TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 23/00071 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XCED

N° de MINUTE : 25/00598

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PINERI SYNDIC

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître [K], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 358

C/

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Linda AZIZI de la SELARL Arst Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0225

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [C] est propriétaire des lots 72 et 232 au sein d’une résidence située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10] (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 23 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [T] [C] selon la procédure accélérée au fond, sollicitant du président sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré une première fois mais a fait l’objet d’une réouverture des débats par jugement du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas avoir communiqué ses pièces au défendeur.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 mars 2024 et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires sollicite du président du tribunal de :

— condamner Monsieur [T] [C] à lui payer les sommes suivantes :

— couvrant la période du 1er janvier 2019 au 14 novembre 2022 ET l’exigibilité des provisions non encore échues – à savoir les appels de fonds et travaux Loi ALUR du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2023 inclus :

-32 802,15 euros au titre des charges et travaux arrêté au 14 novembre 2022, avec appels de fonds du 1er au 4ème trimestre 2022 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

-380,57 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêté au 14 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Sommes actualisées :

— Couvrant la période du 1er janvier 2019 au 29 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus :

-8 142,89 euros au titre des charges et travaux arrêté au 29 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

-649,15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêté au 29 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner Monsieur [T] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Monsieur [T] [C] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 décembre 2024, Monsieur [T] [C] sollicite du président du tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire,

— Lui octroyer 24 mois de délais de paiement

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi en raison de la sous-évaluation des appels de fonds

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— Écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février, prorogé à deux reprises en raison de l’absence de communication par le syndicat des copropriétaires de son dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [T] [C] à lui payer la somme de 8 792,04 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 29 janvier 2024.

Monsieur [T] [C] indique avoir procédé à un versement de 28 898,27 euros le 19 mai 2023.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes sur la période

— un décompte des impayés arrêté au 29 janvier 2024 à la somme de 8 792,14 euros

— des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,

— une lettre de mise en demeure en date du 1er septembre 2022.

Il y a lieu d’exclure les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 649,15 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Le montant des charges étant justifié par les pièces produites et n’étant pas contestée par Monsieur [T] [C], il convient de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 142,89 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 29 janvier 2024.

Au regard des paiements opérés par Monsieur [T] [C], la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 341,57 euros,

— frais de transmission du dossier à l’avocat d’un montant de 150 euros

— frais d’assignation d’un montant de 157,58 euros

Soit un montant total de 649,15 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Les frais d’assignation seront écartés comme relevant des dépens, de même que les frais de transmission du dossier à l’avocat qui relèvent des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux lettres de mise en demeure pour lesquelles il lui sera attribué la somme de 157 euros, montant que reconnaît devoir Monsieur [T] [C].

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [T] [C] est redevable de la somme de 157 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [T] [C], le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, faute pour Monsieur [T] [C] de produire la moindre pièce de nature à éclairer le tribunal sur sa situation financière, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, Monsieur [T] [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que celui-ci sous-estime de manière importante le montant des appels de fonds, conduisant à des régularisations élevées.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, la simple sous-estimation par les copropriétaires du montant du budget prévisionnel ne suffit pas à caractériser une faute du syndicat des copropriétaires.

Monsieur [T] [C] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal,

— Condamne Monsieur [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10] (93) les sommes de :

-8 142,89 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 29 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

-157 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10] (93) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Déboute Monsieur [T] [C] de sa demande de délais de paiement,

— Déboute Monsieur [T] [C] de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [T] [C] aux dépens de l’instance,

— Condamne Monsieur [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10] (93) la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON