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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00072 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCGK

JUGEMENT

DU : 14 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[D] [X]

DEFENDEUR(S) :

[L] [I], [G] [U]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 14 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le QUATORZE MARS

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 17 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Xavier USUBELLI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [L] [I]

Chez Monsieur [R] [I],

[Adresse 9]

[Localité 8]

non comparant, représenté par M^e Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES

Mme [G] [U]

Chez Monsieur [R] [I],

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante, assistée par M^e Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Aurélie BOUIN

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2016, [D] [X] a donné à bail à [L] et [G] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 11].

Un congé pour vente a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice le 14 juin 2021, avec effet au 24 février 2022.

[L] et [G] [I] ont été expulsés du logement le 4 octobre 2023 en exécution d’un jugement rendu le 15 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de ce tribunal qui a notamment validé le congé.

Aux termes des opérations d’expulsion, un procès verbal portant sur l’état du logement a été réalisé par commissaire de justice en date du 23 octobre 2023

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 30 avril 2024, [D] [X] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal [L] et [G] [I], en vue d’obtenir réparation de ses préjudices.

À l’audience, représentée par son avocat qui a déposé des conclusions, [D] [X] sollicite la condamnation solidaire de [L] et [G] [I] à lui payer les sommes de 11 355,85 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives, 15000 € au titre du préjudice né de la perte de chance de vendre le bien anciennement loué au prix du marché, et 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite également que [L] et [G] [I] soient condamnés in solidum aux dépens et déboutés de l’ensemble de leurs demandes notamment de délais de paiement.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que les frais de remise en état du logement sont justifiés à la fois par le procès-verbal de constat réalisé par commissaire de justice le 23 octobre 2023 et l’évaluation des travaux faite par devis, et que le retard de restitution du logement et son état après l’expulsion des défendeurs en a considérablement amoindri la valeur vénale et diminué la possibilité de le vendre au prix figurant dans le congé.

Assistés et représentés par leur avocat qui a déposé des conclusions, les époux [I] sollicitent à titre principal le rejet des demandes de [D] [X], et à titre subsidiaire des délais de paiement.

Ils font valoir que la majorité des désordres constatés dans le logement provient de l’humidité causée par un défaut de construction lors du ravalement de la façade de l’immeuble, que les devis présentés portent sur des travaux ne correspondant pas aux seuls désordres qui leur sont imputés, qu’ils ont été empêchés de faire les travaux de nettoyage et de remise en état avant la libération des lieux, que les conditions de l’expulsion sont constitutifs d’un cas de force majeure, que le préjudice financier allégué par [D] [X] a été réparé par le versement d’une astreinte et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ du logement, et que leurs capacités financières justifient l’octroi de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement du coût de réparation des dégradations locatives

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il prend également à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1218 du même code dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Il ressort des deux premiers textes, que le locataire est présumé responsable des dégradations et pertes constatées lors de son départ des lieux loués.

En l’espèce, il résulte de l’examen entre l’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement entre les parties le 25 février 2016 dans les conditions prévues par l’article 3-2 de la loi susmentionnée et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 23 octobre 2023 accompagné de photographies, que des dégradations et pertes, étrangères aux seules conséquences de la vétusté ou de l’usure normale, ainsi qu’un défaut d’entretien courant du logement sont imputables à [L] et [G] [I].

Il ressort des deux premiers textes visés plus haut, que le locataire peut s’exonérer de sa responsabilité en apportant la preuve que les dégradations et pertes ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et enfin sans sa faute.

En l’espèce, [L] et [G] [I] font valoir que la majorité des désordres constatés proviennent de l’humidité causée par un défaut de construction lors du ravalement de la façade de l’immeuble en évoquant la réalisation d’une expertise sur ce point. Pour autant, ils ne versent aux débats aucune preuve, ni élément permettant de soutenir leur affirmation.

[L] et [G] [I] soulèvent, qu’ayant fait l’objet d’une procédure d’expulsion le 04 octobre 2023, ils ont été empêché de réaliser des travaux de nettoyage et de remise de l’état du logement loué avant sa libération et que les conditions de leur expulsion sont constitutifs d’un cas de force majeure.

L’article 1218 du code civil définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées.

Une expulsion, en revanche, est une procédure légale, organisée par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, qui ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement de quitter les lieux. Il est d’ailleurs prévu, que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, le jugement du juge des contentieux de la protection, rendu le 15 décembre 2022, prononçant l’expulsion a été signifié aux parties par commissaire de justice le 06 février 2023. Le procès verbal d’expulsion, établi par commissaire de justice le 4 octobre 2023 mentionne un commandement de quitter les lieux précédemment signifié et dont les délais légaux ont expiré.

Les opérations d’expulsion étaient donc prévisibles et ne constituent pas un événement de force majeure. De la même manière, il y a lieu de considérer que [L] et [G] [I] n’ont pas été empêchés de réaliser des travaux de nettoyage et de remise de l’état du logement loué avant sa libération. Ils ne justifient pas davantage avoir été empêchés de se loger ailleurs, même temporairement avant de trouver un autre logement définitif, de sorte qu’ils étaient parfaitement en mesure d’éviter l’expulsion dont ils se plaignent.

[L] et [G] [I] sont donc responsables des dégradations et pertes constatées dans le logement lors de sa libération.

Sur l’évaluation du coût de réparation

Ainsi que cela a été rappelé, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire d’assurer l’entretien courant du logement, les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, [D] [X] produit aux débats, outre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 25 février 2016 et le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 octobre 2023 accompagné de photographies, deux devis réalisés par la société MFC BATIRENOV en date du 24 novembre 2023 et sollicite la condamnation de [L] et [G] [I] à lui payer la somme de 12 037,85 € avant déduction du dépôt de garantie.

[L] et [G] [I] considèrent que les devis portent sur des travaux ne correspondant pas aux seuls désordres qui leur sont imputables.

Afin de déterminer si les postes d’indemnisation correspondent à des dégradations imputables aux défendeurs, il convient de comparer l’état du logement tel qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée et de sortie, en prenant en considération les pièces principales ainsi que la durée d’occupation du logement, soit plus de 7 années.

Sur les frais portant sur la cuisine

À l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que les murs, faïence, plafond, plinthes, prises électriques, portes étaient en “bon état” tout comme la robinetterie et le meuble sous évier. Le revêtement au sol est mentionné comme étant en “état usagé”, comportant notamment des tâches.

A la libération du logement, il a été constaté par commissaire de justice, que la porte d’accès à la cuisine présente des “traces noirâtres en partie supérieure”, que les plinthes sont “en mauvais état” tout comme les murs notamment “en raison de taches et coulures”; que le meuble sous évier est en “mauvais état” et la robinetterie “en partie manquante”, que des “taches noirâtres” sont présentes en dessous de la fenêtre. Le revêtement au sol est mentionné comme étant en mauvais état. En outre, l’état des lieux d’entrée fait état de deux portes permettant d’accéder à la cuisine, dont l’une donne sur le salon, alors que le procès-verbal de constat fait apparaître que cette porte a été obturée par le collage de ce qui apparaît être une plaque de plâtre, cet aménagement devant être qualifié de transformation non autorisée et appelant en conséquence une remise en état.

De sorte qu’il ressort de la comparaison des états des lieux que des dégradations et un défaut d’entretien courant sont imputables aux seuls locataires, concernant les murs (peinture, faïence), fenêtres, menuiseries (portes et plinthes), meuble sous évier, robinetterie, ainsi que la plaque ou cloison susmentionnée.

Pour autant, le montant de 3312 € hors taxes mentionné au devis concernant la cuisine doit être réduit de 652 € hors taxes prévus pour la pose d’un parquet neuf.

Aussi, concernant la cuisine, il sera accordé à [D] [X] la somme 2660 € hors taxes, soit la somme de 2926 € toutes taxes comprises.

Sur les frais portant sur la salle de bains

À l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que les murs, faïence, plafond, sol, porte et serrure, prises électriques, joints d’étanchéité étaient en “bon état”. Les plinthes, la robinetterie tout comme la baignoire sont mentionnées comme étant en “état usagé”. Le lavabo est mentionné comme étant en “mauvais état”.

A la libération du logement, il a été constaté par commissaire de justice, que la porte d’accès est en “mauvais état”, “dégradée” avec “la poignée manquante”. Le revêtement au sol est dans un “état usagé avancé” , les murs sont en “mauvais état”. Le joint d’étanchéité de la baignoire est “noirci”, la robinetterie “présente du calcaire”.

De sorte qu’il ressort de la comparaison des états des lieux que des dégradations et un défaut d’entretien courant sont imputables aux seuls locataires, concernant les murs (peinture, faïence), fenêtres, menuiseries (portes et plinthes), joints d’étanchéité et la robinetterie.

Pour autant, le montant de 1662,50 € hors taxes mentionné au devis concernant la salle de bain doit être réduit de 282,50 € hors taxes prévus pour le remplacement de la baignoire qui n’est pas issue d’une dégradation des locataires.

Aussi, concernant la salle de bain, il sera accordé à [D] [X] la somme de 1380 € hors taxes, soit la somme de 1518 € toutes taxes comprises.

Sur les frais portant sur les trois chambres, le salon, le couloir et l’entrée

À l’entrée dans les lieux des locataires, il a été constaté que les murs, des trois chambres, du salon, du couloir et de l’entrée étaient en “bon état”. Les sols du salon, du couloir et de l’entrée étaient en “bon état”, ceux des trois chambres en “état usagé”.

A la libération du logement, il a été constaté que les murs, des trois chambres, du salon, du couloir et de l’entrée étaient en “état d’usage avancé avec des zones de coloration noirâtres autour des fenêtres.” Les sols du couloir est “en mauvais état, gondolé et craquelé”.

De sorte qu’il ressort de la comparaison des états des lieux que des dégradations et un défaut d’entretien courant sont imputables aux seuls locataires.

Pour autant, le montant de 5969 € hors taxes mentionné au devis concernant les trois chambres, le salon, le couloir et l’entrée doit être réduit d’une somme correspondant à la fourniture et pose d’un parquet flottant sur la superficie des trois chambres dont le sol était revêtu de linoléum en état d’usage, le bail, l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat permettant d’évaluer cette superficie à 27 m², ce qui conduit à une réduction de 1248 € hors taxes.

Aussi, concernant les trois chambres, le salon, le couloir et l’entrée, il sera accordé à [D] [X] la somme de 4565 € hors taxes, soit la somme de 5021,50 € toutes taxes comprises.

En définitive, et après déduction du dépôt de garantie de 682 € dont l’affectation n’a pas été précisée par [D] [X], [L] et [G] [I] seront condamnés à payer la somme 8782,50 € à [D] [X] au titre des dégradations et pertes locatives.

Sur la réparation du préjudice né de la perte de chance

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que toute perte de chance qui implique la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable ouvre droit à réparation. L’indemnisation de ce préjudice de perte de chance ne peut correspondre à l’intégralité de la somme due mais doit être appréciée au regard de la probabilité de survenance de cette potentialité.

Alors que le congé pour vente mentionne un prix de 170 000 € apprécié à la date de sa signification et en prévision du terme normal du bail le 24 février 2022, les évaluations communiquées par [D] [X] font état d’un prix net vendeur d’environ 150 000 € tenant compte de la remise en état du logement.

L’existence de dégradations locatives n’a aucune incidence sur l’évaluation de la perte de chance de vendre le logement au prix mentionné dans le congé dès lors que le procès-verbal établi le 23 octobre 2023 démontre que, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, elles existaient déjà à la date à laquelle les lieux auraient normalement dû être restitués par les défendeurs et n’auraient pas nécessité plus de deux mois d’exécution. Par ailleurs, [D] [X] ne démontre pas ni même n’allègue avoir été et demeurer être dans l’impossibilité d’en faire exécuter les réparations par manque de moyens financiers.

Il n’en demeure pas moins que, depuis le 24 février 2022, le prix moyen des biens immobiliers connaît une baisse, d’ampleur variable selon les secteurs géographiques et le type d’immeuble vendu, liée à des facteurs extérieurs à la date de libération effective du logement litigieux, mais que cette dernière a exercé une influence majeure sur le prix que [D] [X] pourrait finalement espérer en tirer en valeur libre, le retard de restitution, effectuée d’ailleurs de manière forcée, de près de vingt mois ayant contribué à accroître les effets de cette baisse des prix.

La diminution de 20 000 € de la valeur vénale du bien litigieux apparaît ainsi cohérente au regard des éléments de preuve susmentionnés, et la probabilité que sa vente ait pu intervenir dans le délai de quelques mois après le terme normal du bail au prix mentionné dans le congé peut être évaluée, à 60 %, de sorte que le préjudice né de la perte de chance de le vendre au prix du congé doit être indemnisé par la somme de 12 000 €.

[L] et [G] [I] considèrent que le préjudice allégué par [D] [X] a été réparé à la fois, par le versement d’une astreinte prononcée par jugement du juge des contentieux de la protection du 15 décembre 2022 et liquidée par jugement du 17 mai 2024 par le juge de l’exécution du tribunal d’instance de Versailles, ainsi que par le versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération de lieux.

Il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, une astreinte est indépendante des dommages-intérêts, puisqu’elle est ordonnée afin d’assurer l’exécution d’une décision de justice, non à réparer un dommage. Par ailleurs, une indemnité d’occupation constitue uniquement la contrepartie financière de l’occupation privative d’un bien due par une personne qui l’occupe sans titre, ou dont le titre d’occupation a pris fin.

Ainsi le préjudice de [D] [X] n’a pas déjà été réparé.

Ce faisant, [L] et [G] [I] seront condamnés in solidum à payer la somme de 12 000 € à [D] [X] en réparation du préjudice matériel né de la perte de chance.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les revenus d’activité de M. [L] [I], d’ailleurs au titre de la seule année 2023, ne peuvent être justifiés par la simple déclaration communiquée et les charges du couple autres que celles liées à l’entretien et l’éducation de quatre enfants ne font l’objet d’aucune précision, si bien qu’il est impossible de déterminer si les défendeurs sont bien en mesure de payer la totalité des condamnations mises à leur charge dans le délai de deux années prévu par ce texte. Il y a en conséquence lieu de rejeter leur demande.

Sur les demandes accessoires

Parties perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [I] doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, les époux [I] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à payer à [D] [X] la somme de 1200 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [L] et [G] [I] à payer à [D] [X] la somme 8782,50 € au titre du coût de réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE in solidum [L] et [G] [I] à payer à [D] [X] la somme de 12 000 € en réparation du préjudice né de la perte de chance de vendre le bien anciennement loué au prix du marché ;

REJETTE la demande de délais de paiement de [L] et [G] [I] ;

CONDAMNE in solidum [L] et [G] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum [L] et [G] [I] à verser à [D] [X] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurélie BOUIN Christian SOUROU