TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/00064 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBJ6

JUGEMENT

Du : 10 Décembre 2024

S.A. SEMIV

C/

[M] [B]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LE DEUN

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [B]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 10 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SEMIV

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET :

DEFENDEUR :

Madame [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Comparante

A l’audience du 10 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 avril 2021, la SA SEMIV a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [V] et Madame [M] [B] sur des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 10] ainsi qu’une cave n°10 moyennant le versement d’un loyer mensuel principal de 845,96 euros, outre une somme de 215,09 euros à titre de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [M] [B] un commandement de payer la somme principale de 5.812,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [B] le 29 janvier 2024.

Par assignation du 2 avril 2024, la SA SEMIV a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner à la défenderesse de quitter les locaux qu’elle et faute par elle de ce faire, autoriser à faire procéder à son expulsion des locaux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges afférents au logement, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef, 5440,06 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts légaux à compter du 17 novembre 2023 ainsi que les loyers et charges dus à compter du 20 mars 2024 jusqu’à la résiliation du bail, 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au tribunal (carence dans un premier temps, puis conclusions reçues en délibéré).

A l’audience du 10 octobre 2024, la SA SEMIV maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 5884,39 euros. La SA SEMIV expose que si le paiement des loyers a bien été repris, elle s’oppose à l’éventuel octroi de délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux de la locataire.

En outre, compte tenu de la production de l’attestation d’assurance par la défenderesse à l’audience, le conseil de la SA SEMIV indique se désister de sa demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement du défaut de justificatif de l’assurance habitation.

Madame [M] [B] comparait en personne. Elle conteste le montant de l’arriéré locatif en faisant valoir qu’elle a récemment effectué un virement de 1000 euros. En outre, elle explique qu’elle a cessé d’honorer le paiement du loyer courant, à la suite d’une perte d’emploi expliquant avoir repris une activité professionnelle. Elle déclare être mère de deux enfants âgés de 3 et 8 ans. Elle perçoit une rémunération variable allant de 1400 à 1600 euros par mois, outre une indemnité de la caisse d’allocations familiales d’un montant de 400 euros ainsi qu’une pension alimentaire de 228 euros qui n’est pas régulièrement versée par le père. Elle propose ainsi de verser une somme de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer et charges courantes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement de la demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement du défaut de justification de la souscription à une assurance locative

En application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, il convient de constater le désistement de cette demande.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SA SEMIV justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

A titre liminaire, il convient de préciser que, si par l’effet des nouvelles dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 le délai permettant l’acquisition de la clause résolutoire a été réduit à 6 semaines, il sera tenu compte du délai prévu à la fois par le contrat de bail nonobstant la précision d’un délai de six semaines aux termes du commandement de payer, compte tenu de la clause annexée au commandement de payer faisant référence aux stipulations contractuelles et au délai de deux mois.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer et de produire l’attestation justifiant d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.812 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Madame [M] [B] s’est acquittée du versement des derniers loyers courants, notamment le dernier loyer courant avant la date de l’audience.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale de l’intéressée, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [M] [B] à se libérer de la dette locative par mensualités de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause de résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA SEMIV verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, Madame [M] [B] lui devait la somme de 5.884,39 euros.

Madame [M] [B] n’apporte aucun autre élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera ainsi condamnée payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [M] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 avril 2021 entre la SA SEMIV, d’une part, et Madame [M] [B], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 27 mars 2024,

CONDAMNE Madame [M] [B] à payer à la SA SEMIV la somme de 5884,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

AUTORISE Madame [M] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mars 2024,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Madame [M] [B] sera condamnée à verser à la SA SEMIV une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA SEMIV de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [B] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE