RG 24/00342. Jugement du 09 avril 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00342 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SI6C

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

9 avril 2025

[V] [M] épouse [C], [N] [C]

c/

[J] [E] épouse [R],

[Y] [R]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Emilie ASSOUS

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [J] [E] épouse [R]

à M^e Amandine BOHBOTE

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 09 Avril 2025;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience 23 janvier 2025 , le jugement suivant a été rendu par mise à disposition ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [V] [M] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 11]

M. [N] [C]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentés l’un et l’autre par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

Mme [J] [E] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Comparante en personne

M. [Y] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e Amandine BOHBOTE, avocat au barreau de PARIS

À l’audience du 23 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 aux heures d’ouverture au public. Le délibéré a été prorogé au 09 avril 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2022, Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] ont donné à bail à Madame [J] [E] épouse [R] et Monsieur [U] [R] un appartement à usage d’habitation de type F3, une cave et un parking sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel principal révisable de 990 euros outre des provisions sur charges d’un montant de 110 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré 4 juillet 2024, Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] ont fait assigner Madame [J] [E] et Monsieur [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de

les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, prendre acte que le bailleur a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, le locataire cumulant les impayés malgré le commandement qui lui a été adressé, prendre acte que le commandement n’a pas été honoré dans le délai légal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail pour défaut de paiement, condamner solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] la provision de 6 871,79 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de juillet 2024 incluse, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, ordonner l’expulsion de Madame [J] [E] et Monsieur [U] [R] et celle de tous occupants de leur chef du logement loué, condamner solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [U] [R] au règlement provisionnel, au profit des bailleurs d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés, dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner solidairement Madame [J] [E] et Monsieur [U] à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C], représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Ils actualisent la dette locative à la somme de 6 837,94 euros, au 6 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus. Ils déclarent que Madame [J] [E] a récemment réglé la somme de 1 216 euros.

En outre, ils s’opposent aux délais de paiement, expliquant être retraités et avoir besoin de ces loyers en complément de revenus.

En défense, Monsieur [U] [R], représenté par son conseil, invoque la nullité du commandement de payer, dès lors que celui-ci vise un délai de 6 semaines, alors que le bail a été conclu en octobre 2022 et, par conséquent, la nullité de toutes les demandes subséquentes.

A titre principal, il conclut au débouté de toutes les demandes formées contre lui, contestant la solidarité de la dette et déclarant que seule Madame [J] [E] en est redevable.

Au soutien de ses prétentions, il déclare être séparé de Madame [J] [E] et avoir quitté le logement depuis le 30 août 2023 en ayant donné congé. Il s’appuie sur l’ordonnance rendue par le juge aux affaires familiales qui a attribué le logement à l’épouse, à charge pour elle de payer le logement et la dette. Il ajoute avoir des revenus inférieurs à ceux de Madame [J] [E].

A titre subsidiaire en cas de condamnation solidaire, il sollicite des délais de paiement sur 18 mois et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [J] [E] ayant repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2024.

Enfin, il demande la condamnation de Madame [J] [E] au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le remboursement des sommes qu’il serait éventuellement condamné à payer.

En défense, Madame [J] [E] comparait en personne. Elle reconnaît la dette et explique vivre désormais seule dans le logement suite à la séparation du couple car elle a été victime de violences conjugales de Monsieur [Y] [R]. Elle précise qu’il a été condamné à une interdiction d’entrer en contact avec elle durant 6 mois et que le domicile familial lui a été attribué par la décision du JAF.

Elle dit avoir repris le paiement de son loyer dès qu’elle en avait la possibilité. Elle déclare qu’elle perçoit 2 700 euros de revenus et que Monsieur [Y] [R] perçoit 2 900 euros.

Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 50 euros par mois. Elle estime avoir déjà réglé sa dette et souhaite que Monsieur [Y] [R] paye sa part.

En réplique, les demandeurs contestent la nullité du commandement de payer invoquée par Monsieur [Y] [R], considérant que les délais ont bien été respectés.

S’agissant de la solidarité, ils considèrent qu’elle a vocation à s’appliquer jusqu’à l’apparition de la mention du divorce sur l’acte d’état civil et peu important l’attribution du logement décidée par le juge aux affaires familiales.

Au vu des déclarations de la défenderesse, s’agissant des derniers paiements, le tribunal autorise les demandeurs à lui faire parvenir, dans un délai de huit jours, une note en délibéré avec un décompte actualisé.

Une note en délibéré autorisée est parvenue au tribunal le 23 janvier 2025 faisant état du décompte locatif actualisé à la somme de 5 619,94 euros arrêté au 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 9 avril 2025.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 9 juillet 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 décembre 2024.

Il est justifié de la saisine CAF le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

2- Sur la validité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [U] [R] invoque une exception de nullité concernant le commandement de payer.

L’article 24, alinéa Ier, 1° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 a modifié ce texte en remplaçant le délai de deux mois par un délai de six semaines. Cette loi ne comprend toutefois aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Par ailleurs, dans un avis rendu le 13 juin 2024, la Cour de cassation a considéré que le nouveau délai prévu par la loi précitée ne s’applique qu’aux baux conclus après l’entrée en vigueur de celle-ci.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié aux défendeurs les 24 novembre et 5 décembre 2023 pour la somme et les mettant en demeure de régler la somme de 2397,37 euros dans un délai de 6 semaines.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [E] ne justifient pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Ils ne justifient donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de leur bail pour défaut de paiement des loyers et charges délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

En conséquence, l’exception de nullité soulevée par Monsieur [Y] [R] doit être rejetée.

Sur le fond, la dette n’ayant pas été réglée dans le délai de deux mois tel que convenu par le bail liant les parties, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] à la date du 5 février 2024.

3- Sur la solidarité

En vertu de l’article 220 du code civil, les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil et sont alors tenus solidairement au paiement des loyers jusqu’à cette date.

Si un seul des époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers, même s’il ne demeure plus dans les lieux, jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [E] sont mariés depuis le 3 septembre 2022. Par acte du 23 novembre 2023, Monsieur [Y] [R] a assigné son épouse en divorce devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires rendue le 5 août 2024 la juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles dispose que :

la jouissance du logement de la famille situé [Adresse 4] est attribué à Madame [J] [E] à compter de la demande en divorce, à charge pour elle de s’acquitter du loyer et des charges courantesle règlement de la dette de loyer afférente au domicile conjugal sera pris en charge par Madame [J] [E]

Cette décision de justice s’impose aux parties.

Il en résulte que Madame [J] [E] doit être condamnée seule au paiement de la dette locative, laquelle a commencé à se constituer à compter du mois d’octobre 2023, correspondant à la période à compter de laquelle Monsieur [U] [R] a cessé de payer le loyer et les charges.

En conséquence, la solidarité de la dette relative au logement doit être écartée.

3- Sur le paiement de la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que le loyer a cessé d’être réglé à compter du mois d’octobre 2023.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 5 619,94 euros, arrêtée au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner seule Madame [J] [E] au paiement de la somme de 5 619,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer portant sur la somme de 2 397,37 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, les bailleurs s’opposent à la demande de délais de paiement formulée par les locataires.

Il ressort du décompte locatif actualisé au 23 janvier 2025, que Madame [J] [E] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mai 2024, y ajoutant un règlement entre 50 et 150 euros selon les mois, sans toutefois parvenir à apurer la dette. Celle-ci a cependant diminué depuis l’assignation, passant de 6 871,79 euros à 5 619,94 euros.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [J] [E] à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 150 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [J] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement ci-dessus autorisés, le bail se trouvera résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire. L’occupation du logement causera alors un préjudice au bailleur qui ne pourra disposer de son bien à son gré.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [J] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation révisable jusqu’à libération effective des lieux.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [E] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 13 octobre 2022 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [E] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 2], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ne résulte pas des éléments du dossier la nécessité d’ordonner la capitalisation des intérêts au vu des faibles ressources et de la bonne foi des défendeurs. La demande de capitalisation des intérêts sera donc rejetée.

8- Sur les autres demandes

Madame [J] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer soulevée par Monsieur [Y] [R],

ECARTE la solidarité de la dette,

DEBOUTE en conséquence Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] de toutes leurs demandes à l’encontre de Monsieur [Y] [R],

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 février 2024,

CONDAMNE Madame [J] [E] seule à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] la somme de 5 619,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer portant sur la somme de 2 397,37 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Madame [J] [E] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 150 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [E] des lieux sis [Adresse 7], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [J] sera condamnée à payer à Monsieur [N] [C] et Madame [V] [C] une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,REJETE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente