MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02825 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GFIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 20 janvier 2026

DEMANDEURS :

Madame [C] [U]

née le [Date naissance 12] 1972 à [Localité 19] (86), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [P] [U]

né le [Date naissance 9] 1965 à [Localité 23], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS,

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [U]

né le [Date naissance 11] 1974 à [Localité 20] (86), demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [Z] [U]

née le [Date naissance 8] 1970 à [Localité 19] (86), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Renaud BOUYSSI, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [S] [U]

née le [Date naissance 6] 1976 à [Localité 20] (86), demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Hervé-sébastien BUTRUILLE, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [M] [U]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 22], demeurant [Adresse 14]

non constituée

LE :

Copie simple à :

— M^e TEZARD

— M^e BOUYSSI

— M^e BUTRUILLE

— Maître [I], notaire

Copie exécutoire à :

— M^e TEZARD

— M^e BOUYSSI

— M^e BUTRUILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Carole BARRAL, Vice-président

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONIS, lors des débats

Edith GABORIT, lors de la mise à disposition

Débats tenus à l’audience du 18 Novembre 2025.

FAITS et PROCÉDURE

Le 04.7.1970, [D] [K] et [G] [U] se sont mariés puis ont eu six enfants : [P], [M], [Z], [C], [X] et [S] [U].

Le 03.9.2008, [D] [K] épouse [U] est décédée laissant à sa succession son veuf et leurs six enfants.

Le 05.12.2020, [G] [U] est décédé, laissant à sa succession ses six enfants.

Leurs successions ont été réglées à l’exception d’un ensemble immobilier sis à [Localité 21] (Vienne) que leur fille [S] occupe.

Le 09.11.2023, [P] et [C] [U] ont assigné [X], [S], [Z] et [M] [U] devant le tribunal judiciaire de Poitiers.

Le 19.12.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire inscrite à l’audience du 17.6.2025 lors de laquelle elle a été reportée au 18.11.2025. Le délibéré a ensuite été fixé par mise à disposition au greffe le 20.01.2026, date à laquelle le présent jugement est rendu.

PRÉTENTIONS

[P] et [C] [U] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 04.12.2024 :

— d’ordonner l’ouverture des opérations de “compte”, liquidation, partage de l’indivision [U],

— fixer l’actif indivis à 55 000€,

— fixer l’indemnité d’occupation due par [S] [U] “contre” l’indivision à 300 € mensuels à compter du décès de [G] [U], soit à 10 500 € à parfaire au jour du partage,

— à titre principal, attribuer à [S] [U] l’ensemble immobilier indivis à condition qu’elle règle la soulte de 54 583,33 € soit 10 916,67 € pour chacun de [P] et [C] [U] à parfaire,

— en conséquence, renvoyer devant le Président de la chambre des notaires avec faculté de délégation afin qu’il soit procédé au partage,

— subsidiairement, si la demande d’attribution de l’immeuble était rejetée faute pour [S] [U] de pouvoir régler la soulte de 54 583,33€, ordonner sa licitation sur le fondement de l’article 1377 du code civil,

— fixer la créance d'[S] [U] envers l’indivision à la somme totale de 757 € aux titres du règlement de la facture de contrôle de l’assainissement et des taxes foncières,

— passer les dépens en frais privilégiés de partage.

Ils fondent leur action sur l’article 815 du code civil.

[S] [U] demande au tribunal, selon dernières conclusions du 07.11.2025 :

— d’ordonner l’ouverture des opérations de liquidation et partage de l’indivision successorale,

— lui attribuer l’immeuble dépendant de la succession et fixer sa valeur à 35 000 €,

— dire n’y avoir pas lieu à indemnité d’occupation,

— dire qu’il sera tenu compte des frais qu’elle a avancés pour le compte de la succession,

— désigner Maître [I], notaire à [Localité 20], afin qu’il établisse l’acte de partage,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fonde sa défense sur les articles 815, 840, 840-1 et 841 du code civil, 1360 et 1361 du code de procédure civile.

[Z] et [X] [U] demandent au tribunal, selon dernières conclusions du 16.02.2024 :

— d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation, partage de l’indivision,

— à titre principal, attribuer à [S] [U] la maison d’habitation, le terrain et la grange sis lieudit [Localité 17] [Adresse 15], à condition qu’elle s’acquitte envers chaque coindivisaires d’une soulte dont le tribunal appréciera le montant,

— subsidiairement, en cas d’incapacité pour [S] [U] de régler la soulte ainsi fixée, ordonner la licitation de ce bien sur le fondement de l’article 1377 du code civil,

— en tout état de cause, fixer l’indemnité d’occupation due par [S] [U] à l’indivision à 300 € mensuels à compter du décès de [G] [U] à parfaire au jour du partage,

— renvoyer devant le président de la chambre des notaires avec faculté de délégation afin qu’il soit procédé au partage,

— passer les “dépenses” en frais privilégiés de partage.

