TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00923 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEP5

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE C/ [J] [Y] [X] [P]

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 552 046 484,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

J 114, M^e Aude ALEXANDRE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y] [X] [P],

immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le numéro 852 612 985, dans les locaux loués [Adresse 2] à [Localité 5], dont le siège est sis [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Débats tenus à l’audience du 25 septembre 2025

Nous, Eric MADRE, vice-président, assisté de Virginie BARCZUK, greffière lors de l’audience, et de Sandrine GAVACHE, greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 prorogée au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2017, la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré a consenti à la société Les Savants fous un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2017 moyennant un loyer annuel de 6 550,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 23 février 2022, la société Les Savants fous a cédé à Monsieur [J] [X] [P] son fonds de commerce, dont le droit au bail.

Le 17 mars 2025, la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré a fait signifier à Monsieur [J] [X] [P] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 25 850,82 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 juin 2025 et 1er juillet 2025, la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré a fait assigner en référé Monsieur [J] [X] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Monsieur [J] [X] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner Monsieur [J] [X] [P] à lui payer, à titre de provision, la somme de 28 080,39 € au titre des loyers impayés au 5 juin 2025, outre intérêts au taux de 2 % par mois à compter de la date de délivrance du commandement ;

— condamner Monsieur [J] [X] [P] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à un mois et demi de loyer plus charges et accessoires ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

— condamner Monsieur [J] [X] [P] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assigné à personne, Monsieur [J] [X] [P] n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 prorogée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Monsieur [J] [X] [P] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2017 entre la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré et Monsieur [J] [X] [P] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 17 mars 2025 à Monsieur [J] [X] [P] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 25 850,82 € au 17 février 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 5 juin 2025 produit par la demanderesse que Monsieur [J] [X] [P] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 avril 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [X] [P] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré verse aux débats un extrait du compte de Monsieur [J] [X] [P] arrêté à la somme de 28 080,39 € TTC au 5 juin 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 25 850,82 €, et à compter du 30 juin 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré au titre d’un taux d’intérêt contractuel de 2 %, d’une majoration de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [X] [P], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner Monsieur [J] [X] [P] à payer à la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 28 février 2017 entre la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré et Monsieur [J] [X] [P] portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 6] (Yvelines), avec effet au 17 avril 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [J] [X] [P] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [J] [X] [P] à payer à la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré la somme provisionnelle de 28 080,39 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 juin 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur un montant de 25 850,82 € et à compter du 30 juin 2025 pour le surplus ;

Condamnons Monsieur [J] [X] [P] à payer à la société CDC Habitat social

société d’habitations à loyer modéré une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [J] [X] [P] à payer à la société CDC Habitat social société d’habitations à loyer modéré la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [J] [X] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 mars 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Sandrine GAVACHE, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Sandrine GAVACHE Eric MADRE