification sur ses revenus actuels en tant qu’auto-entrepreneur se limitant à déclarer qu’ils seraient compris entre 3 000 € et 4 000 €.

Dans ces conditions, des délais de paiement ne peuvent être accordés à Monsieur [G] qui n’apporte aucune garantie quant au fait que, si de tels délais lui étaient accordés, il pourrait les respecter.

En conséquence, Monsieur [G] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société A2BCD, les sommes de :

• 3 288,60 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal, à compter du 22 mai 2023, date de la sommation de payer ;

• 200,08 € au titre des frais de recouvrement ;

• 300 € à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur la somme de 3 288,60 € dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Monsieur [A] [G] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à verser au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société A2BCD, la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 12 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire