MINUTE N°

N° RG 24/00492 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLQU

S.C.I. SCI BRECAT

C/

Monsieur [Y] [H]

Madame [D] [V] épouse [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société civile immobilière SCI BRECAT, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Quimper sous le numéro 483 565 743 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [H], né le 20 juillet 1973 à [Localité 7] (République Centrafricaine) – demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [D] [V] épouse [H] – [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Y] [H]

Madame [D] [V] épouse [H]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 juin 2008, la Société SCI BRECAT a consenti à Monsieur [Y] [H] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble à Houilles (78800), [Adresse 1].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 900 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 180 euros, payable à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire a versé une somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie.

Le loyer s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.307,57 euros, provision sur charges incluses.

Monsieur [Y] [H] a épousé Madame [D] [V] le 19 juillet 2010.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SCI BRECAT a fait notifier, par exploit de la SCP COUDRET-FURET un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 31 janvier 2024 portant sur la somme principale de 7.328,26 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 26 juin 2024, la Société SCI BRECAT a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire au 14 mars 2024 prononcer la résiliation judiciaire du bail a 14 mars 2024,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin est, le concours de la force publique

— les condamner solidairement à restituer les lieux loués libres de toute occupation et de tout mobilier sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 9.855,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, échéance du mois d’avril inclus

— les condamner solidairement au paiement des intérêts de droit sur les sommes susvisées à compter du commandement de payer pour les sommes y visées et à compter de la date d’assignation pour le surplus

— leur refuser tout délai de paiement

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire, la Société SCI BRECAT sollicite la résiliation judiciaire du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 avril 2024 et prétend au bénéfice de ses demandes de condamnation formulées à titre principal, susvisées.

A l’audience, la Société SCI BRECAT, représentée par son avocat, soutient oralement ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 25.398,56 euros arrêtée au 23 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse et hors frais de contentieux. Elle précise que le dernier versement de la CAF date du mois d’août 2023 et que le dernier paiement de loyers date du 18 janvier 2024. La Société SCI BRECAT indique s’opposer à tout délai.

A l’audience, Monsieur [Y] [H] comparaît en personne.

Madame [D] [V] épouse [H], bien que régulièrement assignée à tiers présent au domicile, ne comparait pas.

Monsieur [Y] [H] reconnaît le principe et le quantum de la dette locative. Il indique encore travailler à son compte dans la distribution automatique de boisson. Il ne percevrait aucun revenu de son activité mais il aurait salarié son épouse moyennant un revenu mensuel de 900 euros. Il précise avoir tenté de payer la [Localité 6] au moyen d’espèces, ce que cette dernière aurait refusé. Par ailleurs, il précise que l’aide de la CAF lui ayant été retirée, sa situation financière s’est dégradée. Il demande en conséquence, les plus larges délais pour apurer la dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été initialement fixée à l’audience du 5 décembre 2024. Celle-ci ayant été annulée, l’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société SCI BRECAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE DELAIS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 26 juin 2008 contient une clause résolutoire en son article XI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024, pour paiement de la somme principale de 7.328,26 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 avril 2024, minuit.

Sur la demande de délais :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, il ressort des explications données à l’audience par Monsieur [H] et du diagnostic social et financier que ce dernier ne dispose d’aucun revenu cependant que son épouse perçoit une rémunération mensuelle de l’ordre de 900 euros. Par ailleurs, le règlement des loyers en cours n’a pas été repris.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [H] ne justifie pas des ressources nécessaires au paiement des loyers en cours, ni de sa capacité, ni de celle du couple, à régler le montant des loyers et charges courants.

Au vu de ces éléments, la demande de délais sera donc rejetée.

Sur l’expulsionL’expulsion de Monsieur [Y] [H] et de Madame [D] [V] épouse [H] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Y] [H] et de Madame [D] [V] épouse [H] seront donc également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 avril 2024 jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Sur la demande d’astreinte :

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H], locataires, de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société [Localité 6], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III– SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

A l’audience, le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame [H] restent lui devoir la somme de 25.398,56 euros arrêtée au 23 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse et hors frais de contentieux.

A l’audience, Monsieur [Y] [H] reconnaît le principe et le quantum de la dette locative.

Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 25.398,56 euros décompte arrêté au 23 avril 2025, échéance du mois d’avril incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 31 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 7.328,26 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur, la Société SCI BRECAT, a dû accomplir, Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2008 entre la Société SCI BRECAT et Monsieur [Y] [H] et de Madame [D] [V] épouse [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 9], sont réunies à la date du 2 avril 2024, minuit.

ORDONNE en conséquence, à Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société SCI BRECAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DEBOUTE la Société SCI BRECAT de sa demande d’astreinte

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] à payer à la Société SCI BRECAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clés.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tels que si le contrat s’était poursuivi.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] à verser à la Société SCI BRECAT, bailleur, la somme de 25.398,56 euros, au titre de l’arriéré locatif total, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, échéance du mois d’avril incluse, avec les intérêts au taux légal à compter 31 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 7.328,26 euros et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles L231-6 et L1231-7 du code civil.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [D] [V] épouse [H] à payer à la société SCI BRECAT la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 25 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,