TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 FEVRIER 2025

N° RG 24/01589 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQN2

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [Y] [V] C/ [N] [J]

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [V], né le 24 juin 1942 à [Localité 3], domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Claude Legond, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 007

DEFENDEUR

Monsieur [N] [J], entrepreneur individuel, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 478 404 676, domicilié [Adresse 1]

défaillant

Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, Monsieur [Y] [V] a consenti à Monsieur [N] [J] un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2011 moyennant un loyer annuel de 3 920,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 24 septembre 2024, Monsieur [Y] [V] a fait signifier à Monsieur [N] [J] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 17 262,50 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Monsieur [Y] [V] a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 23 janvier 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, Monsieur [Y] [V] demande au juge de :

— juger acquise la clause résolutoire stipulée au bail et, en conséquence, juger que le bail consenti par Monsieur [Y] [V] à Monsieur [N] [J] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] (Yvelines), portant les numéros de lots de copropriété 12 et 1, se trouve résolu à compter du 24 octobre 2024 ;

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er mars 2011, par l’effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 24 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Monsieur [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique, et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de Monsieur [Y] [V] aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [J] ;

— condamner par provision Monsieur [N] [J] à lui payer la somme totale de 17 463,32 €, calculée comme suit :

—  17 262,50 € correspondant a l’arriéré des loyers, charges et taxes dus au 24 septembre 2024 ;

—  200,82 € correspondant au montant du commandement de payer ;

— condamner par provision Monsieur [N] [J] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle hors charges et hors taxes la somme de 511,80 € et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;

— condamner Monsieur [N] [J] à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné à l’étude, Monsieur [N] [J] n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire alors même que Monsieur [N] [J], ni représenté ni comparant, n’a pas été cité à sa personne.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Monsieur [N] [J] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [Y] [V] et Monsieur [N] [J] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 24 septembre 2024 à Monsieur [N] [J] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 17 262,50 € selon décompte annexé à l’acte.

Monsieur [N] [J] ne démontre pas s’être acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 octobre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [J] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Monsieur [Y] [V] à compter du 25 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] verse aux débats un extrait du compte de Monsieur [N] [J] arrêté à la somme de 17 262,50 € au 24 septembre 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse.

L’obligation de Monsieur [N] [J] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à Monsieur [Y] [V].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date du commandement de payer pour un montant de 17 262,50 €.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [J], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024.

L’équité commande de condamner Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Monsieur [Y] [V] et Monsieur [N] [J] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (Yvelines), avec effet au 24 octobre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [N] [J], entrepreneur individuel immatriculé sous le numéro 478 404 676 RCS [Localité 4], pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Y] [V] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 25 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme provisionnelle de 17 262,50 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 24 septembre 2024, échéance du troisième trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Y] [V] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [N] [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président