Il est renvoyé à ces conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs.

[M] [U] a été assignée selon les prévisions des articles 656 et suivants du code de procédure civile.

Elle ne comparaît pas.

MOTIFS du jugement

I : le partage

Nul ne prétendant qu’il ait été sursis au partage par jugement ou convention, la demande concordante à cette fin doit être accueillie en vertu de l’article 815 du code civil.

II : l’actif et les droits des parties

L’indivision successorale comprend un ensemble immobilier sis à [Localité 21] sur la valeur duquel les parties divergent et produisent les avis suivants :

auteurs des justificatifs

date

évaluation

mentions

[P] et [C] [U]

27.9.2022

50 000 à 60 000 €

* intérieur non visité

* description sommaire

* 2 autres ventes citées en 2018 et 2019 à

39 000 € et 74 000 €,

* toiture récente pour la maison, en bon état pour le garage

21.5.2024

[Z] et [X] [U]

aucune pièce

[S] [U]

34 000 à 39 000 €

* toiture vétuste,

* assainissement non conforme

L’évaluation la moins disante est plus précise que les autres puisqu’elle résulte de la visite des lieux. Elle est cependant unique et émane de la partie qui a intérêt à sa minoration.

La valeur médiane des évaluations est de 47 000 €.

Il est toutefois étonnant que l’agent immobilier recruté par les demandeurs décrive la toiture comme “récente” et “en bon état” sans avoir pris de photo de l’extérieur ni préciser s’il s’est déplacé sur les lieux alors que son confrère, recruté par l’occupante des lieux, les a visités. D’autre part, les biens objets des deux ventes citées ne sont pas du tout décrits et ne peuvent en conséquence pas servir de point de comparaison.

La valeur retenue sera en conséquence de 40 000 €.

L’actif indivis comprend également l’indemnité d’occupation en vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil.

[S] [U] estime ne pas en être redevable pour avoir toujours occupé les lieux et veillé sur son père jusqu’à son décès. Elle invoque également la nécessité de sa volonté de jouir privativement et exclusivement des lieux alors qu’elle ne s’est pas opposée à l’ouverture de la succession, s’étant limitée à élever de légitimes contestations.

Toutefois, d’une part, l’éventuelle légitimité de ses contestations n’a rien à voir avec sa jouissance privative et exclusive qu’elle ne peut attribuer à la volonté de personne d’autre qu’elle-même depuis le décès de son père.

D’autre part, s’il est au plausible que les soins qu’elle a prodigués à son père n’ait pas moins de valeur que son occupation des lieux, certes non privative mais sans contrepartie, ses co-indivisaires ne forment aucune demande au titre de la période antérieure au décès de leur père. L’argument de ses soins ne fait en conséquence pas reculer le principe de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à compter du 05.12.2020.

Le taux de rendement locatif sur le département de la Vienne est en moyenne de 7% hors impôt mais, la commune de [Localité 21] se situant à 50 kilomètres de [Localité 24] qui en est le chef lieu, le taux de rendement local sera être estimé à 6%. Compte tenu de la valeur du bien, il s’en élève un loyer mensuel de 200 €.

Par ailleurs, l’occupation sans bail étant juridiquement précaire, l’indemnité qui s’en élève résulte d’un loyer assorti d’un abattement moyen usuel de 25%. Celle de l’espèce sera en conséquence fixée à 150 €. Sa liquidation au 05.01.2026 en amène dès lors le montant à 9 150€ (150 € x 61 mois).

L’actif indivis brut s’élève dès lors à 49 150 € au 05.01.2026 à parfaire.

[S] [U] discute de ses dépenses indivises au seul corps de ses conclusions mais n’en forme aucune demande à leur dispositif. En vertu de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statuera dès lors pas sur les demandes qu’elle ne forme pas.

Seuls [P] et [C] [U] chiffrent ce poste à 757 € s’agissant des taxes foncières 2021 à 2023 et du contrôle de l’assainissement. Ces frais incombent au propriétaire et à défaut de paiement, l’immeuble serait saisissable. Dans le cadre de la présente liquidation, ils n’ont pas à être partagés séparément mais en composent le passif ainsi que le compte d’administration d'[S] [U] selon les prévisions de l’article 815-13 du code civil. Ils seront à parfaire au jour du partage.

En cet état, l’actif indivis net s’élève à 48 393 € (49 150 € – 757) et reste à parfaire. Dès lors, les droits des parties étant égaux à raison de 1/6ème chacune, ils s‘élèvent à 8 065,50 € sauf ceux d'[S] [U] qui est négatif de 327,50 € comme suit :

+ ses droits 8 065,50 €

+ son compte d’administration : 757 €

— indemnité d’occupation (en moins prenant) 9 150 €

total = – 327,50 €

III : la destination de l’immeuble et la composition des lots

Toutes les parties s’accordent sur le principe de l’attribution à [S] [U] de l’ensemble immobilier sous condition qu’elle règle les soultes en résultant.

Elle produit à cet effet une attestation de sa banque datée du 29.8.2025 selon laquelle le solde de ses comptes s’élevait alors à 35 301,57 €.

Pour l’hypothèse de cette attribution, son lot serait négatif de 40 327,50 € à parfaire comme susdit (ses droits – 327,50 € – l’immeuble : – 40 000 €) correspondant au montant de la soulte globale dont elle serait redevable à ses cinq co-indivisaires soit 8 065,50 € chacun (40 327,50 : 5).

Il en résulte que, sauf à parfaire ce qui ne modifiera pas sensiblement les droits respectifs, il manque à [S] [U] 5 025,93 € pour régler les soultes. Étant actuellement âgée de 49 ans et les débats ne révélant aucun indice de son incapacité à accéder à un salaire, elle est loisible d’emprunter cette assez modique somme à une banque ou bien de convenir d’un paiement étalé à ses frères et soeurs qui ne seraient plus créanciers que de 1 005,19 € chacun (5 025,93 : 5).

De plus, les frais de mise en oeuvre d’une licitation sont notoirement onéreux, son succès très aléatoire et son rapport moindre.

La prescription immédiate d’une telle vente serait dès lors disproportionnée en regard de la valeur de l’ensemble immobilier.

Elle serait également préjudiciable à toutes les parties car le coût de mise en oeuvre alourdirait le passif, diminuerait donc l’actif net et, par conséquent leurs lots. Cette diminution serait encore aggravée puisque le moindre prix de licitation se substituerait à la valeur de l’immeuble.

Les co-partageants d'[S] [U] ne pouvant cependant pas être privés de tout moyen de recouvrer leur dû, ceux qui en demandent la mise en oeuvre y seront autorisés si, dans l’année suivant la signification du présent jugement, le règlement de leurs soultes n’est ni effectif ni convenu.

Pour cette hypothèse, la juridiction doit en déterminer les conditions en vertu de l’article 1377 alinéa 1 du code de procédure civile (et non du code civil). La mise à prix de l’ensemble immobilier devant, comme pour toute licitation, être fixée très en deçà de la valeur vénale afin d’attirer des enchérisseurs puis de déclencher les enchères, elle le sera à 20 000 € avec faculté de baisse en l’absence d’enchères.

Pour le surplus, ses modalités seront fixées au dispositif du présent jugement.

IV : la désignation d’un notaire

Toutes les demandes sont tranchées et la mise en forme de l’acte liquidatif et de partage, même au cas de licitation, ne présente aucune complexité requise par l’article 1364 du code de procédure civile au soutien de la commise d’un notaire.

Aucune des parties ne met en cause l’impartialité de Maître [I] qui a déjà travaillé sur l’indivision. La mise en forme de l’acte de partage conformément au présent jugement ne laisse au demeurant place à aucune appréciation. Il sera en conséquence désigné en titre de l’article 1361 de ce code qui n’implique aucun suivi judiciaire.

Le présent jugement étant exécutoire par provision, l’attribution de l’immeuble prendra effet au jour de sa signification en sorte que c’est à cette date que tous les comptes seront arrêtés.

Il en ira différemment si l’immeuble était licité : en ce cas, les comptes seraient arrêtés au jour de la licitation.

V : les frais de partage

Compte tenu de la nature de l’affaire et conformément aux demandes en présence, les dépens et tous frais de partage seront employés en frais privilégiés.

PAR CES MOTIFS

le tribunal,

statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement réputé contradictoire, exécutoire par provision et susceptible d’appel,

ouvre les opérations judiciaires de comptes, liquidation, partage de l’indivision successorale existant entre [P], [M], [Z], [C], [X] et [S] [U],

fixe la valeur de l’ensemble immobilier sis à [Localité 21] (Vienne), lieudit [Localité 17], composé d’une maison d’habitation, d’un terrain et d’une grange, cadastré F[Cadastre 5] F[Cadastre 4] et F[Cadastre 3] et F[Cadastre 16] à 40 000 €,

déclare [S] [U] redevable d’une indemnité d’occupation à l’indivision depuis le 05.12.2020,

en fixe le montant mensuel à 150 €,

la liquide au 05.01.2026 à 9 150 € et la déclare à parfaire au jour de la jouissance divise,

fixe la créance d'[S] [U] contre l’indivision à 757 € à parfaire de toutes taxes foncières échues et réglées par elles jusqu’au jour de la jouissance divise,

fixe l’actif indivis net à 48 393 € à parfaire comme susdit ainsi que des droits de mutation et des émoluments du notaire,

attribue à [S] [U] la pleine propriété de l’ensemble immobilier sis à [Localité 21] (Vienne), lieudit [Localité 17], composé d’une maison d’habitation, d’un terrain et d’une grange, cadastré F[Cadastre 5] F[Cadastre 4] et F[Cadastre 3] et F[Cadastre 16] pour la valeur susdite, sous condition du règlement des soultes comme indiqué ci-dessous,

fixe la soulte due à [P] [U] à 8 065,50 € à parfaire comme susdit,

fixe la soulte due à [C] [U] à 8 065,50 € à parfaire comme susdit,

précise que [M] [U], [Z] [U] et [X] [U] ont chacun droit à une soulte de même montant, à parfaire comme susdit et à eux due par [S] [U],

dit que, si dans l’année suivant la signification du présent jugement,

[S] [U] n’a pas réglé les soultes qu’elle doit à [P] [U], [Z] [U], [C] [U] et [X] [U] et n’est pas non plus convenue avec eux des modalités de leur règlement, ceux-ci seront autorisés à liciter l’immeuble sis à [Localité 21] (Vienne), lieudit [Localité 17], composé d’une maison d’habitation, d’un terrain et d’une grange, cadastré F[Cadastre 5] F[Cadastre 4] et F[Cadastre 3] et F[Cadastre 16],

ce au choix de celui ou ceux qui la mettront en oeuvre, soit à la barre du tribunal judiciaire de Poitiers, soit aux soins du notaire de leur choix,

fixe la mise à prix initiale à 20 000 €,

dit qu’en cas d’absence d’enchères, cette mise à prix sera ramenée à 18 000 € puis 15 000 € puis 12 000 € puis 9 000 €,

dit que le cahier des conditions de la vente inclura les deux clauses suivantes :

— d’une part :

”CLAUSE D’ATTRIBUTION :

chaque colicitant pourra participer aux enchères,

s’il devient adjudicataire, il devra régler l’entier montant de l’adjudication, y compris les frais de sa mise en oeuvre (sauf s’il les a avancés) auprès de la [18] dans l’attente de l’établissement de l’acte final de partage et du règlement des soultes qui en seront issues.”

— d’autre part :

“CLAUSE DE SUBSTITUTION :

Chaque indivisaire peut se substituer à l’acquéreur non indivisaire dans le mois de l’adjudication par déclaration faite au greffier du tribunal si la licitation a eu lieu devant le tribunal ou bien au notaire ayant constaté la vente si elle a eu lieu par devant notaire,

rappelle qu’en vertu de l’article R444-61 du code de commerce, la ou les parties qui mettraient en oeuvre la licitation doivent au préalable en régler le coût au notaire ou à l’avocat qu’elles en chargeront (selon que la licitation a lieu devant notaire ou le tribunal),

pour l’établissement du procès-verbal de description, des diagnostics et des visites des potentiels acquéreurs, le commissaire de Justice mandaté par le notaire ou l’avocat organisant la licitation avertira l’occupant des lieux de sa visite 10 jours au moins au préalable par lettre recommandée avec accusé de réception,

pour le cas où il lui serait fait obstacle d’accéder aux lieux, l’autorise à y pénétrer avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

dit que la publicité préalable à cette vente aura lieu comme en matière de saisie immobilière,

pour le surplus des modalités de cette vente, renvoie les parties à la lecture des articles 1275, 1277 à 1279 du code de procédure civile,

dit que le produit de la licitation sera consigné à la [18] jusqu’au partage et règlement des soultes,

précise que ce produit se substituera dans l’acte de partage à la valeur de l’immeuble ci-dessus dégagée,

fixe la jouissance divise comme suit :

— à la date de signification du présent jugement en l’absence de licitation,

— à la date de licitation si elle était mise en oeuvre et fructueuse,

désigne Maître [I], notaire à [Localité 20] (Vienne), pour dresser l’acte constatant le partage conformément au présent jugement,

précise que cette désignation n’implique aucun suivi judiciaire,

ordonne l’emploi des dépens, y compris les droits de mutation, émoluments du notaire et éventuels frais de licitation pour leur part excédant celle incombant réglementairement à l’adjudicataire, en frais privilégiés de partage.

En foi de quoi, le président signe avec le greffier.

le greffier, le président,