MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00896 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GQR4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. LOGEO SEINE, dont le siège social est sis 139 Cours de la République – 76600 LE HAVRE

représentée par la SCP SCP DPCMK, avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS:

Monsieur [U] [O]

né le 19 Août 1998 à LILLEBONNE (76170), demeurant Le Clairval – Allée d’Immenstadt – Logt IE34 – 76170 LILLEBONNE

non comparant, non représenté

Association CENTRE MAURICE BEGOUEN DEMEAUX Pris en sa qualité de curateur de Monsieur [U] [O], dont le siège social est sis 16 rue Paul Souday – 76600 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2024, le délibéré ayant été fixé le 20 novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

La Société LOGEO SEINE a donné à bail le 26 octobre 2017 un appartement à usage d’habitation à Monsieur [U] [O] situé à LILLEBONNE, Le Clairval. A la suite d’un grand chantier de rénovation, la bailleresse a dû résilier ledit bail le 22 avril 2022 pour proposer une mutation de logement au locataire. Ainsi, Mr [O] a emménagé dans un logement situé Allée d’Immenstadt Le Clairval, logt IE34 à LILLEBONNE (76 170).

Monsieur [O] a été placé sous curatelle et le CMBD nommé curateur par ordonnance du 13 mai 2020.

Déjà pendant la durée du premier bail, Mr [O] a commis de nombreux troubles relevés par ses voisins notamment en créant des nuisances sonores.

Depuis qu’il est dans ce nouveau logement, le locataire poursuit les troubles du voisinage. C’est pourquoi, après une sommation de cesser les troubles restée sans effet, la Société LOGEO SEINE a assigné, le 23 août 2024, Mr [U] [O] devant le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins, notamment, de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion du locataire.

A l’audience du 9 septembre 2024, LOGEO SEINE a maintenu ses demandes à savoir :

Prononcer la résiliation du contrat conclu le 2 juin 2022 entre la société LOGEO SEINE et Mr [U] [O] aux torts et griefs de ce dernier, Ordonner en conséquence l’expulsion de Mr [U] [O] et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués à LILLEBONNE (76170) Le Clairval, Allée d’Immenstadt logement IE 34, si besoin est avec le concours de la Force publique, Condamner solidairement Mr [U] [O] et son curateur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, La condamnation in solidum de Mr [U] [O] et de son curateur, au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation du 5 septembre 2023.Au soutien de ses demandes, La Société LOGEO SEINE souligne que MR [O], multipliait les troubles du voisinage par des nuisances sonores, des dépôts d’encombrants dans les parties communes, des négligences graves comme des fuites d’eau non réparées et surtout, l’agression directe d’un voisin avec des violences graves.

Bien que régulièrement convoqués par acte remis à étude pour Mr [O] et à personne morale pour le CMBD, les défendeurs ne sont ni présents ni représentés.

En cours de délibéré, le conseil de LOGEO SEINE a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre du CMBD dans la mesure où par décision en date du 23 août 2024, le juge des Tutelles a levé la mesure de curatelle renforcée à l’encontre de Mr [O].

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du bail

A- Sur l’usage non paisible des locaux loués

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, il résulte du contrat de bail des parties signé le 2 juin 2022 qu’en vertu de l’article 6 3) dudit contrat, « le locataire devra se comporter de façon à ne pas troubler la jouissance ni la tranquillité des autres locataires, de façon à ne pas porter atteinte à leur sécurité ni à leurs biens, de façon à respecter l’immeuble dans toutes ses parties, équipements et environnements. De même, cette obligation sera applicable à l’ensemble des personnes que le locataire serait amené à recevoir ».

En l’espèce, dès l’occupation de son premier logement, Mr [O] n’a pas respecté ses obligations de locataire. Notamment, le 10 août 2020, un couple de locataires déposait plainte pour des menaces de mort, en septembre 2020, la bailleresse écrivait au locataire pour lui rappeler de cesser les nuisances sonores (courrier du 14 décembre 2020), une locataire a résilié son bail du fait des nuisances commises par ce locataire. Plusieurs faits étaient également commis par des personnes hébergées ou visitant Mr [O]. A l’époque, le curateur a été informé des faits, notamment en accompagnant la bailleresse pour visiter le logement de Mr [O] le 11 février 2021 relevant conjointement que le logement est sale, encombré et dégradé. Par courrier en date du 11 février 2021, il était rappelé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mr [O] constatant le mauvais état de l’appartement (vitre brisée, trou dans le volet roulant, brûlures du revêtement du sol). Par ailleurs, il était rappelé au locataire la nécessité de cesser les tapages nocturnes par musique et éclats de voix.

Depuis le nouveau bail en date du 2 juin 2022, les nuisances se sont poursuivies. Par courriel en date du 1er décembre 2022, Monsieur [M], voisin directe, signale à LOGEO SEINE les nuisances dont il est victime. Il précise que son voisin passe de nombreux appels téléphoniques la nuit en hurlant et par éclats de rire, qu’il reçoit de nombreuses visites engendrant des sonneries d’interphone à toute heure du jour et de la nuit (avec une soirée où une personne a sonné 14 fois !), des réunions avec des copains pour regarder des matchs de foot ou écouter de la musique techno.

Le 20 août 2023, Monsieur [M] a sollicité l’intervention de la police à la suite de nuisances sonores musicales. La main courante de la police municipale indique que la musique est audible par téléphone. Il est indiqué que lors de leur arrivée, Mr [M] a quitté son domicile après avoir été verbalisé par la Police nationale de Bolbec. Par courriel en date du 21 août 2023, Monsieur [M] reprenait ces faits pour les relater à LOGEO SEINE. Mr [M] souligne que Mr [O] est, selon lui toxicomane.

Le 5 septembre 2023, LOGEO SEINE faisait délivrer à Mr [O] une sommation de cesser tout trouble et nuisance dans et aux abords de son logement.

Le 18 septembre 2023, Monsieur [M] réitérait ses dires en indiquant à LOGEO SEINE qu’à nouveau il avait été victimes de nuisances sonores pendant tout le mois de septembre.

Le 19 septembre et le 22 septembre 2023, Mr [M] réitérait ses plaintes.

Le 22 septembre 2023, Madame [Z], agent assermenté de LOGEO SEINE dressait un procès-verbal d’infraction constatant qu’une vidéo transmise par Mr [M] montrait l’intégralité de la scène dans laquelle les nuisances sonores étaient largement audibles et précisant que cela venait incontestablement du logement de Mr [O].

Par courrier recommandé en date du 22 septembre 2023, LOGEO SEINE rappelait à Mr [O] qu’il avait laissé un robinet ouvert engendrant une inondation non seulement de son appartement mais également des parties communes et de l’appartement du dessous. Par ailleurs, il était rappelé au locataire les nuisances sonores à toute heure du jour et de la nuit, et ce malgré les nombreux rappels à l’ordre et la sommation de cesser les troubles. Il était précisé qu’une procédure en résiliation allait être engagée et qu’il devait chercher un autre logement.

Le 25 septembre 2023, Mr [O] déposait des encombrants et détritus devant sa porte, lesquels étaient retirés ensuite à la demande de la bailleresse.

Les troubles se poursuivant, une nouvelle lettre recommandée était adressée au locataire le 2 octobre 2023, lui rappelant qu’il était auteur de troubles de plus en plus graves et répétés. Notamment des nuisances sonores, les poubelles laissées sur le palier, parfois pendant plusieurs jours, des inscriptions, en lien avec des nombreuses allées et venues extérieures, effectuées au briquet sur le plafond et un luminaire du pallier.

Les faits étaient réitérés les 8 et 9 octobre 2023 (courriels de Mr [M]).

Par main-courante en date du 8 novembre 2023, la police municipale intervenait à la demande de Mr [M] et constatait le tapage par éclats de voix émanant de l’appartement de Mr [O] qui refuse d’ouvrir et les individus présents dans l’appartement injuriaient les agents municipaux.

Le 23 avril 2024, Madame [Z] attestait avoir reçu depuis le 23 janvier 2023, 41 enregistrements effectués par le voisin de Mr [O]. « les bruits enregistrés sont principalement de la musique (rap) à un niveau extrêmement élevé, ainsi que des hurlements par des personnes jouant manifestement à un jeu vidéo (…) Les bruits ont lieu à toute heure du jour et de la nuit… » Madame [Z] ajoute que ces bruits viennent incontestablement de l’appartement de Mr [O].

Les faits se sont reproduits à nouveau en juillet 2024, et le 2 août 2024, alors que Mr [M] tentait de raisonner son voisin pour lui dire de cesser le bruit, Mr [O] lui a cassé une bouteille en verre sur la tête, engendrant une plaie nécessitant plusieurs points de suture. Les faits ont été confirmés par la Police municipale de Caux Seine le 3 août 2024, intervenue sur place elle a appelé le SAMU.

Outre l’ensemble des très nombreux faits relevés par le voisin direct de Mr [O], Mr [M], des attestations sont versées aux débats constatant également les manquements du locataire. Ainsi, Madame [E] [G] précise qu’habitant dans le même immeuble, elle subit des nuisances « perpétuelles d’un locataire. Entre la musique qui commence de très bonne heure et qui peut s’étendre sur la journée. Elle peut aussi s’éteindre tard. Je ne vous cache qu’en étant seule je ne me suis pas permise d’y aller au vu du public qu’il y a à son domicile. A cela s’ajoute la consommation de substances qui infestent l’immeuble et les dégradations (…) qui en découlent. »

Mr [Y] [B] locataire du même immeuble a constaté « le bruit la nuit, (…) des allées et les venues de gens qui après leur passage laissaient des crachats dans l’ascenseur, des odeurs de hashish, (…) bouteilles vides (…) je soupçonne également que l’un de ces jeunes soit à l’origine des dégradations sur la caméra (…) j’ai constaté du bruit après minuit les week end (…) Je me suis souvent fait la réflexion comment les voisins (…) pouvaient supporter ce bruit permanent… ».

Mr [Y] [K] habitant au même endroit a relevé « musique matin de bonne heure, et le soir tard. Les mégots sur mon rebord de fenêtre. L’allée et venue le soir tard ».

Ainsi, les violations des dispositions à la fois légales et contractuelles par Mr [O] persistent malgré les différentes mises en garde tant auprès du locataire lui-même que de son curateur et correspondent à un usage non paisible des locaux qui lui ont été loués par LOGEO SEINE.

B- Sur le prononcé de la résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1127 du code civil, la résolution peut être demandée en justice en toute hypothèse et elle peut résulter d’une inexécution contractuelle suffisamment grave. En vertu de l’article 1229 du code civil, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, l’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.

En l’espèce, Mr [O] n’a pas usé paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée et il n’a pas respecté les dispositions de son contrat de bail. Il s’agit d’une inexécution contractuelle suffisamment grave permettant de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 juin 2022 sera prononcée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LOGEO SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

C- Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la signification de la présente décision, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société LOGEO SEINE ou à son mandataire.

D. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mr [U] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société LOGEO SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à LOGEO SEINE de ce qu’elle se désiste de ses demandes à l’encontre du CENTRE MAURICE BEGOUEN DEMEAUX.

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu en date du 2 juin 2022 entre la Société LOGEO SEINE et Mr [U] [O] concernant un appartement situé à LILLEBONNE (76170), le Clairval, allée d’Immenstadt logement IE 34,

ORDONNE l’expulsion de Mr [U] [O] ainsi que de tout occupant de l’appartement situé à LILLEBONNE (76170), le Clairval, allée d’Immenstadt logement IE 34, dans un délai de 2 mois à compter d’un commandement de quitter les lieux et dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mr [U] [O] à verser à la Société LOGEO SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mr [U] [O] à payer 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la Société anonyme d’économie mixte immobilière de Normandie LOGEO SEINE;

CONDAMNE Mr [U] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO