TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ROUX (C0210)

M^e THEILLAC (A0550)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/05595

N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

N° MINUTE : 6

Assignation du :

12 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL [10] (RCS de Paris 622 034 791)

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Maître Olivier ROUX du cabinet ALTES (AARPI), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0210

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [Z] épouse [W]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Monsieur [E] [W]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Madame [L] [Z] épouse [V]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [I] [J]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentés par Maître Denis THEILLAC de la S.E.L.A.S. Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogé au 29 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2003, Madame [A] [P] veuve [Z], Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z] et Monsieur [I] [J], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. HÔTEL ROUTIER FRANCHE COMTÉ, devenue depuis la S.A.R.L. SARL [10], la totalité d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2004 afin qu’y soit exercée une activité d’hôtel meublé, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 58.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Madame [A] [P] veuve [Z] est décédée le 11 septembre 2007, laissant pour lui succéder son fils Monsieur [K] [Z].

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2012, Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z], Monsieur [I] [J] et Monsieur [K] [Z] ont fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] un congé pour le 31 décembre 2012 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2013, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

Exposant devoir effectuer des travaux de mise aux normes de sécurité et d’accès aux personnes à mobilité réduite, et leur reprochant de ne pas lui avoir donné leur autorisation écrite, la S.A.R.L. SARL [10] a, par exploits d’huissier en date des 22 et 27 janvier 2014, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Madame [D] [F] veuve [Z], Monsieur [I] [J] et Monsieur [K] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’être autorisée à faire réaliser ces travaux.

Par ordonnance de référé contradictoire en date du 26 mai 2014, le juge des référés a notamment : autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à effectuer les travaux de mise aux normes prévus par le projet établi le 28 juin 2013 par le cabinet A-SYMÉTRIE et agréés par la préfecture de police de [Localité 11] ; et rappelé que la conduite des travaux devrait se dérouler conformément aux stipulations de la clause 5 du bail commercial.

Madame [D] [F] veuve [Z] est décédée le 17 juillet 2015, laissant pour lui succéder sa fille Madame [X] [Z], mariée sous le régime de la communauté universelle à Monsieur [E] [W].

Par lettre en date du 18 octobre 2016, la préfecture de police de [Localité 11] a autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à faire réaliser des travaux de modification de la distribution intérieure des 2ème et 3ème étages, d’extension du local technique du 4ème étage, et de création d’un local lingerie en sous-sol, sous réserve du respect de différentes mesures de sécurité.

Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 10 novembre 2016, la S.A.R.L. SARL [10] a mis en demeure le conseil des bailleurs de lui transmettre l’autorisation de ces derniers sous quinzaine.

Estimant que les travaux de mise aux normes de sécurité avaient déjà été réalisés au cours de l’année 2011, de sorte que les travaux supplémentaires autorisés par l’ordonnance de référé du 26 mai 2014 procédaient en réalité d’un choix commercial visant à l’optimisation des surfaces, et non de la nécessité de respecter une obligation légale, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] ont, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 23 novembre 2016, refusé de donner leur accord aux travaux envisagés.

Passant outre ce refus, la S.A.R.L. SARL [10] a débuté les travaux à compter du 19 juin 2017, au cours desquels la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE, en sa qualité de maître d’œuvre, a notamment, par lettres en date des 2 août, 31 août et 13 octobre 2017 : d’une part, informé la preneuse du mauvais état des enduits de la façade au niveau du rez-de-chaussée, de l’existence de fissurations importantes en façade engendrant des infiltrations d’eau, du défaut de conformité des recouvrements en zinc des bandeaux ainsi que des garde-corps des fenêtres, de l’existence de fissurations au niveau des linteaux de fenêtres engendrant des infiltrations d’eau, de l’existence d’une fissuration au niveau du conduit d’évacuation des gaz de chaudière, de la dégradation d’un conduit inutilisé, du mauvais état de la structure du plancher bas du 4ème étage, et de la désolidarisation de nombreux éléments de modénature ; et d’autre part, préconisé la réalisation de travaux de ravalement de la façade concomitamment aux travaux de rénovation des chambres, la mise en place d’un étaiement et la réalisation de travaux de confortement de la structure et du mur de refend du 3ème étage, la purge et la consolidation de l’ensemble des linteaux côté rue et de certains linteaux côté cour, ainsi que le remplacement des modénatures sur rue.

Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 10 novembre 2017, les bailleurs ont autorisé la S.A.R.L. SARL [10] à faire réaliser les travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage sous le contrôle de leur architecte la S.A.S. BATTISTELLI & ASSOCIÉS.

Après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice en date du 30 novembre 2017 et du 25 janvier 2018, la S.A.R.L. SARL [10] a, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juillet 2018, sollicité auprès des bailleurs le paiement de la somme totale de 413.939.90 euros en remboursement du coût des travaux ainsi qu’en indemnisation de son préjudice d’exploitation.

Considérant que les travaux réalisés, d’une part n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de leur part, et d’autre part ne leur étaient pas imputables à l’exception des travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage d’un montant de 43.615 euros H.T., les bailleurs ont, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 25 septembre 2018, refusé de donner une suite favorable à la demande de la S.A.R.L. SARL [10].

Par exploits d’huissier en date du 27 décembre 2018, et des 2, 3 et 21 janvier 2019, la S.A.R.L. SARL [10] a fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en paiement de la somme provisionnelle totale de 327.286,51 euros à valoir sur le remboursement du coût des travaux de remise aux normes de l’ascenseur, des travaux d’électricité, des travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil et de la prime d’assurance complémentaire afférente à ceux-ci, ainsi qu’en consignation des loyers dus auprès de la caisse des dépôts et consignations.

En cours d’instance, par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 11 janvier 2019, les bailleurs ont transmis au conseil de la S.A.R.L. SARL [10] un chèque bancaire d’un montant de 52.338 euros T.T.C. en remboursement du coût des travaux de confortement du plancher haut et du mur de refend du 3ème étage.

Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a notamment : fixé le loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, à la somme annuelle de 85.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2013, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamné la S.A.R.L. SARL [10] à payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l’assignation s’agissant des loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle s’agissant des loyers échus postérieurement ; et ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Considérant que les prétentions de la S.A.R.L. SARL [10] se heurtaient à des contestations sérieuses, le juge des référés a notamment, par ordonnance contradictoire en date du 11 juin 2019, dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions et de consignation des loyers à venir formées par cette dernière.

Par exploits d’huissier signifiés entre le 12 mai et le 28 août 2020, la S.A.R.L. SARL [10] a fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en remboursement du coût des travaux et en indemnisation de ses préjudices.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 20/05595.

Postérieurement à l’introduction de cette première instance au fond, se prévalant de l’impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.R.L. SARL [10] a, par lettre recommandée en date du 21 septembre 2020, sollicité auprès de l’administratrice de biens des bailleurs l’annulation des loyers des premier et deuxième trimestres de l’année 2020, et devant le refus opposé par ces derniers par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 7 mai 2021 a, par exploits d’huissier en date des 28 juin, 1er juillet et 8 juillet 2021, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en réduction du loyer du premier trimestre de l’année 2020 à la somme de 14.859,23 euros hors taxes et hors charges, en annulation du loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, en réduction des loyers des troisième et quatrième trimestres de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021 à la somme respective de 5.000 euros hors taxes et hors charges, ainsi qu’en réduction de moitié du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage relatives à l’année 2020.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/09357.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 avril 2022 sous le seul numéro de répertoire général RG 20/05595.

Par arrêt contradictoire en date du 12 janvier 2022, la cour d’appel de Paris a notamment : confirmé le jugement du juge des loyers commerciaux du 4 avril 2019 en toutes ses dispositions ; et y ajoutant, ordonné la capitalisation des intérêts échus.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives depuis le mois de décembre de l’année 2019, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] ont, par acte d’huissier en date du 6 avril 2022, fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 242.223,42 euros et sur la somme complémentaire de 24.222,34 euros en application de la clause pénale stipulée au bail, outre le coût de l’acte d’un montant de 394,53 euros.

Par courriel officiel adressé par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 avril 2022, la S.A.R.L. SARL [10] a indiqué aux bailleurs procéder à un virement bancaire d’un montant de 117.146,23 euros à l’ordre de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats, puis a, par exploits d’huissier en date du 6 mai 2022, fait assigner Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, en privation des effets du commandement de payer à titre subsidiaire, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre infiniment subsidiaire.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/05466.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 novembre 2022 sous le seul numéro de répertoire général RG 20/05595.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 novembre 2023, la S.A.R.L. SARL [10] demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1719, 1720 et 1722, des articles 1131, 1134, 1135, 1148, 1235 et 1376 anciens, et des articles 1104, 1169, 1184, 1194, 1195, 1218, 1231, 1231-5, 1302, 1302-1, 1343-5 et 1342-10 nouveaux du code civil, des articles 112, 114 et 117 du code de procédure civile, des articles L. 145-41 et R. 145-35 du code de commerce, de l’article L. 311-1 du code du tourisme, de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, de l’article 1er du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, des articles 4 et 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de l’article 1er du décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, des articles 1, 4 et 40 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, et de la loi n°2021-160 du 15 février 2021 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, de :

– s’agissant du coût des travaux et des diverses sommes y afférentes, condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 39.298 euros H.T. au titre des travaux d’ascenseur ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 21.466,56 euros H.T. au titre des travaux d’électricité ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 40.371 euros H.T. au titre des travaux de remplacement des fenêtres ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 37.865,58 euros H.T. au titre des travaux de confortement du plancher haut du 3ème étage ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 14.024,50 euros H.T. au titre des factures du bureau de contrôle et de sécurité S.A.S. QUALICONSULT ;

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 101.009,20 euros H.T. au titre des travaux de ravalement, de remplacement des linteaux dégradés, de mise en conformité des garde-corps des fenêtres, et de réfection des éléments de zinc ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 40.808,67 euros H.T. au titre des travaux de climatisation ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 14.536,83 euros H.T. au titre des travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 18.000 euros H.T. au titre des honoraires d’architecte de la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE (12.000 euros) et de BCS STRUCTURES (6.000 euros) ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 4.194,61 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage relative aux travaux supplémentaires ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme globale de 22.948,06 euros au titre des primes d’assurance multirisque propriétaire non dues et payées à tort ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 41.178 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à sa perte de marge sur coûts directs imputable aux travaux liés au confortement des planchers ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer les intérêts de retard au taux légal sur les sommes précitées à compter de la demande en paiement en date du 18 juillet 2018 ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer les sommes précitées sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, le tribunal se réservant la possibilité de liquider l’astreinte ;

– s’agissant de l’annulation des loyers en raison de la crise sanitaire, dire et juger que les loyers commerciaux dont elle est redevable pendant la période de crise sanitaire doivent être minorés en tenant compte de ses données d’exploitation ;

– en conséquence, annuler partiellement le loyer du premier trimestre de l’année 2020 en le ramenant à la somme de 14.859,23 euros H.T., et ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 14.859,23 euros au titre dudit trimestre ;

– annuler intégralement le loyer du deuxième trimestre de l’année 2020, et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] de n’appeler aucun loyer au titre dudit trimestre ;

– annuler partiellement le loyer du troisième trimestre de l’année 2020 en le ramenant à la somme de 5.000 euros H.T., et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 5.000 euros au titre dudit trimestre ;

– annuler partiellement le loyer du premier trimestre de l’année 2021 en le ramenant à la somme de 5.000 euros H.T., et en conséquence ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une échéance de loyer d’un montant de 5.000 euros au titre dudit trimestre ;

– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe foncière de l’année 2020 d’un montant de 2.742 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 1.371 euros ;

– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2020 d’un montant de 1.124 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 562 euros ;

– ordonner à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] d’appeler une demande de remboursement de la taxe de balayage de l’année 2020 d’un montant de 921 euros H.T. réduite de moitié, soit la somme de 460,50 euros ;

– s’agissant de l’opposition au commandement de payer, à titre principal, déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022 ;

– à titre subsidiaire, priver d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022, ou le cas échéant, limiter ses effets aux seules causes pouvant valablement le fonder ;

– à titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 6 avril 2022 ;

– lui octroyer un échelonnement de sa dette sur une durée de vingt-quatre mois à compter de la date du jugement à intervenir ;

– en tout état de cause, débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers ;

– débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles ;

– débouter Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle de remboursement des primes d’assurance, et ramener le montant de la clause pénale à la somme d’un euro ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] à lui payer la somme de 50.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire si le jugement à intervenir devait la condamner à payer une somme supérieure à celle à laquelle Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] étaient condamnés.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 novembre 2023, Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 605, 606, 1144 ancien, 1195 et 1227 nouveaux, 1722, 1728 et 2224 du code civil, de l’article 70 du code de procédure civile, de l’article L. 311-2 du code du tourisme, des articles 1 et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, de :

– juger que les travaux dont la S.A.R.L. SARL [10] demande le remboursement ne leur incombent pas contractuellement ;

– juger qu’au surplus, les travaux dont la S.A.R.L. SARL [10] demande le remboursement ont été réalisés sans leur autorisation ;

– juger également que les travaux ont été effectués sans que la S.A.R.L. SARL [10] les ait mis préalablement en demeure de les effectuer, si bien que celle-ci ne peut en solliciter a posteriori le remboursement ni le paiement des frais annexes ;

– leur donner acte de ce qu’ils ont procédé au paiement de la somme de 52.338 euros T.T.C. correspondant à la part des travaux de gros œuvre augmentée des honoraires et frais d’assurance afférents aux seuls travaux susceptibles de pouvoir leur incomber ;

– juger la S.A.R.L. SARL [10] tant irrecevable que mal fondée en ses demandes ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement de travaux et de frais annexes ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement des primes d’assurance ;

– à titre subsidiaire, juger que compte tenu de la prescription quinquennale, la S.A.R.L. SARL [10] ne peut solliciter le remboursement éventuel des primes pour une période antérieure à l’année 2015, et que sa réclamation ne pourrait donc porter que sur la somme de 10.239,05 euros ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une perte de marge sur coûts directs ;

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

– plus généralement, débouter la S.A.R.L. SARL [10] de l’intégralité de ses demandes ;

– les recevoir en leurs demandes reconventionnelles ;

– y faisant droit, à titre principal, valider le commandement de payer qu’ils ont fait signifier à la S.A.R.L. SARL [10] le 6 avril 2022 ;

– constater que la S.A.R.L. SARL [10] n’a pas satisfait aux causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti ;

– en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.R.L. SARL [10] ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ;

– en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [10], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en vigueur augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, des charges et des autres taxes dues en vertu contrat de bail commercial, à compter du 6 mai 2022 jusqu’à la libération des lieux ;

– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer la somme de 172.252,32 euros arrêtée au 23 novembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021 sur le montant de 94.029 euros et à compter du 6 avril 2022 pour le surplus ;

– à titre très subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible, le tribunal estimerait devoir prononcer une condamnation à leur encontre, ordonner la compensation entre le montant de celle-ci et celui de l’arriéré locatif dû par la S.A.R.L. SARL [10] qui s’élève à la somme de 172.252,32 euros ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de l’intégralité de ses demandes ;

– débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

– condamner la S.A.R.L. SARL [10] à leur payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. SARL [10] aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.S. CABINET THEILLAC – CAVARROC ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne leurs demandes reconventionnelles, mais juger n’y avoir lieu à exécution provisoire en ce qui concerne les demandes de la S.A.R.L. SARL [10].

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 9 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, puis prorogée au 29 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger », « dire et juger » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Décision du 29 Janvier 2025

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Sur l’action en remboursement du coût des travaux et des frais associés

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises entrée en vigueur le 20 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En outre, en application des dispositions du II de l’article 21 de la loi susvisée, les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu’il résulte de l’article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c’est-à-dire à compter du 1er septembre 2014.

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article R. 145-35 du même code, introduit par l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Enfin, selon le second alinéa de l’article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c’est-à-dire à compter du 6 novembre 2014.

En l’espèce, comme le relèvent à juste titre les bailleurs, il y a lieu de souligner que le contrat de bail commercial litigieux a été renouvelé : pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2004 par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2003 ; puis en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2013 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 avril 2019 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 4 janvier 2022 (pièces n°2, n°38 et n°83 en demande, et n°1, n°13 et n°27 en défense).

Dès lors, force est de constater que les dispositions susvisées ne sont pas applicables.

En conséquence, il convient de retenir que les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce ne sont pas applicables au présent litige.

Sur les travaux de mise aux normes de l’ascenseur et de réfection de l’installation électrique

Aux termes des dispositions des premier, septième et dixième alinéas de l’article L. 311-1 du code du tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent : 6°) l’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ; même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date des deux derniers renouvellements du contrat de bail commercial litigieux, les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Cette obligation incombe au propriétaire de l’ascenseur. Celui-ci confie ou délègue l’entretien de l’ascenseur à un prestataire de services dans le cadre d’un contrat écrit. Toutefois, s’il dispose des capacités techniques nécessaires, il peut y pourvoir par ses propres moyens.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du même code dans sa rédaction applicable à la date des deux derniers renouvellements du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que les travaux de conformité et de mise aux normes imposés par l’administration peuvent, de façon dérogatoire, être mis à la charge du preneur par une clause expresse du bail (Civ. 3, 20 septembre 2005 : pourvoi n°03-10382 ; Civ. 3, 15 juin 2010 : pourvoi n°09-67103 ; Civ. 3, 21 mars 2012 : pourvois n°11-14809 et n°11-21619 ; Civ. 3, 18 janvier 2018 : pourvoi n°16-25126 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-10454).

En l’espèce, la clause intitulée « ENTRETIEN TRAVAUX RÉPARATIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que : « 5°) […] Le preneur devra effectuer personnellement, après en avoir sollicité au préalable l’autorisation du bailleur, à ses frais exclusifs et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble dont il réglera également les honoraires, les réparations, les transformations ou additions exigées par une autorité administrative ou une disposition législative ou réglementaire pour la continuation des activités autorisées par le bail » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 7).

Or, la facture n°VPF 55111532 en date du 16 août 2012 émise par la S.C.S. OTIS d’un montant de 39.298 euros H.T. dont la locataire réclame le remboursement porte sur les « TRAVAUX DE MISE EN CONFORMITÉ D’UN ASCENSEUR » (pièce n°22 en demande), lesquels, s’ils pouvaient être réalisés à ses frais sans l’autorisation des bailleurs, ne constituent pas des frais d’entretien à la charge de ces derniers au sens des dispositions susvisées, mais relèvent des travaux de mise en conformité prescrits par la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 urbanisme et habitat, de sorte qu’ils sont contractuellement à la charge de la preneuse.

Il en va de même de l’attestation de fin de travaux en date du 27 avril 2018 émise par la S.A.S. MORAND INDUSTRIE portant sur la somme de 21.466,56 euros H.T., laquelle est relative à des « travaux de mise en conformité de l'[10]. Récapitulatif des travaux de mise aux normes : […] Tableaux électriques étage 1 […] ; Tableaux électriques étage 2 […] ; Tableaux électriques étage 3 […] ; Éclairage escalier » (pièce n°24 en demande), si bien que le coût de ces travaux est à la charge de la locataire.

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En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement du coût des travaux de mise aux normes de l’ascenseur et de réfection de l’installation électrique.

Sur les travaux d’installation d’un système de climatisation et d’une ventilation mécanique contrôlée

Aux termes des dispositions des premier, sixième et dixième alinéas de l’article L. 311-1 du code du tourisme, le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent : 5°) l’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ; même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

Enfin, selon les dispositions de l’article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il y a lieu de rappeler que la climatisation ne fait pas partie des éléments indissociables du clos et du couvert (Civ. 3, 10 février 1999: pourvoi n°97-13096).

En l’espèce, de l’aveu même de la preneuse, les travaux d’installation d’une climatisation n’ont porté que sur « deux chambres du seul 4e étage, à savoir deux suites situées en haut de l’immeuble » (page 33 de ses dernières conclusions), de sorte que s’ils pouvaient être réalisés à ses frais sans l’autorisation des bailleurs, aucun manquement de ces derniers à leur obligation de délivrance n’est caractérisé, la locataire reconnaissant implicitement être en mesure d’exploiter son fonds de commerce d’hôtellerie nonobstant l’absence de climatisation dans l’ensemble des autres chambres.

En ce qui concerne la ventilation, le premier alinéa de l’article 1 de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements dispose que l’aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. Toutefois, dans les bâtiments soumis à un isolement acoustique renforcé, en application de l’arrêté du 6 octobre 1978, l’aération doit pouvoir être générale et permanente en toute saison.

En outre, d’après les dispositions de l’article 2 de ce même arrêté, le système d’aération doit comporter : – des entrées d’air dans toutes les pièces principales, réalisées par des orifices en façades, des conduits à fonctionnement naturel ou des dispositifs mécaniques ; – des sorties d’air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bains ou de douches et les cabinets d’aisances, réalisées par les conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques. En installation collective de ventilation, si une pièce de service possède une sortie d’air mécanique, toutes les autres pièces de service doivent en posséder une. L’air doit pouvoir circuler librement des pièces principales vers les pièces de service. Une pièce à la fois principale et de service, telle qu’une chambre ayant un équipement de cuisine, doit comporter une entrée et une sortie d’air, réalisées comme indiqué ci-dessus.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 3 dudit arrêté, les dispositifs de ventilation, qu’ils soient mécaniques ou à fonctionnement naturel, doivent être tels que les exigences de débit extrait, définies ci-dessous, soient satisfaites dans les conditions climatiques moyennes d’hiver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la ventilation peut être soit mécanique, soit naturelle.

En l’occurrence, si la demanderesse justifie avoir fait réaliser des travaux d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (pièce n°56 en demande), elle n’allègue cependant pas que les locaux ne disposaient pas d’une ventilation naturelle suffisante, de sorte qu’aucun manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement du coût des travaux d’installation d’un système de climatisation et d’un système de ventilation mécanique contrôlée.

Sur les travaux de remplacement des fenêtres

Aux termes des dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « ENTRETIEN TRAVAUX RÉPARATIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que : « 5°) Le preneur […] ne pourra réclamer pendant toute la durée du bail ou de sa prorogation, des réparations, transformations ou additions de quelque nature qu’elles soient, même en ce qui concerne les portes d’entrée, les croisées et les volets. S’il y a lieu, il devra même remplacer ce qui ne pourrait pas être réparé. […] Le preneur supportera entièrement toutes les dépenses d’entretien et de réfection de l’immeuble, tel que prévu par l’article 605 du Code Civil y compris le ravalement, ainsi que celles prescrites par l’autorité administrative » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 7).

De fait, il ressort de la lettre adressée par la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE en date du 11 juillet 2018 que les travaux de remplacement des fenêtres d’un montant de 40.371 euros H.T., dont la preneuse sollicite le remboursement, ont porté sur le « Remplacement de l’ensemble des fenêtres bois et de 3 fenêtres de toiture. Les fenêtres existantes étaient en très mauvais état et équipées de simple vitrage. Fourniture d’un châssis de toiture spécifique permettant l’accès des pompiers au 4ème étage, demandé par la Préfecture dans son avis du 19 Novembre 2013 (posé par le couvreur) » (pièce n°25 en demande, page 2).

Force est de constater que l’ensemble de ces travaux sont contractuellement à la charge de la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de remplacement des fenêtres.

Sur les travaux de confortement du plancher haut du 3ème étage

En vertu des dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3, 13 juillet 2005 : pourvoi n°04-13764 ; Civ. 3, 9 juillet 2008 : pourvoi n°07-14631 ; Civ. 3, 2 juillet 2013 : pourvoi n°11-28496 ; Civ. 3, 22 juin 2017 : pourvoi n°15-18316 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-11218 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-15814).

En l’espèce, la clause intitulée « ENTRETIEN TRAVAUX RÉPARATIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que le preneur accepte : « 8°) De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Tous les travaux autorisés devront être exécutés par des entreprises qualifiées et agréées par le bailleur sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 8).

De plus, le deuxième alinéa de la clause intitulée « CHARGES » prévoit quant à lui que « le bailleur conservera à sa charge les dépenses de l’immeuble résultant de l’article 606 du Code Civil » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 13).

Dans sa lettre en date du 31 août 2017, la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE, en sa qualité d’architecte de la locataire, a indiqué que « dans le cadre de la mission d’Architecte que vous m’avez confiée concernant la rénovation des chambres des étages 2, 3 et 4 de l'[10], je vous informe qu’en faisant démonter les faux-plafonds de l’étage 3, j’ai pu constater que la structure du plancher bas existant du 4ème étage (2 chambres en combles aménagés au dernier niveau) semblait en mauvais état et d’une conception générale non conforme à l’exploitation de cet étage en chambres d’hôtel. J’ai immédiatement demandé un rapport sur l’état existant de la structure de ce plancher à un bureau d’études compétent (BC STRUCTURE). Ce rapport confirme que le plancher n’est pas dimensionné pour supporter les charges appliquées dans le cadre de l’exploitation de l’hôtel, et préconise son étaiement immédiat, ainsi que la réalisation de travaux de confortement de sa structure et du mur de refend du 3ème étage » (pièce n°10 en demande, page 2).

Par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 10 novembre 2017, les bailleurs ont confirmé être « d’accord pour que la Société [10] fasse réaliser les travaux de confortement du plancher haut du 3ème étage, selon les préconisations de son bureau d’étude la Société BC STRUCTURE et sous le contrôle de son architecte. Ces travaux devront par ailleurs être effectués sous la surveillance de l’architecte des bailleurs, le Cabinet BATTISTELLI que la Société locataire devra en conséquence aviser du déroulement du chantier » (pièce n°7 en défense).

Il ressort des comptes-rendus de visite versés aux débats par les défendeurs eux-mêmes que la S.A.S. BATTISTELLI & ASSOCIÉS, en sa qualité d’architecte des bailleurs, a participé aux réunions de chantier (pièces n°11 et n°12 en défense), de sorte que la locataire justifie avoir respecté tant la clause contractuelle susvisée que les termes de l’autorisation accordée par les propriétaires indivis.

La S.A.R.L. SARL [10] démontre avoir payé la somme totale de 81.840,58 euros H.T., soit 97.776,69 euros T.T.C., au titre de ces travaux de renforcement du plancher (pièces n°28 et n°29 en demande), dont la qualité d’exécution n’est pas remise en cause.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Si les bailleurs ont adressé à la preneuse un chèque bancaire d’un montant de 52.338 euros en date du 26 décembre 2018 (pièce n°35 en demande), force est toutefois de constater qu’ils demeurent redevables de la somme de : 97.776,69 – 52.338 = 45.438,69 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de fixer la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage détenue par la S.A.R.L. SARL [10] à la somme de 45.438,69 euros T.T.C.

Sur les travaux de ravalement de façade, de remplacement des linteaux dégradés et de mise en conformité des garde-corps des fenêtres

D’après les dispositions de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du même code dispose quant à lui que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, les travaux de ravalement relevant du gros œuvre incombent au bailleur (Civ. 3, 12 avril 1995 : pourvoi n°93-12849 ; Civ. 3, 31 mars 1998 : pourvoi n°96-15862), à l’inverse du ravalement consistant en des travaux de peinture et de zinguerie, lesquels n’affectent pas la structure de l’immeuble et sont à la charge du preneur (Civ. 3, 30 mai 1996 : pourvoi n°94-14700), de sorte que les dépenses de ravalement qui ne relèvent pas de l’obligation d’entretien incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur (Civ. 3, 19 décembre 2012 : pourvoi n°11-25414) ; et que d’autre part, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui, sauf en cas d’urgence (Civ. 3, 29 juin 2010 : pourvoi n°09-16025 ; Civ. 3, 8 novembre 2011 : pourvoi n°10-15937 ; Civ. 3, 23 mai 2013 : pourvoi n°11-29011 ; Civ. 3, 9 février 2017 : pourvoi n°15-19678).

En l’espèce, la clause intitulée « ENTRETIEN TRAVAUX RÉPARATIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux prévoit que : « 5°) […] Le preneur supportera entièrement toutes les dépenses d’entretien et de réfection de l’immeuble, tel que prévu par l’article 605 du Code Civil y compris le ravalement, ainsi que celles prescrites par l’autorité administrative » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 7).

De plus, le deuxième alinéa de la clause intitulée « CHARGES » énonce quant à lui que « le bailleur conservera à sa charge les dépenses de l’immeuble résultant de l’article 606 du Code Civil » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 13).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que seul a été mis à la charge de la preneuse le ravalement relevant de l’entretien, et non celui nécessité par l’atteinte portée à la structure de l’immeuble.

Or, il ressort des éléments produits aux débats que la S.A.R.L. GALLET ARCHITECTURE a indiqué : dans sa lettre en date du 2 août 2017, que « des fissurations importantes apparaissent en façade, qui permettent des infiltrations d’eau […]. Des linteaux de fenêtres sont fissurés et l’eau s’infiltre à l’intérieur […]. L’ensemble de ces désordres permet l’infiltration d’eau à l’intérieur du bâtiment et il me paraît indispensable de faire le ravalement de cette façade en même temps que les travaux de rénovation des chambres », le rapport annexé mentionnant que « 2°) Une fissuration importante a été repérée en façade, ces fissures sont infiltrantes, peu à peu, elles dégradent l’enduit qui se décolle et termine par un risque de chute. […] 5°) Le linteau de la fenêtre est fissuré, l’enduit peu à peu se décolle, le linteau se dégrade, l’eau s’infiltre dans les pièces et l’enduit plâtre du plafond ne demande qu’à tomber, il y a URGENCE » ; et dans sa lettre en date du 13 octobre 2017, que « dans le cadre de la mission d’Architecte que vous m’avez confiée, comprenant le ravalement de la façade sur rue, nous avons découvert, après les phases de décapage de façade et de piochage des parties abîmées, de graves problèmes de dégradation de plusieurs linteaux de fenêtres, ainsi que la désolidarisation de nombreux éléments de modénature. […] Afin d’éviter toute dégradation supplémentaire de la structure de la façade, ces désordres doivent impérativement être traités dans le cadre du ravalement en cours », le rapport diagnostic joint signalant que « les désordres sont dus au fait que la façade n’est pas suffisamment étanche. L’infiltration de l’eau entraîne la désolidarisation des modénatures et favorise la prolifération des termites et mérules qui peuvent être à l’origine du désordre constaté » (pièces n°9 et n°11 en demande).

De même, dans son procès-verbal de constat en date du 30 novembre 2017, l’huissier instrumentaire relève qu’ « au-dessus des fenêtres du troisième étage, au niveau de l’avant-dernière fenêtre située à droite, la façade a été creusée avec le linteau visible en bois, lequel s’effrite et est en très mauvais état. […] Je constate, au niveau du deuxième étage, toujours en façade sur rue, au niveau de la fenêtre la plus à gauche, que la façade est creusée, afin de laisser visible le linteau. La poutre du linteau est rongée. […] Sur la troisième et avant-dernière fenêtre en partant de la droite, lorsque je suis face à cette dernière, la façade est creusée et visible ; le linteau est pour partie rongé et désolidarisé totalement, avec présence de fissurations importantes et de trous en façade. Toujours au premier étage, la fenêtre la plus à droite de la façade, en partant de la droite lorsque je suis face à cette dernière, le linteau est mis à nu et se trouve en très mauvais état et fortement rongé. Sur la dernière fenêtre la plus à gauche, toujours au premier étage, le linteau visible est en très mauvais état et fortement dégradé », étant observé que les clichés photographiques annexés audit constat sont particulièrement éloquents (pièce n°14 en demande).

Enfin, la facture émise par la S.A.R.L. ESPRIT RENOV en date du 23 novembre 2018 fait expressément état de la « dégradation avancée des façades sur cour et sur rue, en particulier par cause structurelle » (pièce n°30 en demande).

D’ailleurs, aux termes de leurs écritures, les défendeurs reconnaissent expressément que « le ravalement avait été effectué par la locataire courant 2001 (pièce n°20). Celui-ci n’était donc pas très ancien et avait 16 ans lorsque la Sté [10] a décidé de le refaire » (page 21 de leurs dernières conclusions), reconnaissant par là même que la preneuse avait rempli son obligation d’entretien au titre du ravalement relevant des dispositions de l’article 605 du code civil.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le ravalement de façade et le remplacement des linteaux ont été rendus nécessaires en raison de l’atteinte portée à la structure de l’immeuble, et relèvent donc des dispositions de l’article 606 du code civil, si bien que ces travaux incombent aux bailleurs.

En outre, en raison de l’urgence, il y a lieu de retenir que la locataire était en droit de faire procéder à ces travaux même en l’absence de mise en demeure préalable adressée aux bailleurs ou d’autorisation judiciaire.

Il résulte de la facture émise par la S.A.R.L. ESPRIT RENOV en date du 23 novembre 2018 que la demanderesse démontre avoir réglé la somme totale de 101.009,20 euros H.T., soit 121.211,04 euros T.T.C., dont il convient de soustraire le coût du « 6) Remplacement de garde-corps non conformes sur cour » et de la « 7) Pose d’un Velux fourni par le menuisier Accès pompiers demandé par la Préfecture de Police » (pièce n°30 en demande), ces deux derniers postes ayant trait à des travaux de mise aux normes ou prescrits par l’administration laissés contractuellement à la charge de la locataire.

En définitive, le coût des travaux de ravalement et de remplacement des linteaux dégradés s’élève à la somme de : 121.211,04 – 3.585,60 – 3.470,40 = 114.155,04 euros T.T.C.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de mise en conformité des garde-corps des fenêtres, et de fixer sa créance de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés à la somme de 114.155,04 euros T.T.C.

Sur les factures du bureau de contrôle et de sécurité, les honoraires d’architecte et du bureau d’études, et l’assurance dommages ouvrage

Aux termes des dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse échoue à démontrer que les factures du bureau de contrôle et de sécurité, les honoraires d’architecte, les honoraires du bureau d’études, et l’assurance dommages ouvrage (pièces n°32, n°33, n°42, n°46 et n°55 en demande) sont directement liés aux seuls travaux imputables aux bailleurs, à savoir les travaux de confortement du plancher haut du 3ème étage d’un montant de 97.776,69 euros T.T.C. et les travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés d’un montant de 114.155,04 euros T.T.C., alors même qu’il est établi que l’ensemble des travaux a été facturé à la somme totale de 880.367,44 euros H.T. (pièce n°32-2 en demande).

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement des factures du bureau de contrôle et de sécurité, des honoraires d’architecte, des honoraires du bureau d’études et du coût de l’assurance dommages ouvrage.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, dans sa lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 16 juillet 2018, la demanderesse se contente d’indiquer que « la société [10] demeure toujours dans l’attente du remboursement de ces sommes » (pièce n°18 en demande, page 7), ce qui ne constitue pas une interpellation suffisante valant mise en demeure.

Dans ces conditions, les intérêts moratoires courront à compter du 12 mai 2020, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire que les créances de la SARL [10] d’un montant de 45.438,69 euros T.T.C. et de 114.155,04 euros T.T.C. porteront intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à l’extinction de l’obligation.

Sur l’astreinte

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, s’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte formée par la locataire, les intérêts moratoires constituant une modalité suffisante permettant d’assurer l’exécution de la présente décision.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’astreinte.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la perte d’exploitation

Aux termes des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon les dispositions de l’article 1149 ancien dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1151 ancien de ce code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

En l’espèce, la clause intitulée « ENTRETIEN TRAVAUX RÉPARATIONS » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que le preneur accepte : « 11°) De supporter la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de grosses réparations, de transformations ou d’améliorations qui seraient effectuées dans l’immeuble quel qu’en soit l’inconvénient ou la durée, celle-ci excédât-elle quarante jours » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 8).

Dès lors, la locataire n’est pas fondée à réclamer une indemnisation relative à la durée des travaux de réfection du plancher.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice lié à sa perte d’exploitation.

Sur la résistance abusive

Conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il y a lieu de rappeler que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des retards de paiement ne peuvent être alloués au créancier sans que soit constatée la mauvaise foi du débiteur (Civ. 3, 1er décembre 1993 : pourvoi n°91-22232 ; Civ. 3, 16 mars 2010 : pourvoi n°09-13361 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-19388).

En l’espèce, force est de constater que la preneuse ne caractérise ni la mauvaise foi des bailleurs, dont les contestations au titre du remboursement des travaux étaient partiellement fondées, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la résistance abusive.

Sur la demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la présente instance ayant été introduite par assignation en date du 12 mai 2020, force est de constater, comme le relèvent à juste titre les bailleurs, que la demanderesse n’est pas recevable à solliciter la restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire versées antérieurement au 12 mai 2015.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.R.L. SARL [10] irrecevable en sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire versées antérieurement au 12 mai 2015.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du même code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux énonce que : « Le preneur paiera en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 605 du Code Civil, de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, de la taxe sur les locaux commerciaux, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et de l’impôt foncier » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 13).

Force est de constater que l’assurance multirisque propriétaire n’est pas expressément visée dans cette clause.

Cependant, il y a lieu de souligner, comme le relèvent à juste titre les défendeurs, que dans son jugement en date du 4 avril 2019 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a déduit de la valeur locative le montant de l’assurance de l’immeuble pour fixer le loyer de renouvellement dû à compter du 1er janvier 2013 (pièces n°38 en demande et n°13 en défense, page 6), de sorte qu’il est démontré que les primes d’assurance indûment versées par la locataire entre le 12 mai 2015 et le 12 mai 2020, c’est-à-dire sur la période non prescrite, ont déjà été prises en compte dans la fixation du montant du loyer, de sorte que la preneuse n’est pas fondée à en solliciter le remboursement, sauf à obtenir un enrichissement injustifié, ce qui ne saurait être admis.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire indûment versées depuis le 12 mai 2015.

Sur l’action en annulation et en réduction des loyers, charges et taxes locatives en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions du I et du II de l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 : I. – Afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l’article GN1 de l’arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu’au 15 avril 2020 : […]. II. – Les établissements relevant du I peuvent toutefois continuer à recevoir du public pour les activités figurant en annexe du présent arrêté.

Or, en application de l’annexe audit arrêté, les activités mentionnées au II de l’article 1er sont les suivantes : […] Hôtels et hébergement similaire.

Dès lors, contrairement à ce que soutient à tort la locataire, il est établi que celle-ci n’a jamais été concernée par une mesure de police administrative portant interdiction de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19.

Sur le moyen tiré de la révision pour imprévision

Aux termes des dispositions de l’article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Force est de constater, comme le relèvent à juste titre les bailleurs, que ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé en dernier lieu judiciairement à compter du 1er janvier 2013 (pièces n°38 en demande et n°13 en défense, page 6).

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Il y a lieu de rappeler que les juges ne peuvent, sous prétexte d’équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties (Com., 18 décembre 1979 : pourvoi n°78-10763), et que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, elle ne l’autorise cependant pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties (Civ. 3, 9 décembre 2009 : pourvoi n°04-19923), de sorte que le principe de la force obligatoire des conventions s’oppose à l’obligation qui pourrait être mise à la charge d’une partie, en l’absence de clause en ce sens, de renégocier un contrat en cours d’exécution (Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°12-17154).

En l’espèce, il est démontré que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune clause prévoyant une obligation de renégociation par les parties en cours d’exécution.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la révision pour imprévision est inopérant.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

En vertu des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Comme déjà indiqué, il est établi que la locataire, exerçant une activité d’hôtellerie, n’a jamais été contrainte de fermer son établissement ni ne s’est vu interdire de recevoir du public.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. SARL [10] par les défendeurs n’ont subi aucun changement, et que la première ne s’est pas vu interdire de recevoir ses clients, nonobstant qu’elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, lesquelles sont étrangères aux lieux loués, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant.

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible

Selon les dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Comme déjà indiqué, il est établi que la locataire, exerçant une activité d’hôtellerie, n’a jamais été contrainte de fermer son établissement ni ne s’est vu interdire de recevoir du public.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n’est pas imputable au bailleur et n’est donc pas constitutive d’une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n’ont jamais cessé d’être mis à disposition de la S.A.R.L. SARL [10] par les défendeurs, et que la première n’a jamais été dans l’impossibilité d’exploiter les lieux pendant les périodes de confinement, ni n’a subi de restriction d’accueil du public, et ce nonobstant qu’elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation résultant du seul fait du législateur, de sorte qu’aucun manquement des seconds à leur obligation de délivrance ou de jouissance paisible n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de l’exception d’inexécution en raison du prétendu manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible est inopérant.

Sur le moyen tiré de la force majeure

D’après les dispositions de l’article 1148 ancien du code civil, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, seul est constitutif de force majeure l’événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d’autre part, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu’enfin, le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. SARL [10], en sa qualité de preneuse, et donc de créancière de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération ou une diminution du paiement des loyers échus pendant les périodes durant lesquelles elle a pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la force majeure est inopérant.

Sur le moyen tiré du défaut de cause

Conformément aux dispositions de l’article 1108 ancien du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention : le consentement de la partie qui s’oblige ; sa capacité de contracter ; un objet certain qui forme la matière de l’engagement ; une cause licite dans l’obligation.

En outre, l’article 1131 ancien du même code dispose que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

S’agissant d’une condition essentielle à la validité du contrat, l’éventuelle absence de cause s’apprécie à la date de formation du contrat, et non en cours d’exécution.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le contrat de bail commercial litigieux a été renouvelé en dernier lieu judiciairement à compter du 1er janvier 2013 (pièces n°38 en demande et n°13 en défense), soit plus de sept avant la survenance de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, si bien qu’à la date de ce renouvellement, aucun défaut de cause n’était caractérisé.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de l’absence de cause est inopérant.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, il est établi que par lettre en date du 22 avril 2022, le conseil des défendeurs a indiqué qu’ : « au surplus les bailleurs, qui sont de simple particuliers, ont fait preuve de leur esprit de solidarité en acceptant, alors même qu’ils n’étaient pas obligés de le faire, d’abandonner le 4ème trimestre 2020, ce qui n’a d’ailleurs pas généré de remerciement de la part de la société [10] » (pièce n°37 en défense).

De fait, tant le décompte annexé au commandement de payer en date du 6 avril 2022, qui sera examiné ci-après, que le décompte actualisé en date du 23 novembre 2023, mentionnent : « 16/12/2021 […] Avoir décembre 2021 : – 20.264,45 : ANNUL LOYER 011020 au 311220 » (pièces n°84 en demande, et n°35 et n°47 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs ont fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à l’épidémie de covid-19.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré du manquement des bailleurs à leur obligation de bonne foi est inopérant.

Conclusion

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est fait droit à aucun des moyens opposés par la locataire, il y a lieu de rejeter les demandes d’annulation et de réduction des loyers, charges et taxes locatives formées par cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’annulation du loyer, des charges et des taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2020, de réduction des loyers, des charges et des taxes locatives des premier et troisième trimestres de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021, et de réduction de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage afférentes à l’année 2020.

Sur l’action en contestation du commandement de payer

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer en date du 6 avril 2022 : contient toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées des bailleurs, de la preneuse et de l’huissier instrumentaire ; indique explicitement que « le requérant entend se prévaloir, sous réserve de dénonciation aux créanciers nantis sur le fonds et par application de l’article L. 143-2 du Code de Commerce, de la clause résolutoire insérée dans le bail prévoyant la résiliation de celui-ci en cas de non-paiement des loyers et charges à leur échéance normale et UN MOIS APRÈS UN COMMANDEMENT DE PAYER DEMEURÉ INFRUCTUEUX » ; reproduit intégralement la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ; et est accompagné d’un décompte établi sur trois pages reprenant l’historique des échéances et paiements intervenus entre le 20 décembre 2019 et le 1er avril 2022 (pièces n°84 en demande et n°35 en défense).

Dès lors, il y a lieu de relever que le commandement de payer litigieux n’est entaché d’aucune irrégularité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par les bailleurs par acte d’huissier en date du 6 avril 2022.

Sur le moyen tiré de la délivrance du commandement pendant la période d’état d’urgence sanitaire

Aux termes des dispositions du 2° du I de l’article 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l’article 72-3 de la Constitution : 2°) afin de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle, de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, toute mesure : b) adaptant, interrompant, suspendant ou reportant le terme des délais prévus à peine de nullité, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, déchéance d’un droit, fin d’un agrément ou d’une autorisation ou cessation d’une mesure, à l’exception des mesures privatives de liberté et des sanctions. Ces mesures sont rendues applicables à compter du 12 mars 2020 et ne peuvent excéder de plus de trois mois la fin des mesures de police administrative prises par le Gouvernement pour ralentir la propagation de l’épidémie de covid-19.

Le premier alinéa de l’article 4 de cette même loi dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions de l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi, étant observé que conformément au I de l’article 1er de la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire et complétant ses dispositions, l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 est prorogé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1er de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 4 de cette même ordonnance, les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le commandement de payer litigieux porte notamment sur des loyers, charges et taxes locatives échus au cours des années 2021 et 2022 (pièces n°84 en demande et n°35 en défense), soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, si bien que la clause résolutoire pouvait valablement être mise en œuvre le 6 avril 2022.

Selon les dispositions de l’article premier de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire est prorogé jusqu’au 1er juin 2021 inclus.

En outre, d’après les dispositions des I, II et IV de cette même loi : I – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’État dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. IV – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que cette loi a interdit aux bailleurs de se prévaloir d’une clause résolutoire à l’encontre de locataires, satisfaisant à plusieurs critères d’éligibilité et exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1 de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, soit la fermeture provisoire et la réglementation de l’ouverture, y compris les conditions d’accès et de présence, des catégories d’établissements recevant du public concernées, de sorte que les mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, prises en application de dispositions autres que celles susvisées, quand bien même elles affecteraient l’activité économique des locataires, n’interdisent pas la mise en œuvre de la clause résolutoire par les bailleurs (Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-22052).

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la S.A.R.L. SARL [10], exerçant une activité d’hôtellerie, n’a jamais été contrainte de fermer son établissement durant la période d’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, ni n’a été affectée directement par une mesure de police réglementant les conditions d’accès et de présence du public dans son établissement, nonobstant qu’elle ait pu subir des conséquences économiques négatives en raison des mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, de sorte qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions susvisées.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.R.L. SARL [10] tiré de la délivrance du commandement de payer pendant la période d’état d’urgence sanitaire est inopérant.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

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Sur le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il y a lieu de relever que les bailleurs ont attendu l’expiration de l’état d’urgence sanitaire pour délivrer leur commandement de payer, et ce bien qu’ils ne fussent pas tenus de le faire, de sorte qu’aucune mauvaise foi de leur part n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.R.L. SARL [10] tiré de la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer est inopérant.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule qu’ : « à défaut de paiement : à son échéance d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, tel qu’il est ou tel qu’il sera révisé ; du rappel de loyer dû à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’une fixation judiciaire ; […] du paiement de tous intérêts légaux, conventionnels ou d’indemnités ; de la clause pénale ; du réajustement des sommes versées au bailleur en garantie ou au titre des loyers d’avance ; […] des frais et honoraires, droits et taxes, et autres dus portés sur les exploits d’huissier ; […] le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté infructueux […] contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 14 et 15).

De fait, le commandement de payer querellé porte sur : des arriérés de loyers, de charges et de taxes locatives ; les rappels de loyers et intérêts sur ces derniers en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022 ayant confirmé le jugement du juge des loyers commerciaux du 4 avril 2019 fixant le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2013 ; le complément au dépôt de garantie ; et le montant de la clause pénale stipulée au bail (pièces n°84 en demande et n°35 en défense).

De plus, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 7 mai 2022.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mai 2022.

Sur les demandes reconventionnelles des bailleurs

Sur la créance de loyers, de rappels de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, alors que le commandement de payer en date du 6 avril 2022 portait sur la somme principale de 242.223,42 euros, il ressort du décompte actualisé en date du 23 novembre 2023 produit aux débats que la dette de la locataire au titre des loyers, rappels de loyers, intérêts sur ces derniers et dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, complément au dépôt de garantie, charges et taxes locatives, s’élevait à la somme de 147.671,32 euros après déduction du coût du commandement et du montant de la clause pénale qui seront examinés ci-après (soit : 172.252,32 – 358,66 – 24.222,34 : pièces n°84 en demande, et n°35 et n°47 en défense).

Force est de constater que dans la mesure où il n’a pas été fait droit précédemment aux moyens soulevés par la preneuse tirés de la révision pour imprévision, de la perte de la chose louée, de l’exception d’inexécution, de l’absence de cause, de la force majeure et du manquement à l’obligation de bonne foi, ce montant n’est pas contestable.

En conséquence, il convient de fixer la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces derniers et dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives, détenue par les bailleurs à la somme de 147.671,32 euros arrêtée au 23 novembre 2023.

Sur la créance de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

En outre, en application des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu des dispositions de l’article 1150 ancien dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Selon les dispositions de l’article 1226 ancien de ce code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

D’après les dispositions de l’article 1229 ancien du code susvisé, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1152 ancien du code susmentionné, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE PÉNALE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule qu’ : « en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement comprenant la totalité des droits proportionnels dus à l’huissier de justice, y compris celui de l’article 10 du tarif des huissiers, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur tant des dommages pouvant résulter du non-paiement, que des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 13 et 14).

De fait, il ressort du décompte annexé au commandement de payer en date du 6 avril 2022 que la locataire n’a effectué aucun versement entre le 23 avril 2020 et le 2 septembre 2021, soit pendant près d’un an et demi (pièces n°84 en demande et n°35 en défense), privant ainsi les bailleurs, simples particuliers personnes physiques, de tout revenu locatif, si bien que la clause pénale susvisée n’apparaît pas manifestement excessive eu égard au préjudice effectivement subi par ces derniers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la modérer.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale, et de fixer la créance de dommages et intérêts au titre de la clause pénale détenue par les bailleurs à la somme de 24.222,34 euros.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, dans sa lettre officielle en date du 7 mai 2021 accompagnée d’un décompte en date du 3 mai 2021, le conseil des bailleurs se contente d’indiquer « je vous remercie donc d’intervenir auprès de la Société [10] afin qu’elle procède dans les meilleurs délais au règlement de sa dette qui s’élève à ce jour à la somme de 94.029,01 € selon décompte joint » (pièce n°24 en défense), ce qui ne constitue pas une interpellation suffisante valant mise en demeure.

Dans ces conditions, les intérêts moratoires courront à compter du 6 avril 2022, date de signification du commandement de payer.

En conséquence, il convient de dire que les créances des bailleurs d’un montant de 147.671,32 euros et de 24.222,34 euros porteront intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à l’extinction de l’obligation.

Sur la compensation

Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en application des dispositions de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les bailleurs d’une part, et la preneuse d’autre part, sont titulaires de créances réciproques, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre celles-ci.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage, et de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés détenue par la S.A.R.L. SARL [10] d’une part, et le montant de la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces derniers et dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives, et de dommages et intérêts au titre de la clause pénale détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W] d’autre part.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/05595 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSIS6

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, d’après les dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, s’il est démontré que le commandement de payer en date du 6 avril 2022 portait sur la somme principale de 242.223,42 euros, il ressort du décompte actualisé en date du 23 novembre 2023 produit aux débats que la dette de la locataire au titre des loyers, rappels de loyers, intérêts sur ces derniers et dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, complément au dépôt de garantie, charges et taxes locatives, s’élevait à la somme de 147.671,32 euros (pièces n°84 en demande, et n°35 et n°47 en défense), de sorte qu’il est établi que la preneuse a déjà réglé, en cours d’instance, un montant total de : 242.223,42 – 147.671,32 = 94.552,10 euros, manifestant ainsi sa bonne volonté.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à la locataire des délais de paiement d’une durée de six mois pour apurer le solde de sa dette, en sus du loyer courant, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1347-3 du même code, le délai de grâce ne fait pas obstacle à la compensation.

En l’occurrence, dans la mesure où la compensation judiciaire a été précédemment ordonnée, la créance de la locataire assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020, de nature professionnelle, s’élève à la somme totale de : 45.438,69 + 114.155,04 + intérêts = 176.406,07 euros T.T.C. à la date de la présente décision.

La créance des bailleurs assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022, de nature non professionnelle, s’élève à la somme totale de : 147.671,32 + 24.222,34 + intérêts = 200.531,99 euros T.T.C. à la date de la présente décision.

Il est donc établi que la dette des bailleurs est éteinte, et que la preneuse demeure redevable de la somme de : 200.531,99 – 176.406,07 = 24.125,92 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Dans ces conditions, la demanderesse devra verser cinq mensualités d’un montant de 4.020 euros chacune, outre une sixième et dernière mensualité correspondant au solde de sa dette augmentée du montant des intérêts au taux légal.

En conséquence, il convient d’accorder à la S.A.R.L. SARL [10] des délais de paiement d’une durée de six mois pour apurer le solde des causes du commandement de payer après compensation judiciaire, en sus du loyer courant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, et de dire que la clause résolutoire ne jouera pas si la S.A.R.L. SARL [10] se libère dans les délais ainsi fixés.

Sur l’expulsion

D’après les dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par les bailleurs en cas de non-respect de l’échéancier accordé à la locataire.

En conséquence, il convient d’ordonner, en cas de non-respect de l’échéancier accordé, l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [10] des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l’article 1226 ancien du même code, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En vertu des dispositions de l’article 1229 ancien dudit code, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux prévoit qu’ : « en outre, dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des lieux par le bailleur d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement dès à présent, par dérogation aux dispositions de l’article 1231 du Code Civil, au double du loyer alors en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 14 et 15).

Force est de constater, comme le relève à juste titre la demanderesse, que cette clause revêt un caractère manifestement excessif, le doublement du loyer apparaissant sans commune mesure avec le préjudice qui sera effectivement subi par les bailleurs en cas de non-respect des délais précédemment accordés.

Dans ces conditions, il y a lieu de modérer la clause pénale susvisée, et de dire que l’indemnité d’occupation éventuellement due correspondra au montant du dernier loyer contractuel en vigueur indexé, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. SARL [10], en cas de non-respect de l’échéancier accordé, à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer contractuel en vigueur indexé, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail

D’après les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1184 ancien dudit code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il est démontré que les retards et défauts de paiement de la locataire sont essentiellement dus aux conséquences négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, il y a lieu de retenir qu’ils ne présentent pas une gravité suffisante susceptible de justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. SARL [10], partie perdante pour l’essentiel dès lors qu’elle succombe en l’essentiel de ses demandes de remboursement et de ses contestations de sa dette locative, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 avril 2022, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 10.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que si la S.A.R.L. SARL [10] sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1, il y a toutefois lieu de retenir que cette dernière est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire et seule à même de garantir le respect des délais de paiement accordés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de mise aux normes de l’ascenseur,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de réfection de l’installation électrique,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux d’installation d’un système de climatisation,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de remplacement des fenêtres,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de remboursement du coût des travaux de mise en conformité des garde-corps des fenêtres,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de ses demandes de remboursement des factures du bureau de contrôle et de sécurité, des honoraires d’architecte, des honoraires du bureau d’études, et du coût de l’assurance dommages ouvrage,

FIXE la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage détenue par la S.A.R.L. SARL [10] à la somme de 45.438,69 euros T.T.C. (QUARANTE-CINQ MILLE QUATRE CENT TRENTE-HUIT euros et SOIXANTE-NEUF centimes toutes taxes comprises), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,

FIXE la créance de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés détenue par la S.A.R.L. SARL [10] à la somme de 114.155,04 euros T.T.C. (CENT QUATORZE MILLE CENT CINQUANTE-CINQ euros et QUATRE centimes toutes taxes comprises), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier lié à sa perte d’exploitation,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

DÉCLARE la S.A.R.L. SARL [10] irrecevable en sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire indûment versées antérieurement au 12 mai 2015,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de restitution des primes de l’assurance multirisque propriétaire indûment versées depuis le 12 mai 2015,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande d’annulation du loyer, des charges et des taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant des loyers, des charges et des taxes locatives des premier et troisième trimestres de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant de la taxe foncière, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de la taxe de balayage afférentes à l’année 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande tendant à voir déclarer privé d’effets le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,

FIXE la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces rappels de loyers et de dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W], à la somme globale de 147.671,32 euros (CENT QUARANTE-SEPT MILLE SIX CENT SOIXANTE ET ONZE euros et TRENTE-DEUX centimes) arrêtée au 23 novembre 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision,

FIXE la créance de dommages et intérêts détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W] en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial à la somme globale de 24.222,34 euros (VINGT-QUATRE MILLE DEUX CENT VINGT-DEUX euros et TRENTE-QUATRE centimes), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision,

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande de réduction du montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,

ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de la créance de remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage, et de remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et de remplacement des linteaux dégradés, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision, détenue par la S.A.R.L. SARL [10] d’une part, et le montant de la créance de loyers, de rappels de loyers, d’intérêts sur ces rappels de loyers et de dépens en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 12 janvier 2022, de complément au dépôt de garantie, de charges et de taxes locatives, et de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 6 avril 2022 jusqu’à la date de la présente décision, détenue par Madame [L] [Z] épouse [V], par Monsieur [I] [J], par Monsieur [K] [Z], par Madame [X] [Z] épouse [W] et par Monsieur [E] [W] d’autre part,

CONSTATE l’apurement intégral, par l’effet de la compensation judiciaire ordonnée, de la dette de Madame [L] [Z] épouse [V], de Monsieur [I] [J], de Monsieur [K] [Z], de Madame [X] [Z] épouse [W] et de Monsieur [E] [W] au titre du remboursement du solde du coût des travaux de renforcement du plancher haut du 3ème étage, et du remboursement du coût des travaux de ravalement de façade et du remplacement des linteaux dégradés, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 mai 2020 jusqu’à la date de la présente décision,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, et portant sur l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], à compter du 7 mai 2022 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,

ACCORDE à la S.A.R.L. SARL [10] un délai de six mois pour apurer le solde des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022 après compensation judiciaire, soit la somme de 24.125,92 euros (VINGT-QUATRE MILLE CENT VINGT-CINQ euros et QUATRE-VINGT-DOUZE centimes) assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement, en sus du loyer, des charges et des taxes locatives courants, les cinq premières mensualités d’un montant de 4.020 (QUATRE MILLE VINGT) euros chacune étant payables le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la date de signification de la présente décision, et le solde augmenté du montant des intérêts au taux légal étant payable à la sixième échéance,

RAPPELLE que le délai de paiement accordé suspend toutes voies d’exécution,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé,

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé liant Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] d’une part, à la S.A.R.L. SARL [10] d’autre part, et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022, ne jouera pas si la S.A.R.L. SARL [10] respecte l’échéancier fixé,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception par la S.A.R.L. SARL [10] d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et que la clause résolutoire sera définitivement acquise,

ORDONNE, à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, l’expulsion de la S.A.R.L. SARL [10], ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE, en cas d’expulsion, que le sort des meubles garnissant les locaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10], à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date, et huit jours après réception d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse, à payer à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W], une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer contractuel en vigueur indexé, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

DÉBOUTE Madame [L] [Z] épouse [V], Monsieur [I] [J], Monsieur [K] [Z], Madame [X] [Z] épouse [W] et Monsieur [E] [W] de leur demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A.R.L. SARL [10],

DÉBOUTE la S.A.R.L. SARL [10] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10] à payer à Madame [L] [Z] épouse [V], à Monsieur [I] [J], à Monsieur [K] [Z], à Madame [X] [Z] épouse [W] et à Monsieur [E] [W] la somme globale de 10.000 (DIX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. SARL [10] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 6 avril 2022,

AUTORISE la S.E.L.A.S. CABINET THEILLAC – CAVARROC à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA