TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 MAI 2025

N° RG 24/01082 – N° Portalis DB22-W-B7I-SF7I

Code NAC : 30Z

AFFAIRE : S.A.R.L. SH27 C/ S.C.I. FCM3I

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SH27, au capital de 2 000,00 €, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 531 138 972, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pierre-Antoine Cals, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 719, M^e Baptiste Prezioso, avocat au barreau de Paris

DEFENDERESSE

S.C.I. FCM3I, au capital de 1 000,00 €, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 451 108 302, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Olivier Ligeti, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0560, M^e Mélodie Chenailler, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 125

Débats tenus à l’audience du 6 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, délibéré prorogé au 14 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière FCM3I est propriétaire de plusieurs locaux commerciaux situés [Adresse 4], à [Localité 6] (Yvelines) qu’elle donne à bail à usage commercial.

Par contrat en date du 7 janvier 2020, la société civile immobilière FCM3I a donné à bail à la société SH27, avec effet à compter du 5 janvier 2021, le local A002, désignés ainsi selon l’article I-a du contrat : « dans un ensemble immobilier plus vaste, sis [Adresse 5], à usage d’activité, stockage bureaux et annexes, loue une surface de stockage de 80m².

Le Preneur déclare bien connaître le local et l’avoir vu et visité, et l’accepter sans qu’il soit nécessaire de le désigner plus précisément. Le Preneur déclare ainsi accepter dans l’état où il se trouve, c’est-à-dire neuf à la date de livraison. »

L’article I-c « Destination des locaux » du contrat de bail stipule que :

« Les Locaux sont destinés à un usage de stockage.

Le Preneur déclare vouloir y exercer l’activité de vente demi-gros de produits alimentaires, détails particuliers.

Le Preneur s’engage à respecter toutes ses obligations pour pouvoir exercer son activité dans les Locaux et ne pourra exercer, même à titre temporaire, aucune autre activité ».

Par courriel du 2 novembre 2023, la société SH27 a sollicité auprès de la société civile immobilière FCM3I l’autorisation de sous-louer « une partie du dépôt » pour y exercer une nouvelle activité de vente de pièces automobiles et l’autorisation d’installer une chambre froide dans ses locaux, ce qui nécessitait la mise en place d’un moteur au-dessus du dépôt.

Lui opposant un refus, la société FCM3I a mis en demeure la société SH27 de se conformer à la réglementation applicable en matière d’établissement recevant du public, ainsi qu’à la destination des locaux prévue au bail.

Par courrier de son conseil en date du 4 avril 2024, la société SH27 a mis en demeure la société FCM3I de laisser un accès libre à ses clients à son local du lundi au samedi entre 9h00 et 19h00 et le dimanche de 10h00 à 18h00.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la société SH27 a fait assigner la société civile immobilière FCM3I devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 6 mars 2025.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SH27 demande au juge des référés de :

à titre principal,

— condamner la société FCM3I à régler la somme de 30 000,00 € à la société SH27 à titre de provision pour le préjudice subi du fait de l’installation d’obstacles à sa clientèle autour des locaux loués ;

— condamner la société FCM3I à lui payer la somme de 3 892,00 € à titre de provision pour les sommes engagées afin de se conformer à la réglementation applicable en matière d’établissement recevant du public ;

— ordonner les mesures suivantes qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse :

— l’ouverture des barrières faisant obstacle à ses clients pour rejoindre ses locaux de 9h00 à 19h00 du lundi au samedi et de 10h00 à 18h00 les dimanches ;

— la communication par la société FCM3I à la société SH27 des documents et informations suivants :

— le plan des bâtiments de la parcelle [Cadastre 1], précisant les dimensions des bâtiments ainsi que les dimensions de chaque cellule ;

— l’occupation de chaque cellule ;

— les moyens d’isolement au feu de la cellule de la société SH27 par rapport à ses voisins, ainsi que la liste des matériaux utilisés pour le gros œuvre de ses locaux ;

— les moyens d’accès par les véhicules légers de secours à la cellule de la société SH27 ;

— le plan des acheminements extérieurs ;

— le plan des stationnements de la parcelle précisant s’il inclut des places de stationnement pour des personnes à mobilité réduite ;

à titre subsidiaire,

— ordonner les mesures suivantes afin de faire cesser les troubles manifestement illicites :

— la communication à la société SH27 de l’intégralité des quittances relatives aux loyers réglés à ce jour ;

— l’ouverture des barrières faisant obstacle aux clients de la société SH27 pour rejoindre les locaux de cette dernière de 9h00 à 19h00 du lundi au samedi et de 10h00 à 18h00 les dimanches ;

— la communication par la société FCM3I à la société SH27 des documents et informations suivants :

— le plan des bâtiments de la parcelle [Cadastre 1], précisant les dimensions des bâtiments ainsi que les dimensions de chaque cellule ;

— l’occupation de chaque cellule ;

— les moyens d’isolement au feu de la cellule de la société SH27 par rapport à ses voisins, ainsi que la liste des matériaux utilisés pour le gros œuvre de ses locaux ;

— les moyens d’accès par les véhicules légers de secours à la cellule de la société SH27 ;

— le plan des acheminements extérieurs ;

— le plan des stationnements de la parcelle précisant s’il inclut des places de stationnement pour des personnes à mobilité réduite ;

en tout état de cause,

— débouter la société FCM3I de l’ensemble de ses demandes ;

— assortir l’injonction d’ouvrir les barrières d’une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la décision ;

— assortir l’injonction de communiquer les documents et informations listés ci-avant de 500,00 € par jour de retard à compter de la décision ;

— assortir l’injonction de communiquer les quittances de loyers d’une astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la décision ;

— réserver la compétence de la liquidation de l’astreinte au juge qui l’a ordonnée ;

— condamner la société civile immobilière FCM3I à lui verser la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle expose, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que la société civile immobilière FCM3I a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible à la société SH27 conformément au bail commercial conclu le 5 janvier 2020, en procédant à l’installation de barrières autour de la zone d’activité artisanale de [Localité 6], lui faisant subir d’importantes pertes du fait de la fermeture de ces barrières autour de ses locaux, redirigeant ses clients et potentiels clients vers le commerce de sa concurrente, la société SH78, alors que, contrairement à ce que prétend la partie adverse, l’activité de vente est expressément incluse dans le bail commercial.

Elle ajoute que son chiffre d’affaires a diminué depuis janvier 2024 et la mise en place de barrières aux heures d’ouverture au public, la privant d’exploiter normalement son fonds de commerce.

Elle estime ensuite que la société FCM3I a manqué à son obligation de bonne foi à son égard en exigeant qu’elle se conforme aux règles de sécurité des établissement recevant du public, sans toutefois lui fournir les documents demandés par la mairie pour lui permettre de valider son dossier. Elle ajoute que le bailleur a autorisé la société SH78 à installer des moteurs au-dessus de ses locaux, alors qu’elle dispose d’un bail similaire au sien.

Elle soutient à titre subsidiaire que l’installation de barrières sans son consentement caractérise un trouble manifestement illicite.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société civile immobilière FCM3I demande au juge des référés de :

— débouter la société SH27 de ses demandes ;

— condamner la société SH27 à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que le locataire ne peut exercer que l’activité prévue au contrat de bail et qu’en l’espèce, le bail portant sur une surface de stockage, elle n’a jamais consenti à une activité de vente de produits alimentaires aux particuliers, que la zone artisanale concernée ne permet pas de recevoir du public, notamment des piétons, en raison de la présence de camions et d’engins de transport, contrairement au local de la société SH78 qui dispose d’un parking indépendant adjacent.

Elle ajoute que la chute du chiffre d’affaires de la société SH27 a débuté bien avant la pose de barrières et résulte en réalité du litige commercial opposant la société SH27 et la société SH78.

Elle estime infondée la demande de provision au titre de frais de mise en conformité avec la réglementation applicable aux locaux recevant du public.

Elle indique enfin que l’installation de barrière n’interdit pas aux piétons de pénétrer dans les locaux loués à la société SH27 mais vise seulement à réguler le flux de véhicules dans la zone.

Elle soutient enfin qu’aucune stipulation contractuelle, ni aucune disposition légale ne lui impose de fournir des informations supplémentaires au preneur.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1104 alinéa 1er du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SH27 soutient avoir subi une diminution massive de son chiffre d’affaires à la suite de l’installation d’une barrière par la société défenderesse.

Le lien de causalité allégué entre la baisse de chiffre d’affaires et cette installation ne ressort pas des éléments produits aux débats avec l’évidence requise en référés, alors qu’il ressort des propres déclarations de la société demanderesse dans son assignation introductive d’instance que la diminution du chiffre d’affaires avait débuté bien avant la pose d’une barrière en janvier 2024, le chiffre d’affaires 2023 étant d’un tiers inférieur à celui de l’exercice 2022, et que cette diminution pourrait avoir pour origine le différend commercial opposant la société SH27 et la société SH78 né au cours de l’été 2023.

L’obligation invoquée par la société SH27 au titre de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts se heurte ainsi à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, si la société SH27 indique avoir exposé la somme de 3 892,00 € en vue de se conformer à la mise en demeure du bailleur de se conformité à la réglementation applicable aux établissements recevant du public, aucune stipulation du contrat de bail ne prévoit que tels frais doivent être mis à la charge du bailleur. En outre, ils n’ont pas été exposés en pure perte par la société SH27 qui souhaite exercer dans le local une activité de vente auprès de particuliers et s’est engagée contractuellement à « respecter toutes ses obligations pour pouvoir exercer son activité dans les locaux ».

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de provisions formées par la société SH27 à l’encontre de la société civile immobilière FCM3I.

Sur la demande tendant à ordonner sous astreinte l’ouverture des barrières :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil prévoit notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux stipule, en son l’article I-c « Destination des locaux », que « Les Locaux sont destinés à un usage de stockage.

Le Preneur déclare vouloir y exercer l’activité de vente demi-gros de produits alimentaires, détails particuliers.

Le Preneur s’engage à respecter toutes ses obligations pour pouvoir exercer son activité dans les Locaux et ne pourra exercer, même à titre temporaire, aucune autre activité ».

Il résulte de cette clause que le bailleur a expressément accepté, en signant le contrat ainsi formulé, l’exercice par le preneur d’une activité de vente de produits alimentaires auprès des particuliers au sein des locaux loués.

Toutefois, la société SH27 échoue à établir que la présence d’une barrière installée par le bailleur lui interdit d’exercer cette activité, dès lors qu’il ressort des photographies jointes au procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice que la barrière litigieuse interdit le passage de véhicules non autorisés mais n’empêche pas le passage de piétons. Or, le contrat de bail ne fait référence à aucun accès des clients de la société SH27 avec leurs véhicules automobiles, ni à aucun emplacement de stationnement mis à la disposition du preneur.

Dès lors, il convient de rejeter la demande tendant à ordonner sous astreinte l’ouverture des barrières litigieuses de 9h00 à 19h00 du lundi au samedi et de 10h00 à 18h00 les dimanches.

Sur la demande de communication d’informations et de documents sous astreinte :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 1104 alinéa 1er du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 11 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

En outre, la demande de production d’une pièce ou d’un élément probatoire présuppose que soit établie l’existence de celui-ci au moins de façon vraisemblable.

En l’espèce, la société FCM3I s’est engagée contractuellement à permettre à la société SH27 d’exercer au sein des locaux objet du bail notamment l’activité de vente de produits alimentaires à des particuliers. Par ailleurs, la société FCM3I a mis en demeure, par courriel du 8 novembre 2023, le preneur de se mettre en conformité à la réglementation applicable aux établissements recevant du public.

Or, il ressort d’un courriel du service d’urbanisme de la commune de [Localité 6] que les documents et informations dont la demanderesse sollicite la communication sont nécessaires afin de finaliser le dossier de mise en conformité à la réglementation applicable aux établissements recevant du public.

Enfin, ces éléments relèvent par nature du bailleur, en ce qu’ils portent sur l’ensemble du bâtiment, dont seule une fraction est louée à la société SH27.

En conséquence, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé au preneur, il convient d’ordonner à la société FCM3I de communiquer à la société SH27 les documents et informations suivants :

— le plan des bâtiments de la parcelle [Cadastre 1], précisant les dimensions des bâtiments ainsi que les dimensions de chaque cellule ;

— l’occupation de chaque cellule ;

— les moyens d’isolement au feu de la cellule de la société SH27 par rapport à ses voisins, ainsi que la liste des matériaux utilisés pour le gros œuvre de ses locaux ;

— les moyens d’accès par les véhicules légers de secours à la cellule de la société SH27 ;

— le plan des acheminements extérieurs ; et

— le plan des stationnements de la parcelle précisant s’il inclut des places de stationnement pour des personnes à mobilité réduite.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la communication de documents d’une astreinte, étant précisé qu’il appartiendra à la société SH27 de justifier, le cas échéant, de conséquences préjudiciables que lui aurait causées un éventuel défaut ou retard de la part de la société défenderesse.

Sur la demande de communication de quittances sous astreinte :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, l’article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix dispose que tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d’une quittance ou d’un reçu à l’occasion d’un règlement effectué par lui.

En l’espèce, malgré le courriel de la société SH27 en date du 6 juin 2024 et alors qu’aucun impayé de loyer n’est allégué par les parties, la société défenderesse ne justifie pas s’être acquittée de son obligation non sérieusement contestable de délivrer des quittances de loyers.

Il convient donc de la condamner à communiquer à la partie demanderesse de telles quittances portant sur la totalité des loyers dont la société SH27 s’est acquittée au titre des années 2023 et 2024.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’en assurer l’exécution, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

La société civile immobilière FCM3I, partie partiellement succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, la société civile immobilière FCM3I est condamnée à verser à la société SH27 la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de provisions formées par la société SH27 à l’encontre de la société civile immobilière FCM3I ;

Rejetons la demande tendant à ordonner sous astreinte l’ouverture des barrières litigieuses de 9h00 à 19h00 du lundi au samedi et de 10h00 à 18h00 les dimanches ;

Ordonnons à la société civile immobilière FCM3I de communiquer à la société SH27 les documents et informations suivants :

— le plan des bâtiments de la parcelle [Cadastre 1], précisant les dimensions des bâtiments ainsi que les dimensions de chaque cellule ;

— l’occupation de chaque cellule ;

— les moyens d’isolement au feu de la cellule de la société SH27 par rapport à ses voisins, ainsi que la liste des matériaux utilisés pour le gros œuvre de ses locaux ;

— les moyens d’accès par les véhicules légers de secours à la cellule de la société SH27 ;

— le plan des acheminements extérieurs ; et

— le plan des stationnements de la parcelle précisant s’il inclut des places de stationnement pour des personnes à mobilité réduite

Disons n’y avoir lieu à assortir cette obligation d’une astreinte ;

Ordonnons à la société civile immobilière FCM3I de communiquer à la société SH27 des quittances de loyer portant sur la totalité des loyers dont la société SH27 s’est acquittée envers elle au titre des années 2023 et 2024 ;

Disons que, faute pour la société civile immobilière FCM3I de communiquer ces documents dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable envers la société SH27, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 100,00 € (cent euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour la société SH27, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Condamnons la société civile immobilière FCM3I aux dépens ;

Condamnons la société civile immobilière FCM3I à payer à la société SH27 la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre