TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 16 MAI 2025

N° RG 24/00168 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR7Y

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 10] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [F] [W], né le [Date naissance 7] 1989 à [Localité 11] (RUSSIE), de nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 16].

Madame [I] [O] épouse [W], née le [Date naissance 4] 1991 à [Localité 14] nationalité française, demeurant [Adresse 9] à [Localité 15] [Adresse 20] [Localité 2].

Mariés ensemble le [Date mariage 8] 2019 à la Mairie de [Localité 22], sous le régime de la séparation de biens pure et simple aux termes d’un contrat de mariage reçu le 28 mai 2018 par Maître [K] [H], Notaire à [Localité 13].

PARTIES SAISIES

Comparant tous deux en personne, n’ayant pas constitué avocat.

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [19] [Adresse 5] À [Adresse 17] (78160), représenté par son syndic FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 3] à MARLY-LE-ROI (78160), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 10] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

TRESOR PUBLIC agissante par le Comptable du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 21], dont les bureaux sont situés [Adresse 6] [Localité 21] [Adresse 12] [Localité 1].

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Schéhérazade KHENICHE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 546.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 26 mars 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL délivré le 29 août 2024 aux époux [W] en recouvrement de la somme de 402.437,86 euros arrêtée au 24 avril 2024,

Vu la publication du commandement de payer le 9 octobre 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 23] 2 (volume 2024 S numéro 146),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 25 novembre 2024 pour l’audience du 8 janvier 2025,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 27 novembre 2024 au greffe de la juridiction,

Les époux [W], régulièrement convoqués, ont comparu à l’audience du 8 janvier 2025 et sollicitent lors de l’audience, l’autorisation de vendre amiablement le bien au prix minimum de 500.000 euros.

Le créancier poursuivant indique à l’audience ne pas être opposé à la vente amiable au prix minimum de 500.000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Le 24 février 2025, un avis de réouverture des débats était rendu pour production d’observations sur le caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme.

Par note du 26 mars 2025, la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL indique que si la clause de déchéance du terme devait être considérée comme étant abusive, le montant des échéances impayées s’élèverait au 11 mars 2025 à la somme de 31.706,39 euros.

À l’audience du 26 mars 2025, l’ensemble des parties a maintenu ses demandes.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 18] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 13 avril 2024, par Maître [X] [T], notaire, par lequel la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a consenti aux époux [W] un prêt d’un montant en principal de 396.791 euros, sur une durée de 299 mois, au taux hors assurance de 1,43% l’an.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 4 mars 2024 aux époux [W], valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 11.811,43 euros dans un délai de 30 jours sous peine de déchéance du terme.

Le créancier poursuivant produit une lettre recommandée envoyée avec accusé de réception du 4 mars 2024 à Monsieur [F] [W] et étant retournée avec la mention « pli avisé non réclamé », et à Madame [I] [O] épouse [W] réceptionnée le 14 mars 2024, valant mise en demeure de payer les échéances impayées du contrat de prêt à hauteur de 11.811,43 euros dans un délai de 30 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre signifiée à étude le 17 janvier 2024, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme à la date du 5 octobre 2022, mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 145.201,16 euros.

Par courrier en date du 24 avril 2024, l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme mettant en demeure les débiteurs de régler la somme de 415.001,17 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans le contrat de prêt indique que : « le contrat est résilié et les sommes dues au titre du crédit deviennent immédiatement exigibles (…), après mise en demeure de l’emprunteur restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’inexécution contractuelle : si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principale, intérêts ou accessoires du présent crédit ».

Les époux [W] ne contestent pas le principe de la créance et n’ont pas fait d’observations sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme.

Le créancier indique dans sa note du 14 mars 2025, que les époux [W] ont été mis en demeure d’avoir à régulariser leur situation sous trente jours par courrier du 4 mars 2024, la déchéance du terme étant prononcé le 24 avril 2024, soit un mois et demi plus tard. Il ajoute que les échéances impayées s’élèvent à la somme de 31.706,39 euros au 11 mars 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du débiteur qui a été exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des époux [W] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à 31.706,39 euros, somme non contestée par les débiteurs.

Le montant de la créance sera donc fixé à la somme de 31.706,39 euros arrêtée au 11 mars 2025.

Sur l’orientation de la procédure

Les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’une offre a été faite à hauteur de 520.000 euros net vendeur et qu’il est rapporté à la procédure un mandat de vente du 31 octobre 2024.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 500.000 euros, net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 1.980,03 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du Code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du Code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Madame et Monsieur [W] seront condamnés solidairement aux entiers dépens

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

RÉPUTE non écrite comme étant abusive la clause de déchéance du terme (article 18- Exigibilité immédiate paragraphe 1 alinéa 1) contenue dans l’acte notarié du 13 avril 2024 ;

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 31.706,39 euros arrêtée au 11 mars 2025 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 500.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme 1.980,03 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 10 SEPTEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

DÉBOUTE la S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidiairement Madame et Monsieur [W] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 23], le 16 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË