TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00868 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFER

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Société accimmo pierre C/ Société BANQUE SOLFEA (réf : P07392266)

DEMANDERESSE

Société ACCIMMO-PIERRE, société civile de placement immobilier à capital variable, au capital social de 5.863.341,65 euros, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 351 380 472, dont le siège social est sis à [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1452, M^e Guillaume GOMBART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 646

DEFENDERESSE

S.A.S. EASTWOOD, société par actions simplifiée au capital social de 1.000euros, dont le siège social est sis à [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 952 389 104, prise en la personne de ses représentants légaux dûment domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Aurélie LEROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552, M^e Mehdi LOUFFOK, avocat au barreau de PARIS,

Débats tenus à l’audience du : 16 Septembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 janvier 2017, la société IREEF – PLAISIR [Localité 8] PROPCO SAS, au droit de laquelle intervient la société ACCIMMO-PIERRE a donné à bail commercial à la société GROUND ZERO SAS les locaux de l’ensemble commercial Alpha Park II sis [Adresse 2]. (78340)

Par jugement du 23 août 2023 rendu par le tribunal de commerce de Versailles, la société GROUND ZERO SAS a été placée en liquidation judiciaire. Le fonds de commerce a été cédé par ordonnance du juge-commissaire en date du le 10 octobre 2022, à la société FRENCH CONNECTION, agissant pour le compte de la société EASTWOOD alors en constitution.

La société EASTWOOD a découvert que des autorisations administratives étaient requises afin d’exploiter le fonds de commerce.

La société EASTWOOD a débuté son activité le 12 août 2023. Elle a réglé l’arriéré locatif impayé de la société GROUND ZERO, le 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.

La société EASTWOOD a fait face à des difficultés financières, elle a sollicité du bailleur un règlement mensuel des loyers et charges et a réglé partiellement les loyers et charge de juin et septembre 2023. Par courriel du 13 septembre 2023, la société EASTWOOD a demandé au bailleur de lui consentir un échelonnement des règlements en lissant la dette locative du trimestre impayé sur 6 mois.

La société EASTWOOD a effectué d’autres virements entre octobre et décembre 2023.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 juillet 2024, la société ACCIMMO-PIERRE a fait assigner en référé la société EASTWOOD devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 février 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

* 64 936,41 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er juillet 2024,

* un intérêt au taux légal majoré de 5%,

* une majoration de 10 % au titre de la clause pénale forfaitaire,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale à 5 fois le montant du loyer en cours, à compter du 20 février 2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’instance a été radiée par ordonnance du 18 mars 2025, puis remise au rôle.

Aux termes de ses dernières conclusions, la demanderesse maintient ses demandes sauf à actualiser ses demandes provisionnelles comme suit :

* 148 962,41 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 5 juin 2025, ou à titre subsidiaire 119 291,89 euros TTC,

* un intérêt au taux légal majoré de 5%,

* une majoration de 10 % au titre de la clause pénale forfaitaire.

Elle rejette le grief principal de la société EASTWOOD qui conteste l’exigibilité de la totalité de la dette locative en l’absence de régularisation de charges. Elle se prévaut du contrat de bail qui prévoit que le preneur doit verser trimestriellement et d’avance une provision pour charges, égale au quart du budget prévisionnel annuel, avec chaque terme de Loyer de Base.

Elle relève, au visa de cette disposition contractuelle, que les factures de provisions pour charges sont exigibles et doivent être réglées dans les délais contractuels et non après régularisation actuelle. Elle soutient que la défenderesse n’exploite les locaux que depuis 2 ans et demi et qu’elle ne peut se prévaloir de la suspension totale de tous ses appels de loyers, charges et accessoires au motif de l’absence de régularisation annuelle de charges. Elle indique que la reddition de charges au titre de l’exercice de 2022 a été réalisée, que la reddition de charges au titre de l’exercice 2023 est en cours et que celle de l’exercice 2024 n’est pas encore exigible.

Elle relève que le montant de provision pour charges représente moins de 6 % du montant facturé au titre du loyer et que la société EASTWOOD ne règle aucun appel de loyers, charges et accessoires.

Aux termes de ses dernières conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

débouter la demanderesse de toutes ses demandes,à titre subsidiaire, condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8489,38 euros au titre de la restitution des appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges sans cause,à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement de 2 ans ou un différé de paiement de cette même durée,condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Elle se prévaut de contestations sérieuses à titre principal. S’appuyant sur l’article L145-40-2 du Code de commerce qui dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances lié à ce bail et qu’il doit faire l’objet d’un état récapitulatif adressé au locataire.

Elle cite l’article [9] 145-36 du même code qui prévoit que l’état récapitulatif annuel est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. En outre, elle indique que le contrat de bail consacre la loi dans un article 8. Au visa d’une jurisprudence de la Cour d’appel de [Localité 6], la société EASTWOOD considère que l’absence de régularisation des charges prévue contractuellement au contrat de bail commercial constitue une contestation sérieuse qui neutralise l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle relève que le bailleur ne produit pas un décompte fiable des sommes dues, au titre des charges, par la société EASTWOOD. Elle indique que la société ACCIMMO-PIERRE ne conteste pas avoir manqué à son obligation de régulariser les charges annuellement et qu’elle reconnaît l’absence de régularisation. Elle soutient que la société ACCIMMO-PIERRE n’a jamais procédé à la réédition de charges au titre de l’exercice 2023.

Elle considère que le montant de la dette locative invoqué par la société ACCIMMO-PIERRE n’est pas fiable dès lors qu’une régularisation annuelle de charges au titre de l’année 2023 est susceptible de réduire la dette, ce qui constitue une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, elle sollicite la restitution des provisions à valoir sur le paiement des charges en l’absence de justification du montant demandé par la société ACCIMMO-PIERRE. Elle souhaite que la somme de 8439, 38 euros, injustifiée à ce jour, soit restituée ou déduite de la provision potentiellement accordée.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement faisant état d’une augmentation significative du chiffre d’affaires sur l’année 2023 et l’année 2024.

A l’audience du 16 septembre 2025, la demanderesse s’oppose à la demande de délais de paiement de la défenderesse.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est établi que la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse en l’absence de régularisation des charges et des provisions par le bailleur lorsque cette absence est susceptible d’affecter les droits du bailleur à exiger le paiement des charges dès lors qu’elle pourrait réduire à néant la dette de loyers qui était réclamée dans le commandement.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 5 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Pour autant, la demanderesse ne fait pas état de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial. Elle ne peut pas se prévaloir d’un décompte fiable dû par le preneur. Une régularisation annuelle de charges au titre de l’année 2023 serait susceptible de réduire la dette locative invoquée par le bailleur puisque la dette locative inclut les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges.

Néanmoins, l’absence de régularisation des charges n’est pas susceptible en l’espèce de réduire à néant la dette de loyers.

Selon la défenderesse elle-même, le montant des provisions sur charges litigieuses (appelées au titre des années 2023 et 2024) s’élève à 8489, 38 euros. Il convient de rapporter cette somme à l’arriéré locatif dont se prévaut la société ACCIMMO-PIERRE. Le dernier décompte communiqué aux débats fait état d’une somme de 148 962,41 euros. Une telle différence n’aurait pas pour effet de réduire la dette à néant mais de la réduire légèrement.

Dans ces conditions, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 5 janvier 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de la dette provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il convient de condamner la société EASTWOOD à payer à la société ACCIMMO-PIERRE à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

S’agissant de la dette locative, le décompte du 15 septembre 2025 fait apparaître une créance de 148 962, 41 euros arrêtée au 3ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, il conviendra de soustraire les charges non régularisées. De même, sont mentionnées sur ce décompte des « honoraires de gestion » et des écritures « SEGOLENE » « AIRESS » « SANOVIA » qui ne sont pas justifiés au titre de la dette locative proprement dite.

L’ensemble de ces éléments ne permettent pas de déterminer le montant exact non sérieusement contestable de celle-ci.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande et sur la demande subséquente de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 19 janvier 2017 et la résiliation de ce bail à la date du 6 février 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] dans l’ensemble commercial [Adresse 3],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société EASTWOOD à payer à la société ACCIMMO-PIERRE à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la dette locative et sur la demande subséquente de délais de paiement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société EASTWOOD à payer à la société ACCIMMO-PIERRE la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société EASTWOOD au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY