TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

3 JUILLET 2025

N° RG 24/01345 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJMI

Code NAC : 70C

AFFAIRE : S.A.S.U. LANDMARK INVEST C/ [M] [G] [U]

DEMANDERESSE

LANDMARK INVEST, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 984 206 177 dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aude ALEXANDRE LE ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598

DEFENDEUR

Monsieur [M] [G] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.529

Débats tenus à l’audience du 15 mai 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [U] et Madame [K] [V], mariés sous le régime de la séparation de biens, ont acquis, selon acte notarié reçu le 4 avril 2006, un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines), financé par un prêt d’un montant de 900 000,00 € consenti par la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France Ouest.

Le divorce des époux [E] a été prononcé par un jugement rendu le 13 mars 2014 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris.

Suivant commandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 11 mars 2020, la société Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France Ouest a engagé une procédure de saisie immobilière à leur encontre, les assignant le 28 août 2020 à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles et déposant au greffe par leur conseil, le 2 septembre 2020, un cahier des conditions de la vente.

Madame [K] [V] divorcée [U] est décédée le [Date décès 1] 2022.

Par un jugement rendu le 27 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la vente forcée du bien, fixée à l’audience du 21 février 2024.

Par jugement d’adjudication et d’incident rendu contradictoirement le 21 février 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de saisie immobilière a notamment déclaré irrecevable la demande incidente tendant à ce qu’il soit constaté l’interruption de l’instance, ordonné l’ouverture des enchères, et, sur l’adjudication, a constaté que la dernière enchère emportait adjudication de l’immeuble, moyennant, outre les frais, le prix principal de 638 000,00 € au profit de la société Landmark Invest.

Monsieur [M] [U] a interjeté appel de ce jugement le 28 mars 2024, intimant la société Caisse d’Epargne, Madame [L] [U], en sa qualité d’héritière et ayant-droit de sa mère décédée, le Trésor public puis la société Landmark Invest.

Par un arrêt en date du 20 mars 2025, la cour d’appel de Versailles a rejeté l’appel-nullité formé par Monsieur [M] [U] à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles et a confirmé le jugement entrepris.

Par un jugement du 13 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— débouté Monsieur [M] [U] et Madame [L] [U] de leur demande visant à faire déclarer non avenu le jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles du 21 février 2024, ainsi que de leurs demandes de nullité des commandements de quitter les lieux en date du 19 juin 2024 ;

— rejeté la demande de délais d’expulsion présentée par Monsieur [M] [U] et Madame [L] [U] sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Yvelines).

Monsieur [M] [U] et Madame [L] [U] ont interjeté appel de ce jugement.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la société Landmark Invest a fait assigner Monsieur [M] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 15 mai 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Landmark Invest demande au juge des référés de :

fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 4 000,00 €, charges incluses ;condamner Monsieur [M] [U] à payer à titre provisionnel à la société Landmark Invest une indemnité d’occupation mensuelle de 4 000,00 €, charges incluses, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au requérant ;débouter Monsieur [M] [U] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [M] [U] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance qu’alors qu’elle s’est régulièrement acquittée de ses obligations, en procédant au règlement du prix d’adjudication et des frais taxés et en faisant signifier un commandement de quitter les lieux, le maintien dans les lieux de Monsieur [M] [U] lui cause, en tant qu’adjudicataire, un préjudice certain qu’il est urgent de réparer, n’étant pas en mesure de jouir ou de disposer de ce bien dont elle est pourtant propriétaire depuis le 21 février 2024 et dont elle doit tout de même assumer les charges et taxes afférentes.

Elle ajoute que la saisine du juge des référés n’est pas une voie de recours à l’encontre du jugement du 21 février 2024, qui est exécutoire par provision, nonobstant les recours qui seraient exercés à son encontre, et qui n’a pas été remis en cause.

Elle estime que l’indemnité d’occupation doit être déterminée à la fois sur la base de la valeur locative du bien, mais a également en ayant pour objectif d’indemniser l’adjudicataire de la privation de jouissance de son bien et des frais engagés, mais aussi de sanctionner Monsieur [M] [U].

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [M] [U] demande au juge des référés de :

à titre principal,

— constater le caractère non-avenu du jugement rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles ;

— dire que ce jugement étant non-avenu, il ne peut servir de fondement à une demande en fixation d’indemnité d’occupation et débouter en conséquence la société Landmark Invest de toutes ses demandes ;

subsidiairement,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et se déclarer en conséquence incompétent pour connaître des demandes de la société Landmark Invest ;

— renvoyer la société Landmark Invest à mieux se pourvoir devant le juge du fond si bon lui semble ;

plus subsidiairement,

— débouter la société Landmark Invest de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation à la somme de 4 000,00 €, charges comprises, et fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme de 2 600,00 € hors charges ;

en tout état de cause,

— condamner la société Landmark Invest à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il invoque en premier lieu, au visa des articles 370 et 372 du code de procédure civile, le caractère non avenu du jugement rendu le 21 février 2024, compte tenu du décès de Madame [K] [V] notifié dans le cadre de la procédure de saisie immobilière le 14 février 2024. Il précise que le juge de l’exécution qui a prononcé le jugement du 21 février 2024 n’a refusé de constater l’interruption de l’instance, qu’en considération de sa temporalité, la notification étant intervenue après l’audience d’orientation, et que la Cour de cassation a confirmé qu’une demande déclarée irrecevable sur le fondement de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, pouvait être valablement invoquée dans le cadre d’une autre instance (2ème Civ., 8 décembre 2022, n°21.10.590).

Il estime à titre subsidiaire que le caractère non avenu du jugement caractérise une contestation sérieuse et à titre plus subsidiaire sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation sur la base de deux estimations qu’il verse aux débats, précisant que la demanderesse n’assume aucune charge.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée par le président à l’audience, la société Landmark Invest conclut à l’irrecevabilité de la demande tendant à faire constater le caractère non avenu du jugement du 21 février 2024 comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée, au motif que, par l’arrêt du 20 mars 2025, la cour d’appel de [Localité 7] a confirmé le jugement d’adjudication déboutant de fait Monsieur [M] [U] au fond de sa demande formulée du chef du caractère prétendument non avenu du jugement d’adjudication, l’arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 décembre 2022 n’étant pas transposable à l’espèce, et que le juge de l’exécution, statuant sur une contestation du commandement de quitter les lieux, a également débouté Monsieur [M] [U] de ce moyen.

Par note en délibéré autorisée par le président à l’audience, Monsieur [M] [U] conteste l’autorité de la chose jugée qui lui est opposée, faisant valoir que, contrairement à ce que soutient son adversaire, la cour d’appel de Versailles, qui statuait sur l’appel nullité du jugement du 21 février 2024, ne l’a pas déclaré recevable en sa demande visant à voir constater l’interruption de l’instance, mais a adopté le moyen d’irrecevabilité tiré de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution et que l’arrêt se prononce sur l’invocation de l’interruption de l’instance, mais non sur les conséquences de cette interruption prévues à l’article 372 du code de procédure civile, qui sont invoquées devant le juge des référés. Il ajoute qu’il ressort de la lecture du jugement rendu le 13 mai 2025 que le juge de l’exécution ne s’est nullement prononcé sur le fond, mais a considéré qu’il n’avait pas le pouvoir de déclarer un jugement non avenu, au visa de l’article R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, méconnaissant l’étendue de ses pouvoirs (2ème Civ., 16 mai 2013, pourvoi n° 12-15.101, Bull. 2013, II, n° 94).

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur les fins de non-recevoir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par ailleurs, l’article 370 du code de procédure civile prévoit notamment qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

L’article 372 du même code dispose que les actes accomplis et les jugements même passés en force de chose jugée, obtenus après l’interruption de l’instance, sont réputés non avenus à moins qu’ils ne soient expressément ou tacitement confirmés par la partie au profit de laquelle l’interruption est prévue.

En l’espèce, alors que Monsieur [M] [U] ne produit aux débats que les conclusions déposées en son nom et en celui de sa fille auprès de la cour d’appel le 23 juin 2024 et non ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 20 mars 2025 que Monsieur [M] [U] et Madame [L] [U] demandaient à ladite juridiction dans ces conclusions non seulement d’ « infirmer le jugement du 21 février 2024 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en constatation de l’interruption de l’instance », mais également « de constater le caractère non avenu de ce jugement » et d’ « annuler par voie de conséquence la partie du jugement du 21 février 2024 comportant adjudication des biens de Mareil-Marly au profit de la Sasu Landmark Invest ». Si elle ne mentionne pas expressément le chef de demande portant sur le caractère non-avenu du jugement litigieux dans le dispositif de son arrêt, la cour d’appel de Versailles a nécessairement statué dessus en confirmant le jugement du 21 février 2024 dans les termes suivants : « Rejette l’appel-nullité formé par monsieur [M] [U] à l’encontre du jugement d’adjudication rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute monsieur [M] [U] et madame [L] [U] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la charge de monsieur [M] [U] les entiers dépens de la procédure d’appel. », ainsi que cela ressort de la motivation de cet arrêt qui vise tant l’article 370 du code de procédure civile que l’article 372 du code de procédure civile.

Dès lors, la demande de Monsieur [M] [U] tendant à constater le caractère non-avenu du jugement rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à cet arrêt, rendu entre les mêmes parties.

De surcroît, il résulte des dispositions précitées de l’article 372 du code de procédure civile que la personne au profit de laquelle l’interruption se produit est celle qui est affectée par l’événement et, en cas de décès, il s’agit des ayants-droit du plaideur décédé et, en l’espèce, il ressort de mentions non contestées de l’arrêt du 20 mars 2025 que l’unique héritière de Madame [K] [V] divorcée [U] est sa fille, Madame [L] [U], de sorte que Monsieur [M] [U] n’a pas qualité pour faire constater le caractère non-avenu du jugement.

En conséquence, la demande est irrecevable.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. Par ailleurs, aux termes de l’article L. 322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En application ces dispositions, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, et le saisi est ainsi tenu d’une indemnité d’occupation depuis cette date (2ème Civ., 6 juin 2019, pourvoi n° 18-12.353).

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que la société Landmark Invest justifie être devenue propriétaire, selon jugement d’adjudication du 21 février 2024 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, du bien immobilier situé situé [Adresse 2] à Mareil-Marly (Yvelines), le prix d’acquisition ayant été consigné et la société Landmark Invest justifiant également avoir réglé les frais d’acquisition.

Par ailleurs, l’invocation du caractère non avenu du jugement en application de l’article 372 du code de procédure civile ne constitue aucunement une contestation sérieuse, dès lors que ce moyen a été écarté par la cour d’appel de Versailles par un arrêt revêtu de l’autorité de la chose jugée, à l’issue d’une procédure à laquelle était partie Madame [L] [U], seule personne susceptible de se prévaloir de ces dispositions.

Il en résulte que Monsieur [M] [U], qui ne justifie pas avoir quitté les lieux malgré le commandement qui lui a été délivré, est occupant sans droit ni titre du bien immobilier depuis le jugement d’adjudication, ce qui cause un préjudice au propriétaire eu égard à l’indisponibilité des lieux et à la perte des loyers qu’il aurait pu tirer par la mise en location du bien.

L’obligation de Monsieur [M] [U] de payer une indemnité d’occupation n’est dès lors pas sérieusement contestable.

Pour justifier du quantum de sa demande d’indemnité d’occupation, la société Landmark Invest fournit deux estimations de valeur locative établies par deux agences immobilières distinctes, évaluant la valeur locative du bien acquis à un montant moyen compris entre 3 700,00 €, charges comprises, et 4 000,00 €, hors charge.

Monsieur [M] [U] produit quant à lui deux autres avis de deux agences immobilières distinctes, faisant état d’une valeur locative mensuelle de 2 600,00 €, hors charge, à 3 000,00 €, charges comprises.

En conséquence, au vu de ces éléments, il est fait droit à la demande de condamnation, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur du montant mensuel non sérieusement contestable de 2 600,00 €, hors charge, correspondant à la fourchette basse telle qu’elle ressort des estimations produites et ce à compter du 21 février 2024, date du jugement d’adjudication, et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Sur les mesures accessoires :

Monsieur [M] [U], partie essentiellement succombante, est condamné aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner Monsieur [M] [U] à payer la somme de 2 000,00 € à la société Landmark Invest sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons irrecevable la demande tendant à constater le caractère non-avenu du jugement rendu le 21 février 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles ;

Condamnons Monsieur [M] [U] à payer, à titre provisionnel, à la société Landmark Invest une indemnité d’occupation mensuelle de 2 600,00 €, charges incluses, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux occupés situés [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) et remise des clés à la demanderesse ;

Condamnons Monsieur [M] [U] à payer à la société Landmark Invest la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [M] [U] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Virginie BRUN Eric MADRE