TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01198 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHWO

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 5] C/ S.A.R.L. SO YOU BY SL [Localité 6]

DEMANDERESSE

SCI DU [Adresse 5],

société civile immobilière au capital de 4.573,47€, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 322 098 252, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 92

DEFENDERESSE

SO YOU BY SL [Localité 6], société à responsabilité limitée au capital de 1.000,00€, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 824 881 957, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DU [Adresse 1] A [Adresse 7] est propriétaire de biens et droits immobiliers sis [Adresse 1] à Saint Germain en Laye (78100). Les locaux, constitués d’une boutique située en rez-de-chaussée avec arrière boutique d’une surface de 51,40 m² ont été donnés à bail à la la société SAINT LOUIS UNION ACADEMIE au terme d’un acte sous seing privé du 28 septembre 2016. Par avenant du 7 janvier 2017, les droits des preneurs ont été transférés à la société à responsabilité limitée SO YOU BY SL [Localité 6]. A la dernière révision, en date du 26 septembre 2022, le loyer est d’un montant annuel de 24.638,73 euros HT HC.

Le 3 juin 2024, le bailleur a fait signifier à la société SO YOU BY SL [Localité 6] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.449,99 euros portant sur les loyers et charges impayés.

Par exploits de commissaire de justice en date des 24 juillet et 2 août 2024, la SCI DU [Adresse 4] a fait assigner en référé la société SO YOU BY SL PARIS et a dénoncé l’assignation au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 28 septembre 2016,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer contractuel à compter du 4 juillet 2024, charges et taxes en sus, jusqu’à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 8.592,52 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— refuser tout délai à la société défenderesse,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 31 octobre 2024, la SCI DU [Adresse 4], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation tout en actualisant sa demande en paiement à la somme de 15.036,91 euros au titre des loyers impayés.

La SARL SO YOU BY SL [Localité 6] n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article XXI qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société SCI DU [Adresse 4] justifie par la production du commandement de payer du 3 juin 2024 que la locataire, la société SO YOU BY SL PARIS, a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 3 juin 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 4 juillet 2024 à 00 heure.

L’obligation de locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 9 et actualisé à l’audience par un document intitulé situation de compte établi par FONCIA, le gestionnaire locatif, le 28 octobre 2024.

Il y a lieu donc lieu de condamner la société SO YOU BY SL PARIS à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme provisionnelle de 15.036,91 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 28 octobre 2024 (échéance mensuelle d’octobre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la société SO YOU BY SL PARIS à payer à la SCI DU [Adresse 4] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter de l’échéance de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, la majoration de l’indemnité d’occupation en la fixant au double du montant du loyer contractuel est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive de sorte qu’elle peut être réduite par le juge du fond. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la société SO YOU BY SL PARIS, partie succombante, à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SO YOU BY SL [Localité 6], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 septembre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 4 juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société SO YOU BY SL [Localité 6] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2] ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société SO YOU BY SL PARIS à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme provisionnelle de 15.036,91 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 28 octobre 2024 (échéance mensuelle d’octobre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Condamnons la société SO YOU BY SL PARIS à payer à la SCI DU [Adresse 4] à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société SO YOU BY SL PARIS à payer à la SCI DU [Adresse 4] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SO YOU BY SL [Localité 6] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virgine DUMINY Béatrice LE BIDEAU