TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00535 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SK6R

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Jugement

du

15 mai 2025

[L] [R] [W], [U] [Z] EPOUSE [W]

c/

[C] [J], [O] [H]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M. [L] [R] [W]

à Mme [U] [Z] epouse [W]

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

M. [C] [J]

Mme [O] [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [L] [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Mme [U] [Z] EPOUSE [W]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante en personne

ET

DEFENDEURS :

M. [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Mme [O] [H]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

À l’audience du 06 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00535. Jugement du 15 ami 2025.

FAITS, PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2019 pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] ont donné à bail à Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] une maison de 4 pièces avec garage et jardin, située [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 900 euros, outre une provision sur charges.

Les loyers et les charges ont été irrégulièrement payés de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] ont fait assigner Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

condamner Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] à leur la somme de 7 100 euros à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 24 juillet 2024 avec intérêts de droit à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 4 256,62 euros et à compter de la date de la décision pour le surplus, refuser toute demande de délai de paiement, prononcer la résiliation du bail passé entre les parties pour défaut de paiement des loyers et des charges, condamner les défendeurs à payer, à compter de la résiliation du bail précité, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ordonner, en conséquence, l’expulsion des défendeurs, de leurs biens ainsi que de tous occupants des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 6 mars 2025.

Monsieur [L] [W] a comparu en personne en l’absence de son épouse. Il précise demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, maintient l’ensemble de ses autres demandes formulées dans l’assignation et actualise la dette à la somme de 15 938 euros, arrêtée au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il explique être en situation de surendettement depuis que les locataires ont cessé les paiements. Il déclare ne jamais avoir reçu leur attestation d’assurance et n’avoir jamais perçu intégralement le dépôt de garantie. Il s’oppose aux délais de paiement suspendant la clause résolutoire sollicités par les défendeurs et rappelle qu’il réside sur l’Ile de la Réunion et que cette procédure lui a coûté un déplacement en métropole.

En défense, Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] ont comparu en personne. Ils reconnaissent leur dette mais contestent son montant, estimant qu’elle s’élève à la somme de 10 000 euros. Ils expliquent avoir eu des difficultés financières depuis février 2024. Ils affirment avoir réglé la somme de 900 euros auprès d’un huissier et avoir repris le paiement courant du loyer depuis mars 2025. Ils dénoncent des problèmes d’humidité dans le logement. Ils déclarent avoir une attestation d’assurance pour ce logement depuis 2019. Ils sollicitent des délais de paiement par mensualités de 300 euros en plus du paiement du loyer.

Les parties étaient autorisées à produire une note en délibéré justifiant des paiements allégués à l’audience et un décompte actualisé de la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs et aux conclusions soutenues oralement par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au service du Préfet des Yvelines le 6 mai 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

La demande est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu 23 octobre 2019 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cette clause constitue la loi des parties et il ne sera donc pas tenu compte du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer, reprenant les nouveaux délais prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié par acte d’huissier du 30 avril 2024 à Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] pour un montant de 4 100 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] à la date du 30 juin 2024.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats par Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W], et arrêté au 5 mars 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 15 938 euros, terme du mois de mars 2025 inclus.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au tribunal alors que les défendeurs y avaient été autorisés pour justifier des paiements qu’ils disaient avoir réalisés.

En l’absence d’élément de preuve rapporté par les locataires, il convient de fixer la dette locative telle qu’elle résulte du décompte fourni par les bailleurs.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] au paiement de la somme de 15 938 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 30 avril 2024 portant sur la somme de 4 100 euros, et de l’assignation pour le surplus.

4- Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement par mensualités de 300 euros pour solder leur dette. Toutefois, il convient de constater que la dette a considérablement augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. Par ailleurs, les locataires n’ont pas justifié de leur situation professionnelle et financière ni de leur capacité à respecter l’échéancier proposé, et en l’absence de reprise du loyer courant. Enfin,

En outre, le bailleur s’oppose aux délais et justifie de sa propre situation de surendettement en lien avec cette dette locative.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

5- Sur l’expulsion

Il y a donc lieu d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 30 juin 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

7- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 nouveau du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] ne rapportent pas d’éléments particuliers justifiant la mauvaise foi de Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] en dehors du seul retard de paiement, lequel est indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts, ceux-ci obtenant par ailleurs les intérêts moratoires.

8- Sur les autres demandes

Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer. Une indemnité de 700 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 30 juin 2024,

CONDAMNE Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] à payer à Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] la somme de 15 938 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 30 avril 2024 portant sur la somme de 4 100 euros, et de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] à payer à la Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] à payer à Madame [O] [H] et Monsieur [C] [J] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [L] [W] et Madame [U] [E] épouse [W] de leur demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente