TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e IORIO

Copies certifiées conformes délivrées le:

à M^e GUICHETEAU, M^e DEMARTHE-CHAZARAIN et M^e ROSANO

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/05168

N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

N° MINUTE :

Assignation du :

9 avril 2021

JUGEMENT

rendu le 5 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D649

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la CAISSE IMMOBILIERE DE GERANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #C1904

S.A.S. LUTECE ETANCHEITE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocate au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #35

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

Société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, société d’assurance mutuelle à cotisation fixe, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

S.A. SMA, venant aux droits de la compagnie SAGENA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Maïssam KHALIL, greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

__________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [Y] était propriétaire de locaux à usage professionnel situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13]. Ce dernier y exerçait la profession d’ingénieur acousticien, expert judiciaire près la cour d’appel de Paris, jusqu’à sa retraite en juillet 2019.

M. [L] [Y] a dénoncé depuis 1991 la survenance d’infiltrations d’eau au sein de son local.

Par exploit d’huissier signifié le 22 février 2018, M. [L] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la propriétaire de l’appartement situé au-dessus de ses locaux devant le président du tribunal de grande instance de Paris. Par ordonnance du 25 avril 2018, celui-ci a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction sur désordres et désigné Mme [P] [G] en qualité d’expert judiciaire.

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 12 juin 2019.

Par un courrier daté du 17 juin 2019, M. [L] [Y] a fait mettre en demeure le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par la technicienne.

Lors de l’assemblée générale tenue le 26 juin 2019, les copropriétaires de l’immeuble ont notamment pris des décisions (n°31 à 34) relatives à des « travaux de réfection de la couverture du rez-de-chaussée de la courette ». Les travaux votés ont été réalisés dans le courant de l’année 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2021, M. [L] [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 5, 7 et 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée les sociétés Lutèce Etanchéité, SMA, SADA et Axa France IARD. L’affaire (n°22/01495) a été jointe à l’instance principale par mention au dossier le 1er août 2022.

Le 26 septembre 2023, M. [L] [Y] a cédé les biens immobiliers dont il était propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13].

Par une ordonnance du 5 avril 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action à l’encontre de la société SADA mais recevable en son action envers la société Lutèce Etanchéité ; déclaré M. [L] [Y] recevable en son action à l’encontre de cette dernière société ; et débouté la société Lutèce Etanchéité de l’ensemble de ses demandes.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 août 2024 et signifiées au défendeur non comparant par acte de commissaire de justice le 21 août 2024, et au visa des articles 14 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, L. 124-3 du code des assurances et 1240 du code civil, M. [L] [Y] demande au tribunal de :

— Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], la Compagnie AXA ASSURANCE IARD MUTUELLE, la SA SMA venant aux droits de la Compagnie SAGENA, la Compagnie SADA ainsi que la Société LUTECE ETANCHEITE à verser à Monsieur [L] [Y] les sommes suivantes :

—  7.296,00 € au titre de la prise en charge des frais de remise en état de son appartement,

—  175.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice locatif depuis temps prescrit,

—  3.723,90 € au titre du remboursement des frais d’expertise ;

—  15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

— Dire et juger que Monsieur [L] [Y] devra être exonéré de sa participation au règlement des condamnations en fonction des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Dire et juger qu’en fonction de la nature de cette affaire, il convient d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1134, 1147 (anc.), 1193, 1194, 1217, 1231 et suivants, 1240, 1242 et 1353 du code civil, et 122 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— DECLARER IRRECEVABLE Monsieur [Y] en sa demande, comme étant prescrite, au titre de son préjudice de jouissance, pour la période antérieure au 9 avril 2016.

— DEBOUTER Monsieur [Y] de ses demandes de condamnations en paiement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 13] des sommes de 175.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance, de 3.723,90 € au titre du remboursement des frais d’expertise, et de 5.670,00 € au titre du remboursement de ses frais de conseil dans l’instance de référé,

— LIMITER le montant du préjudice de jouissance de Monsieur [Y] à une somme qui ne pourra excéder 16.200,00 €.

— CONDAMNER la société AXA, la société SMA venant aux droits de la société SAGENA, et la société LUTECE ETANCHEITE, à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 13] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— CONDAMNER la société LUTECE ETANCHEITE à payer la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240, 1242 et 1353 du code civil, et 122 et suivants du code de procédure civile, la société Lutèce Etanchéité demande au tribunal de :

— JUGER irrecevable Monsieur [Y] en sa demande comme étant prescrite au titre de son préjudice de jouissance pour tout dommage antérieur au dégât des eaux dument constaté par procès-verbal de constat d’huissier daté du 15 janvier 2018 ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toute demande en garantie régularisée à l’égard de la société LUTECE ETANCHEITE comme étant également prescrite.

— DEBOUTER Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes.

— LIMITER le montant du préjudice de jouissance de Monsieur [Y] à la somme de 5.100 €.

— REJETER toute demande dirigée à l’égard de la société LUTECE ETANCHEITE comme étant mal fondée.

— METTRE hors de cause la société LUTECE ETANCHEITE ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [Y] à verser à la société LUTECE ETANCHEITE la somme de 5 000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LE CONDAMNER également aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, membre de la SELARL MINERVA AVOCAT aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETER l’exécution provisoire sollicitée.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2023 par voie électronique, et au visa de l’article 2024 du code civil, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

— Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie pour toute demande antérieure au 7 janvier 2017 ;

— Mettre hors de cause la société AXA France ;

A titre subsidiaire,

— Ramener le préjudice de jouissance à 24 mois à raison de 25% de la valeur locative de 2018 et janvier 2020,

— Mettre hors de cause la société AXA France n’étant plus l’assureur du syndicat des

copropriétaires à cette date,

— Débouter Monsieur [Y] de toute demande de préjudice de jouissance de juillet 2019 à juillet 2021, Monsieur [Y] occupant toujours le local,

— Juger que Monsieur [Y] est soumis à la TVA et récupère la TVA dans le cadre de son

activité d’expert judiciaire, et que sa demande doit être prise hors taxe,

— Débouter Monsieur [Y] de sa demande de prise en charge des honoraires de son conseil, faute de détail des prestations facturées, et du fait de la non-conformité des factures

établies ;

— Condamner tous succombants à verser à la société AXA FRANCE la somme de 3.000 euros

au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure

dont distraction profit de Maître Florence ROSANO conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*

La société SMA, régulièrement assignée suivant les dispositions du code de procédure civile applicables aux personnes morales, n’a pas constitué avocat. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, celle-ci n’a pas comparu à l’instance, et il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »

En application de l’article 772-1 du code de procédure civile, entré en vigueur au 1er septembre 2017, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 753.

*

En l’espèce, aux termes de leurs dernières conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires et la société Lutèce Etanchéité soulèvent des fins de non-recevoir à l’encontre des demandes formées envers elles par M. [L] [Y]. De même, la société Lutèce Etanchéité et la société Axa France IARD contestent devant le tribunal la recevabilité de l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires.

Il doit tout d’abord être relevé que le tribunal n’est pas valablement saisi de ces fins de non-recevoir, qui devaient être soulevées par voie de conclusions distinctes devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Il est également constaté qu’il a d’ores et déjà été statué, par une ordonnance du 5 avril 2024, sur les fins de non-recevoir que la société Lutèce Etanchéité soulève dans ses conclusions au fond notifiées le 4 novembre 2024.

Enfin, il apparaît qu’alors que le juge de la mise en état avait été saisi d’incidents par la SADA et la société Lutèce Etanchéité les 4 septembre 2023 et 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD n’ont pas contesté à cette occasion la recevabilité des demandes adverses.

Pour l’ensemble de ces motifs, les fins de non-recevoir soulevées devant le tribunal par le syndicat des copropriétaires et les sociétés Lutèce Etanchéité et Axa France IARD seront déclarées irrecevables.

2 – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur les désordres

M. [L] [Y] dit avoir subi des infiltrations d’eau récurrentes dans son local professionnel, et ce depuis l’année 1991. Il limite cependant sa demande indemnitaire au titre d’un préjudice immatériel à une période débutant en mars 2008.

* Sur les désordres survenus avant le mois de janvier 2018

Si l’ordonnance du 25 avril 2018 désignant l’experte judiciaire ne mentionne que les désordres survenus en janvier 2018 et limite la mission du technicien à ces derniers, il est cependant constaté que M. [L] [Y] faisait état, dans son assignation en référé-expertise, d’ « infiltrations récurrentes depuis plus de 10 ans ».

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

En outre, le demandeur verse aux débats divers documents établissant en effet l’existence d’infiltrations d’eau périodiques dans son local depuis l’année 1991 :

— un devis de travaux de peinture « suite à dégâts des eaux » datant du 21 octobre 1991 ;

— un courrier au syndic daté du 20 juillet 2001, dans lequel le demandeur dénonce la survenance d’infiltrations d’eau dans son local à la suite d’épisodes de pluie ;

— un courrier d’une compagnie d’assurance daté du 30 juillet 2001, en réponse à une déclaration de sinistre formée par M. [L] [Y] le 24 juillet 2001 ;

— un devis établi le 11 octobre 2001 pour la réalisation de travaux d’étanchéité des courettes ;

— la copie d’une lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic le 30 novembre 2001, dans laquelle il indique être « lassé de recueillir de l’eau dans [son] appartement », demande « instamment à la copropriété une mise hors d’eau efficace et durable », et sollicite la mise au vote d’une résolution portant sur des travaux d’étanchéité des toitures-terrasses lors d’une assemblée générale à venir ;

— un devis établi le 27 mai 2002 par une société SATPR, et portant sur des travaux privatifs de peinture à la suite de dégâts des eaux ;

— un fax adressé au syndic le 7 juin 2002, dans lequel M. [L] [Y] indique avoir subi des infiltrations lors d’un test d’étanchéité effectué par la société Lutèce Etanchéité ;

— des correspondances avec la société Axa France IARD, au sujet d’une réunion d’expertise amiable devant se tenir sur les lieux le 18 septembre 2002, puis de l’acceptation de la proposition d’indemnisation formée par l’assureur le 27 septembre 2002 ;

— un devis établi le 10 juin 2004 par une société CMBB, et portant sur des travaux privatifs de réfection du local pour un montant total de 5 840,85 euros ;

— un courrier daté du 1er juillet 2005 dans lequel M. [L] [Y] déclare à son assureur de nouvelles infiltrations d’eau dans son local, à la suite d’un orage survenu le 27 juin 2005 ;

— une proposition d’indemnisation amiable formée le 9 septembre 2010 par la société Axa France IARD, à propos de dégâts des eaux qui seraient survenus le 13 juin 2010 et ont été déclarés le 2 juillet 2010 par M. [L] [Y] ;

— un devis établi le 10 avril 2015 par une société KM Bat, et portant sur des travaux privatifs de réfection du local pour un montant total de 4 970,00 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le local appartenant à M. [L] [Y] a subi a minima sept dégâts des eaux entre 1991 et 2015.

De plus, comme le soutient à juste titre le demandeur, il apparaît effectivement à l’examen du procès-verbal du 15 janvier 2018 que les désordres constatés ne peuvent s’expliquer par la seule survenance d’infiltrations récentes, mais au contraire par des infiltrations périodiques et anciennes.

Toutefois, si l’existence factuelle des sinistres est avérée, il est impossible d’établir la matérialité des désordres survenus avant le mois de janvier 2018 avec la précision nécessaire pour rechercher des responsabilités.

Les éléments probatoires susmentionnés consistent essentiellement en des déclarations de la part du demandeur. En outre, seule la preuve de deux sinistres est rapportée pour la période comprise entre mars 2008 et janvier 2018.

Surtout, l’impossibilité d’établir la matérialité des désordres empêche en toute hypothèse d’établir un lien de causalité avec les parties communes de l’immeuble. Bien que M. [L] [Y] ait estimé dans des courriers anciens que les infiltrations étaient dues à des défauts sur la couverture et à des débordements d’eau stagnante, il reconnait également que ceux-ci ont eu ou pourraient avoir d’autres causes – privatives ou communes – dans un courrier daté du 16 mai 2013 et un courriel du 21 janvier 2016.

Il apparaît ainsi que la matérialité des désordres survenus avant le mois de janvier 2018, dont l’existence est avérée, n’est pas suffisamment établie pour pouvoir rechercher des responsabilités.

* Sur les désordres survenus à compter de janvier 2018

Un huissier de justice intervenu le 15 janvier 2018 a notamment constaté, dans les sanitaires situés sur la droite de l’entrée, de « larges traces d’infiltrations » sur le plafond et les murs en retombée jusqu’en jointure du carrelage mural ; que ceux-ci sont « tachés et grisés d’humidité », « apparaissent suintant et gorgés d’eau », « auréolés et tachés de salpêtre » ; qu’il existe également des « traces de coulures visibles sur le carrelage mural de part et d’autre de la colonne de descente des eaux de l’immeuble, et ce jusqu’au sol », ainsi que des traces d’eau « encore humides » sur le sol carrelé en périphérie de la cuvette des WC.

Dans l’entrée, l’huissier indique avoir constaté des « boursouflures et des cloques de peinture qui marquent le mur, ainsi qu’une fissure sur l’aiguille de porte de communication aux WC » ; que la porte des sanitaires ne se ferme pas car elle « frotte sur son cadre ». Dans le bureau, il a relevé l’existence d’une « trace auréolée et tachée le long de la corniche et en jointure du plafond sur la droite en entrant ».

Dans la cuisine, il a constaté que « le plafond et les murs en retombée au-dessus du carrelage mural sont affectés de multiples désordres. La peinture en revêtement a tendance à se décoller en lambeaux. Elle est, par ailleurs, boursouflée, cloquée et tachée d’humidité » ; que « le plafond est lui-même traversé d’une fissure ouverte jaunie » ; que « deux récipients ont été disposés (au niveau de la plaque de cuisson) afin de recueillir l’eau qui s’écoule lors de fréquentes intempéries depuis le plafond. Ceux-ci contiennent de l’eau qui s’écoule en goutte à goutte depuis le plafond. Les plaques de cuisson sont par ailleurs diversement rouillées » ; que « ces désordres s’étendent dans cette pièce, sur le pan mural mitoyen au bureau de Monsieur [Y], et de part et d’autre de la porte de communication. La peinture sur cette partie en revêtement est cloquée et boursouflée » ; que « des traces de coulures sont visibles sur la partie située en surplomb du plan de travail carrelé de la cuisine à gauche du bac évier ».

38 photographies jointes au procès-verbal corroborent ces constatations, et révèlent l’existence manifeste de manifestations de dégâts des eaux (coulures, moisissure).

B – Sur les responsabilités

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1240 du même code, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est de jurisprudence constante que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Cass. ass. plén, 13 janvier 2020, n°17-19.963, publié au bulletin).

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, il apparaît que les infiltrations d’eau récurrentes constatées dans le bien de M. [L] [Y] ont pour origine les toitures des « courettes » situées à l’aplomb, qui constituent des parties communes de l’immeuble.

L’experte judiciaire a en effet estimé que « les causes des désordres sont à trouver dans une vétusté avancée de la couverture de la courette située au-dessus des parties privatives (…) de M. [L] [Y], en raison d’un manque notoire d’entretien adéquat et d’une conception hasardeuse des ouvrages », et plus précisément dans un défaut affectant le moignon du chéneau au niveau du raccord avec le terrasson.

Rejoignant les observations et l’avis de l’architecte de la copropriété, intervenue dans le cadre des opérations d’expertise, elle a notamment relevé que l’ensemble de la couverture est « vétuste et fuyard » ; que « la stagnation d’eau importante sur les couvertures peut s’infiltrer par-dessus les relevés périphériques en chargeant ainsi les maçonneries en eau » ; que les relevés d’étanchéité sont lacunaires et présentent d’importants défauts, ce qui permet à l’eau de pluie de s’infiltrer sous la couverture ; que « l’évacuation des eaux pluviales de la couverture (diamètre 80) dans l’angle opposé à l’escalier est complètement bouchée par de la terre à environ 10 cm de profondeur, il y a un trou entre la chape ardoisée et la pipe en plomb » ; qu’enfin, « il est évident que le siphon d’évacuation de la toiture de la courette étant totalement obturé, des refoulements devaient se produire, une mise en charge de la toiture également ».

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les conclusions de l’experte judiciaire, et indique même dans ses conclusions que « le préjudice de jouissance de M. [L] [Y] débute à la date du constat des désordres rapportés par le procès-verbal d’huissier du 15 janvier 2018 et cesse au jour de l’achèvement des travaux de réfection de embellissements ».

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

Dans la mesure où il est ainsi rapporté la preuve d’un lien de causalité entre les désordres et une partie commune de l’immeuble, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée envers M. [L] [Y] sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

2 – Sur la responsabilité de la société Lutèce Etanchéité

Le syndicat des copropriétaires et M. [L] [Y] recherchent tous deux la responsabilité de la société Lutèce Etanchéité, respectivement sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.

A titre liminaire, alors que la société Lutèce Etanchéité reproche aux parties adverses le fait de n’avoir pas été appelée ou représentée aux opérations d’expertise – ce qui est établi et non contesté -, il doit être rappelé que lorsqu’une partie à laquelle un rapport d’expertise est opposé n’a pas été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut refuser d’examiner ce rapport dès lors que celui-ci a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

* Envers le syndicat des copropriétaires

A l’examen des pièces produites aux débats, il est établi que la copropriété et la société Lutèce Etanchéité ont conclu un contrat de louage de service par acte sous signature privée du 7 février 2006, lequel a pour objet « l’entretien des ouvrages d’étanchéité pour toiture-terrasse ou toiture inclinée » par des interventions semestrielles.

Il y est notamment stipulé que « l’entretien a pour objet la maintenance préventive des ouvrages pour réduire la probabilité de défaillance ou de dégradation des biens » ; que les prestations comprennent « la descente des détritus courants et menus objets au pied du bâtiment », mais pas « les réparations sur les ouvrages d’étanchéité et leurs annexes, ni leur remise aux normes » ; et qu’un rapport devra être établi après chaque intervention « afin d’attirer l’attention sur certains points particuliers tels que (…) les désordres apparents dans le gros œuvre ou les autres ouvrages ; l’opportunité de réaliser certains travaux de la spécialité de l’entreprise ou de celle d’un autre corps d’état sortant du cadre de l’entretien ».

Alors que la société Lutèce Etanchéité était ainsi chargée de l’entretien des ouvrages défectueux depuis plus de douze ans, il apparaît que celle-ci a manifestement manqué à ses obligations contractuelles envers la copropriété.

L’experte judiciaire a en effet suspecté la cause des désordres dès la première réunion tenue sur les lieux, et estimé que celle-ci résultait d’un « manque notoire d’entretien adéquat ». La lecture des quatre rapports d’entretien réalisés par la société Lutèce Etanchéité les 18 avril 2014, 9 mars 2015, 13 septembre 2016 et 11 septembre 2017 révèle que celle-ci n’a formé aucunes observations, à l’exception de l’état général qualifié de « sale ».

Au regard de l’état dégradé de la couverture de la toiture-terrasse, qui présentait des défauts d’étanchéité évidents pour l’œil d’un professionnel, il est établi que l’entretien effectué était insuffisant et que la société Lutèce Etanchéité n’a en outre pas alerté son cocontractant sur la nécessité d’effectuer des travaux de réfection.

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

Dans la mesure où il apparaît que les désordres ne se seraient pas produits si la société Lutèce Etanchéité avait exécuté ses obligations contractuelles envers la copropriété, sa responsabilité sera engagée à son égard sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Il est par ailleurs précisé que la présence de la société Lutèce Etanchéité lors des opérations d’expertise n’aurait en toute hypothèse pas eu d’incidence sur l’engagement de sa responsabilité, qui résulte de simples constats démontrant factuellement l’inexécution de la prestation d’entretien.

* Envers M. [L] [Y]

M. [L] [Y] soutient que l’inexécution contractuelle commise par la société Lutèce Etanchéité engage sa responsabilité à son égard sur un fondement extra-contractuel.

Dans la mesure où l’inexécution contractuelle précédemment caractérisée est à l’origine du dommage subi par M. [L] [Y], ce dernier est bien fondé à s’en prévaloir pour engager la responsabilité de la société Lutèce Etanchéité à son égard.

C – Sur la garantie des assureurs

M. [L] [Y] agit envers les assureurs la société Axa France IARD et SMA sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances, qui dispose que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré ».

1 – Sur la garantie de la société Axa France IARD

Il est constant que la société Axa France IARD était l’assureur du syndicat des copropriétaires jusqu’au 10 octobre 2014, date à laquelle le contrat a pris fin et une autre police a été souscrite auprès de la société SMA. Il est de même constant que les garanties prévues au contrat sont basées sur le fait dommageable (article L. 124-5 du code des assurances).

La société Axa France IARD conteste la mobilisation de sa garantie en faisant valoir qu’elle n’était plus l’assureur de la copropriété à la date de survenance du seul désordre ouvrant droit à indemnisation au profit de M. [L] [Y], c’est-à-dire le 15 janvier 2018.

Comme il l’a été précédemment jugé, la matérialité des premiers désordres dont se prévaut le demandeur est insuffisamment établie, si bien que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu pour responsable que des conséquences du sinistre survenu en janvier 2018.

La société Axa France IARD n’étant plus à cette date l’assureur de la copropriété, sa garantie ne peut être mobilisée et les parties devront ainsi être déboutées de toutes demandes formées à son encontre.

2 – Sur la garantie de la société SMA

Il est établi que la copropriété a conclu un contrat d’assurance « multi-risques immeuble » auprès de la société SAGENA – aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SMA -, et ce à compter du 10 octobre 2014 et jusqu’au 28 février 2020. Il est de même établi que la police prévoit une garantie au titre des dégâts des eaux, les « infiltrations à travers les toitures-terrasses » étant expressément mentionnées en page n°7 des conditions générales.

Il apparaît que les désordres au titre desquels la responsabilité de la copropriété est engagée sont survenus en janvier 2018, soit pendant la période durant laquelle la police d’assurance était en vigueur.

La société SMA ne conteste pas la mobilisation de sa garantie, dans la mesure où elle n’a pas constitué avocat et donc comparu à l’instance.

La société SMA sera ainsi condamnée à indemniser M. [L] [Y] des préjudices subis, in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société Lutèce Etanchéité.

D – Sur les préjudices

M. [L] [Y] réclame indemnisation au titre de trois chefs de préjudice : un préjudice matériel, consistant dans les frais de travaux de remise en état de son appartement ; un préjudice immatériel, qui résulterait d’un trouble de jouissance et d’une perte de revenus locatifs ; un préjudice financier résultant des frais d’expertise judiciaire avancés.

Il doit en premier lieu être rappelé qu’en application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les frais d’expertise judiciaire constituent des dépens et seront ainsi indemnisés à ce titre.

* Sur le préjudice matériel

M. [L] [Y] évalue son préjudice matériel à la somme de 7 296,00 euros, et verse aux débats les factures établies par la société KM BAT le 30 août 2021, pour des montants de 6 576 euros TTC (travaux de réfection) et 720,00 euros TTC (remplacement de deux radiateurs électriques). Les prestations effectuées correspondent aux devis approuvés par l’experte judiciaire et réactualisés afin de tenir compte de l’évolution des coûts.

Les parties adverses ne contestent pas l’évaluation de ce poste de préjudice, à l’exception de la société Axa France IARD qui soutient qu’il devrait être tenu compte des devis approuvés par l’experte et non des devis réévalués, et qu’il n’est pas justifié de la nécessité de remplacer les radiateurs électriques.

Au regard de la date de réalisation du rapport d’expertise et de l’évolution notable des coûts de la construction survenue à compter de la crise sanitaire ayant débuté en janvier 2020, il convient de fonder l’évaluation du préjudice sur les devis réactualisés en janvier 2021.

En revanche, la preuve de la nécessité de procéder au remplacement de deux radiateurs électriques n’est effectivement pas rapportée, ce poste de préjudice n’ayant pas été évoqué lors des opérations d’expertise judiciaire et n’étant pas justifié autrement que par l’attestation du gérant de la société KM Bat.

Par ailleurs, la société Axa France IARD soutient que les postes de préjudice subis par M. [L] [Y] doivent être évalués hors taxes, dans la mesure où celui-ci pourrait récupérer la TVA dans le cadre de son activité d’expert judiciaire.

Toutefois, dès lors qu’il est constant que M. [L] [Y] a fait valoir ses droits à retraite au 1er juillet 2019 et que les travaux litigieux ont été réalisés en août 2021, celui-ci n’a pu bénéficier d’une éventuelle récupération de TVA.

Le préjudice matériel subi par M. [L] [Y] sera ainsi évalué à la somme de 6 576,00 euros.

* Sur le préjudice immatériel

M. [L] [Y] évalue son préjudice immatériel à la somme totale de 175 000,00 euros, correspondant au trouble de jouissance subi du 1er mars 2008 au 30 juin 2019 [136 x 1 000 = 136 000 euros] ainsi qu’à une perte de revenus locatifs du 1er juillet 2019 au 31 août 2021 [26 x 1 500,00 = 39 000,00 euros].

Il est constant que M. [L] [Y] a fait valoir ses droits à retraite au 1er juillet 2019, si bien qu’il n’occupait plus son local à titre professionnel à compter de cette date et pouvait ainsi le proposer à la location.

Sur le trouble de jouissance, il a été précédemment jugé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Lutèce Etanchéité ne pouvait être engagée à raison de désordres survenus antérieurement à ceux constatés en janvier 2018. La période d’indemnisation du trouble de jouissance n’est par conséquent que de 18 mois.

L’experte judiciaire a estimé le trouble de jouissance subi à 50% de la valeur locative, ce que contestent la société Axa France IARD, la société Lutèce Etanchéité et le syndicat des copropriétaires, qui font notamment valoir que les désordres sont de faible ampleur et n’ont pas empêché l’exploitation des locaux ; qu’il s’agit en outre de locaux à usage professionnel, utilisés en semaine et journée uniquement, et pas nécessairement de manière quotidienne ; qu’enfin, le départ en retraite de M. [L] [Y] au 1er juillet 2019 implique que celui-ci avait nécessairement réduit son activité les mois précédents.

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire ainsi que du procès-verbal de constat établi le 15 janvier 2018, il apparaît que les désordres ne peuvent être qualifiés de modestes dans la mesure où ils affectent toutes les pièces du local – bien que le bureau soit la pièce la moins endommagée -, et où le caractère professionnel de ce dernier impose qu’il soit maintenu en bon état d’entretien. Au regard de l’ampleur des désordres précédemment caractérisés, les conditions de travail de M. [L] [Y] ont nécessairement été fortement dégradées.

Il conviendra ainsi d’évaluer le trouble de jouissance subi à 40% de la valeur locative des locaux, laquelle a justement été évaluée par l’experte judiciaire à la somme mensuelle de 1 500 euros.

Sur la perte de revenus locatifs, que le demandeur estime avoir subie entre juillet 2019 et août 2021, les parties adverses font valoir que celui-ci ne justifierait pas avoir eu pour projet de louer son appartement ; que le syndicat des copropriétaires a achevé les travaux en parties communes en mai 2020 ; que les propres pièces du demandeur démontrent que les murs étaient secs dès cette date et que les travaux de réfection pouvaient ainsi être entrepris.

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

A l’examen des pièces versées aux débats, il est établi que la société Epel a pris des mesures conservatoires lors de son intervention durant les opérations d’expertise en 2018, afin d’éviter la survenance de nouvelles infiltrations. Il est par ailleurs constant que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse ont été réalisés à compter de mars 2020 et achevés en mai 2020.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, M. [L] [Y] était bien fondé à attendre la réalisation de travaux définitifs en parties communes avant de procéder à la réfection de son local, sauf à s’exposer à la survenance potentielle de nouveaux désordres.

Le gérant de la société intervenue pour les travaux privatifs atteste que ceux-ci n’ont pu être entrepris qu’en juillet 2021 car les murs étaient toujours chargés d’eau auparavant, et il convient par conséquent de retenir une période de temps comprise entre juillet 2019 et août 2021.

Au regard des caractéristiques du local, de sa situation, de l’état du marché des locaux professionnels à [Localité 12] durant la période considérée, et des circonstances de fait engendrées par la crise sanitaire survenue à compter de janvier 2020, il doit être considéré que M. [L] [Y] a perdu une chance réelle et sérieuse de louer son bien pouvant être évaluée à 80% de sa valeur locative mensuelle.

Le préjudice immatériel subi par M. [L] [Y] en raison d’un trouble de jouissance puis d’une perte de revenus locatifs sera ainsi évalué à la somme totale de 42 000,00 euros [(18 mois x (1 500 x 0,4)) + (26 mois x (1 500 x 0,8))].

Le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA seront ainsi condamnés in solidum à payer à M. [L] [Y] la somme de 48 576,00 euros en indemnisation de son préjudice.

3 – Sur les demandes reconventionnelles

Le syndicat des copropriétaires forme un appel en garantie envers la société Lutèce Etanchéité et les assureurs Axa France IARD et SMA.

Pour les motifs qui précèdent, il conviendra de faire droit à l’appel en garantie formé envers la société Lutèce Etanchéité et la société SMA, et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande envers la société Axa France IARD.

Les sociétés Lutèce Etanchéité et SMA seront condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

Au regard de l’issue du litige, M. [L] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Alors que ce dernier demande à être « exonéré de sa participation au règlement des condamnations en fonction des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », il doit être rappelé que celles-ci sont d’interprétation stricte et que la dispense ne concerne que les frais de procédure (dépens et frais irrépétibles).

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire, liquidés par le juge taxateur à la somme de 3 723,90 euros.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA seront condamnés in solidum à payer à M. [L] [Y] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

L’équité commande de débouter la société Axa France IARD de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 5 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/05168 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUGN5

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires et les sociétés Lutèce Etanchéité et Axa France IARD ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA à payer à M. [L] [Y] la somme totale de 48 576,00 euros en indemnisation de son préjudice, se décomposant comme suit :

—  6 576,00 euros, au titre de son préjudice matériel ;

—  42 000,00 euros, au titre de son préjudice immatériel ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes envers la société Axa France IARD ;

CONDAMNE les sociétés Lutèce Etanchéité et SMA à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RAPPELLE que M. [L] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE Me [J] [U] à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Lutèce Etanchéité et la société SMA à payer à M. [L] [Y] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DEBOUTE en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

DEBOUTE la société Axa France IARD de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 5 septembre 2025.

La greffière La présidente