TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

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[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

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Minute n°720/2025

JUGEMENT

du

24 Novembre 2025

5AA

N° RG 25/00326 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GA5Q

[W] [M]

C/

[Q] [H]

Le :

copies exécutoires

à [W]

copies certifiées conformes

à [W]

JUGEMENT

Après débat à l’audience publique du tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, tenue le 2 Octobre 2025 ;

Sous la présidence de CAHOUR BELLET Bénédicte, magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge de la protection des contentieux, assistée de NDIAYE Mame, greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

OPH [W] [M],

[Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par Madame [L]

ET

Monsieur [Q] [H]

né le 7 Mars 2003,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

DEFENDEUR non comparant

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 et signé par Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et par Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, l’OPH [W] [M] a donné à bail à Monsieur [H] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 5] pour un loyer mensuel et provision pour charges de 345,08 €.

L’OPH [W] [M] a saisi le 18 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives .(CCAPEX)

Par acte extra judiciaire de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été notifié à Monsieur [H] [Q] pour la somme totale de 2 124,88 € arrêtée au 30 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte introductif d’instance en date du 14 mai 2025, l’OPH [W] [M] a fait assigner Monsieur [H] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME aux fins de solliciter :

la condamnation de Monsieur [H] [Q] au paiement de la somme de 3 119,22 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer jusqu’au décompte actualisé au 9 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;le constat de la résiliation du bail aux torts du locataire et en conséquence que soit ordonnée son expulsion corps et bien ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par elle dans les locaux loués, avec le concours de la force publique si besoin ;la condamnation de Monsieur [H] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux ;la condamnation de Monsieur [H] [Q] au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de Monsieur [H] [Q] au paiement des réparations locatives ;la condamnation de Monsieur [H] [Q] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 15 mai 2025.

L’affaire a été évoquée à une première audience du 1er juillet 2025 et fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 octobre 2025 à la demande des parties présentes afin de tenter de valider un plan d’apurement de la dette locative.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’OPH [W] [M], en personne, a réitéré les demandes contenues dans son assignation en indiquant que le montant de la dette locative réclamée s’élevait à la somme de 1 573,90 euros.

Monsieur [H] [Q], partie défenderesse, assigné par procès-verbal en date du 14 mai 2025 sur le fondement des articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu à cette audience du 2 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures, l’OPH [W] [M] réitère son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail et de condamner Monsieur [H] [Q] à payer la somme de 1 573,90 € représentant la dette de loyer et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’OPH [W] [M] précise que son action repose sur le non-paiement des loyers malgré un commandement visant la clause résolutoire en date du 17 janvier 2025, resté infructueux.

Il souligne que Monsieur [H] [Q], n’a plus repris contact avec le bailleur pour régulariser sa situation ou pour trouver une solution amiable au litige et que le paiement des loyers des mois de juillet et août 2025 a été rejeté.

Il précise qu’une aide de 2 200 euros a été payée par action logement.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2025 puis mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [Q], assigné à étude, n’était ni comparant, ni représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 mai 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

L’OPH [W] [M] a saisi le 18 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par conséquent, la demande de l’OPH [W] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu et de s’assurer contre les risques locatifs.

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des éléments non contestés de la cause que la dette de loyer de Monsieur [H] [Q] s’élève à la somme de 1 258,27 € hors frais au 15 octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [H] [Q] sera condamné à payer à l’OPH [W] [M] la somme de 1 258,27 € au titre des loyers et charges arrêtés au 15 octobre 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la même loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [Q] n’a pas régularisé sa dette de loyer et charges et ce malgré un commandement de payer la somme de 2 124,88 € en date du 17 janvier 2025 et qu’il est par conséquent redevable de la somme de 1 258,27 € au titre des loyers et charges arrêtée au 15 octobre 2025.

En conséquence, pour ce seul motif lié au non-paiement des loyers et charges locatives, l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail en date du 25 mai 2025 sera constatée.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et à défaut de restitution volontaire des lieux, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Q] ainsi que tous occupants de son chef et si besoin avec le concours de la [Localité 4] publique selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, et à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Par ailleurs, il ressort de la loi du 6 juillet 1989 qu’une indemnité d’occupation, correspondant à une somme équivalente au loyer, est due à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération des lieux par le locataire.

En droit, l’indemnité d’occupation doit compenser les pertes de loyer subies par le propriétaire et également l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Il résulte des pièces versées aux débats que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à une somme équivalente au loyer mensuel et destinée à compenser la perte de loyers jusqu’ à la libération effective des lieux est par ailleurs justifiée.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 3 mars 2025, Monsieur [H] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et de condamner Monsieur [H] [Q] à son paiement.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [Q] aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas d’espèce, l’équité commande de débouter l’OPH [W] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DECLARE recevable la demande de l’OPH [W] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 25 mai 2022 liant l’OPH [W] [M] et Monsieur [H] [Q] pour un local à usage d’habitation situé appartement situé [Adresse 5] ;

En conséquence,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [Q] et de tous occupants de son chef, des lieux susvisés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mars 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Monsieur [H] [Q] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] à payer à l’OPH [W] [M] la somme de 1 258,27 € (mille deux cent cinquante-huit euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 15 octobre 2025 ;

DEBOUTE l’OPH [W] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Q] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2025 et de l’assignation signifiée le 14 mai 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.LE GREFFIER LA PRESIDENTE