TRIBUNAL

de VERSAILLES

5 place André Mignot

78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07

N° RG 24/00548 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SLGU

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

07 Janvier 2025

[U] [E]

c/

[N] [H]

Expédition exécutoire

délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président du Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

M. [U] [E]

9 allée Nobert Segard

59910 BONDUES

Représenté par M^e Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE avocats au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [N] [H]

1C Promenade des Anges

Bâtiment 1

78210 SAINT-CYR-L’ ÉCOLE

Comparant en personne

A l’audience du le 07 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Monsieur [H] [N] un appartement et un emplacement de stationnement situé 1C Promenade des Anges, Bâtiment 1, 78210 SAINT CYR L’ECOLE, pour un loyer mensuel de 869,40 euros, et 94 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, Monsieur [E] [U] a fait signifier à Monsieur [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2142,31 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 24 janvier 2024, Monsieur [E] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, Monsieur [E] [U] a fait assigner Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2024 en application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, et en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail au 20 février 2024,à titre subsidiaire, constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024 en application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, et en conséquence, prononcer la résiliation du bail au 11 mars 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [H] [N] à restituer à Monsieur [E] [U] les lieux dont s’agit, libres de toute occupation et de tout mobilier, cela sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision à intervenir en application des articles L421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution créé par l’ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011,condamner Monsieur [H] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7.877,89 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 juillet 2024, en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, en application de l’article 1240 du code civil,les intérêts de droit sur ces sommes à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, en vertu de l’article 1231-7 alinéa 1er du code civil,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

refuser tout délai à Monsieur [H] [N],dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 juillet 2024.

À l’audience du 7 novembre 2024, Monsieur [E] [U], représenté, actualise sa créance à la somme de 8.871,03 euros arrêtée au 4 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Il indique qu’un accord a été trouvé avec Monsieur [H] [N] pour une mensualité de 260 euros par mois sur 36 mois en sus du loyer courant. Il maintient ses demandes de condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

RG 24/00548. Jugement du 07 janvier 2025.

Monsieur [H] [N], présent, indique qu’il est resté sans travail un temps mais qu’il travaille maintenant. Il est d’accord avec la mise en place de délais de paiement et il a effectué une demande de logement social à la caisse d’allocations familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [E] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [U] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 8 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que Monsieur [E] [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté portant le solde du à 9374,77 euros la somme de 300,44 euros (147,53 euros le 1er mars 2024 et 152,91 euros le 1er octobre 2024) imputée pour des frais de procédure et la somme de 218,24 euros imputée pour les cotisations d’assurance habitation contractée par le locataire entre octobre 2023 et novembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [N] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 8.856,09 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 janvier 2024 sur la somme de 2142,31 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 8 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2018 à compter du 9 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [U] et Monsieur [H] [N] sont parvenus à un accord pour échelonner la dette sur 36 mois à un montant de 260 euros par mois en sus du loyer courant.

Au regard de la dette actualisée déduit des frais de procédure et d’assurance, il convient de réduire l’échelonnement de la dette à 34 mois pour une même mensualité de 260 euros.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [H] [N] des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de la dette locative en 34 mois, par 33 mensualités de 260 euros, et le restant dû sur la dernière mensualité.

Par ailleurs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [H] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient par ailleurs de condamner M. [H] à la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [E] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juillet 2018 entre Monsieur [E] [U] d’une part, et Monsieur [H] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 1C Promenade des Anges, Bâtiment 1, 78210 SAINT CYR L’ECOLE, sont réunies à la date du 8 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 9 mars 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 8.856,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 2142,31 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [H] [N] à s’acquitter de la dette en 34 fois, en procédant à 33 versements de 260 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [N] du logement situé 1C Promenade des Anges, Bâtiment 1, 78210 SAINT CYR L’ECOLE, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Monsieur [H] [N] à payer à Monsieur [E] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [E] [U] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge