TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 03 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/01961 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EOZC

Prononcé le 03 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, prorogé au 03 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[T] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

[G] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Z] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat dit « de location » en date du 20 octobre 2018, ayant pris effet le 1er novembre 2018, Mme [Z] [O] a donné à bail à M. [T] [K] et Mme [G] [S] un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 695 € et aucunes provisions sur charges.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, M. [T] [K] et Mme [G] [S] ont fait assigner Mme [Z] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes en vue de voir condamner cette dernière à leur verser la somme de 100 000 € à titre de dommages intérêts, outre 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Le dossier a été enregistré sous le n° RG 24/01961.

*

Parallèlement, des loyers étant demeurés impayés, Mme [Z] [O] a signifié à M. [T] [K] et Mme [G] [S] un commandement de payer en date du 28 août 2024 concernant un arriéré locatif de 25 020 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, Mme [Z] [O] a fait assigner M. [T] [K] et Mme [G] [S] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes en vue d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au payement de la somme de 26 410 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des condamnations financières, outre la condamnation aux entiers dépens.

Le dossier a été enregistré sous le n° 24/02071.

* * *

Les affaires RG 24/02071 et RG 24/01961 ont été appelées pour la première fois à l’audience du 21 janvier 2025 et ont fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

S’agissant du dossier RG 24/01961, à l’audience du 25 novembre 2025, M. [T] [K] et Mme [G] [S] – représentés par Maître François ABADIE, avocat au barreau de Saint-Gaudens – soutiennent oralement leurs conclusions auxquelles ils se rapportent et sollicitent de voir :

— débouter Mme [Z] [O] de son exception d’incompétence et subsidiairement renvoyer l’affaire en l’état devant le Tribunal judiciaire de Tarbes en application de l’article 81 du Code de procédure civile,

— débouter Mme [Z] [O] de sa demande d’irrecevabilité,

— débouter Mme [Z] [O] de l’ensemble de ses conclusions et par voie de conséquence, au visa des articles 1217 et 1231-1 du Code civil :

* à titre principal, condamner Mme [Z] [O] à leur verser la somme de 100 000 € à titre de dommages intérêts,

* subsidiairement, condamner Mme [Z] [O] à leur verser la somme de 90 000 € au titre du montant des travaux réalisés,

— en toute hypothèse, condamner Mme [Z] [O] à leur verser la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

*

En défense, Mme [Z] [O] – représentée par Maître Julien SOULIE – soutient oralement ses conclusions n°2 auxquelles elle se rapporte et sollicite de voir :

— à titre principal, accueillir l’exception d’incompétence invoquée par Mme [Z] [O] et en conséquence, renvoyer le dossier au Tribunal judiciaire de Tarbes,

— à titre subsidiaire, ordonner l’irrecevabilité de l’action entreprise par M. [T] [K] et Mme [G] [S] sur le fondement de l’article 1231 du Code civil,

— en toute hypothèse :

* débouter M. [T] [K] et Mme [G] [S] de l’ensemble de leurs demandes,

* condamner in solidum M. [T] [K] et Mme [G] [S] à lui verser la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* condamner in solidum M. [T] [K] et Mme [G] [S] aux entiers dépens,

* ordonner que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans.

* * *

S’agissant du dossier RG 24/02071, à l’audience du 25 novembre 2025, Mme [Z] [O] – représentée par Maître Julien SOULIE – soutient oralement ses conclusions n°2 auxquelles elle se rapporte. Elle sollicite ainsi du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la résiliation du bail à compter du 28 octobre 2024,

— condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [G] [S] à lui verser la somme de 26 410 € au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 28 octobre 2024,

— condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [G] [S] à lui verser la somme de 695 € par mois au titre de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre du logement à compter du 28 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— à défaut de libération spontanée, ordonne l’expulsion de M. [T] [K], de Mme [G] [S] et de tout occupant de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamne in solidum M. [T] [K] et Mme [G] [S] à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— déboute M. [T] [K] et Mme [G] [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne in solidum M. [T] [K] et de Mme [G] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2024 et la dénonciation de cet acte,

— ordonne que l’ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d’un délai d’un an et renouvelable tous les ans.

*

En défense, M. [T] [K] et Mme [G] [S] – représentés par Maître François ABADIE, avocat au barreau de Saint-Gaudens – soutiennent oralement leurs conclusions n°2 auxquelles ils se rapportent et sollicitent du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— déboute Mme [Z] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamne Mme [Z] [O] à leur verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Mme [Z] [O] aux entiers dépens.

* * *

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, prorogé au 03 février suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA JONCTION :

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, force est de constater que, dans leurs assignations respectives en date des 23 octobre et 14 novembre 2024, les parties entendent se prévaloir de l’inexécution du même contrat conclu entre elles et en tirent, pour des raisons différentes, la même conclusion, à savoir la résolution du contrat pour inexécution.

Dans ces conditions, il apparaît que les demandes formées par les parties sont connexes et qu’il est indispensable qu’il soit répondu au devenir de ce contrat par une unique décision.

Dès lors, la jonction de dossiers RG 24/01961 et 24/02017 sera ordonnée sous le numéro le plus ancien.

II. SUR L’ EXCEPTION D’INCOMPETENCE :

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, le juge peut ordonner la réouverture des débats.

*

En application de l’article 76 du Code de procédure civile, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public.

Aux termes de l’article 81 du Code de procédure civile, « Lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.

Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi ».

L’article 82 du même code poursuit « En cas de renvoi devant une juridiction désignée, le dossier de l’affaire lui est transmis par le greffe, avec une copie de la décision de renvoi, à défaut d’appel dans le délai.

Dès réception du dossier, les parties sont invitées par tout moyen par le greffe de la juridiction désignée à poursuivre l’instance et, s’il y a lieu, à constituer avocat dans le délai d’un mois à compter de cet avis ».

*

Tout d’abord, aux termes de l’article L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

L’article R 213-9-7 du Code de l’organisation judiciaire précise que, dans les cas prévus aux articles L 213-4-3 et L 213-4-4, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

De jurisprudence constante, il ressort de ces dispositions, que le Juge des contentieux de la protection du lieu où est situé le bien se voit attribuer par la loi une compétence exclusive s’agissant des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

La compétence exclusive du Juge des contentieux de la protection dans ces matières doit être considérée comme une compétence d’attribution d’ordre public (voir notamment TJ Paris 07 juin 2024 RG n° 23/02211).

A contrario, le Juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour toutes les questions ne relevant pas de sa compétence d’attribution d’ordre public.

Ensuite, il convient de rappeler aux parties les conditions d’application de la loi du 06 juillet 1989 respectivement prévues au sein de son article 2 selon lequel : « le présent titre s’applique aux locations à usage d’habitation ou à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur […] La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, […] » ; et son article 6 duquel il ressort que : «  le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […] ».

Enfin, aux termes de l’article 12 du Code de procédure civile, « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

En l’espèce, le contrat litigieux, intitulé « contrat de location » (pièce 1 Mme [Z] [O]), prévoyant l’application de la loi du 06 juillet 1989, prévoit une durée dérogatoire de 3 ans pour se terminer le 1er novembre 2021 expliquée comme suit : « La durée réduite pour ce contrat est à 3 ans car M. [K] et Mme [S] [G] s’engagent à l’achat du bien. La clause entre les 2 parties est convenue que les loyers versés pendant les 3 ans seront déduites du montant de la vente (valeur du bien 70 000 €) » (clause III-C).

Ce même contrat prévoit une clause de travaux rédigée comme suit : « Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués par Monsieur [K] [T] et Melle [S] [G]

Nature des travaux :

— finir la toiture,

— faire l’électricité et la plomberie,

— création de 4 chambres, salon, cuisine, salle de bain, WC,

— pose de carrelage au sol sur l’ensemble de la maison,

— finition de la façade en bardage ou crépis,

— etc… » (Clause V. TRAVAUX).

Il prévoit enfin une clause résolutoire rédigée comme suit : « Modalités de résiliation de plein droit du contrat :

— non réalisation des travaux aux termes convenus (3 ans) Monsieur [K] et Melle [S] perdront le montant des loyers versés.

— non respect de la vente du bien à Monsieur [K] et Melle [S], Madame [O] [Z] s’engage à rembourser la totalité des travaux réalisés pour un montant de 50 290 € à Monsieur [K] et Mlle [S] » (Clause VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE).

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [D] [H], huissier de justice associé, le 17 octobre 2018 (pièce 2 consorts [K] [S]), qu’au jour de la conclusion du contrat de location (pièce 1 consorts [K] [S]), « La maison est édifiée sur un rez-de-chaussée sur une parcelle de terrain située [Adresse 5] à [Localité 6].

L’accès s’effectue à ce jour par une ouverture située côté latéral Est d’un mur moellons jointoyé donnant directement sur la rue.

Cette maison est coiffée d’une charpente bois avec pare-pluie posé à même la charpente, laquelle dénuée de toiture à l’exception de l’extrémité latérale Ouest qui est couverte d’une toiture tuiles plates.

La sous-face de charpente est brute avec fermettes et poutres apparentes.

Les murs sont constitués de panneaux de bois reconstitués fixés sur une structure bois non doublé.

L’ensemble est posé sur une dalle de ciment non traitée, brute et non aménagée ».

Il ressort des photographies jointes à ce constat que le bien immobilier litigieux ne possédait ni porte, ni fenêtres, aucune isolation, aucun moyen de chauffage, aucun équipement sanitaire et ne peut donc être qualifié ni de bien à usage d’habitation, ni de résidence principale, ni de logement décent au sens de la loi du 06 juillet 1989.

Ce n’est que deux ans plus tard, le 14 décembre 2020, qu’un nouveau procès-verbal de constat sera dressé par le même huissier de justice (pièce 3 consorts [K] [S]), attestant de la transformation de ce bien immobilier en un logement habitable suite aux travaux réalisés par M. [T] [K] et Mme [G] [S].

Il est donc manifeste que le contrat litigieux ne portait pas, lors de sa conclusion, sur un bien immobilier qui pouvait être qualifié de contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou de contrat portant sur l’occupation d’un logement en application de l’article L 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de débattre contradictoirement de la compétence du Tribunal judiciaire dans les deux dossiers dont le présent jugement a ordonné la jonction.

Au regard à la fois des délais conséquents et incompressibles avant d’obtenir une décision devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de Tarbes et des conséquences que ces délais pourraient avoir pour les parties, ces dernières sont instamment invitées à tenter de trouver une solution amiable à ce litige, y compris en contactant la chambre de médiation de Tarbes et des Hautes-Pyrénées ([Adresse 1]).

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures RG 24/01961 et 24/02017 sous le numéro RG 24/01961;

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de débattre contradictoirement de l’incompétence du Juge des contentieux de la protection dans les deux dossiers dont la jonction a été ordonnée ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du Juge des contentieux de la protection du

Tribunal judiciaire de Tarbes, sis [Adresse 4] à [Localité 7], qui se tiendra le 26 MAI 2026 à 09h00 et pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées ;

SURSOIT A STATUER sur l’intégralité des demandes des parties ;

RESERVE les dépens ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge