TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/01354

N° Portalis DBX4-W-B7I-SZGW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[H] [N] veuve [S]

C/

[L] [J] épouse [W]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL REDON REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [N] veuve [S],

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [L] [J] épouse [W],

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2013 et par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS BELVIA IMMOBILIER, Madame [H] [N] veuve [S] a donné à bail à Madame [L] [J] épouse [W] un appartement à usage d’habitation n° 25 et un parking sous-sol n° 25a/25b situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 521 euros et une provision sur charges mensuelle de 25 euros.

Le 19 décembre 2023, Madame [H] [N] veuve [S] a fait signifier à Madame [L] [J] épouse [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Madame [H] [N] veuve [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, Madame [H] [N] veuve [S] a ensuite fait assigner Madame [L] [J] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3054,58 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2024.

Appelée à l’audience du 21 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 06 septembre 2024 en ce que Madame [L] [J] épouse [W] a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 13 juin 2024 mais la décision n’ayant pas été encore notifiée à la bailleresse.

A l’audience du 06 septembre 2024, Madame [H] [N] veuve [S], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4595,91 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Elle fait valoir que la locataire n’a pas reprise le règlement des loyers courants et ne peut donc bénéficier des mesures de la loi Elan.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne le 13 mars 2024, et ayant eu connaissance de la date de renvoi dès lors qu’elle était présente à l’audience du 21 juin 2024, Madame [L] [J] épouse [W] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision susceptible d’appel sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [H] [N] veuve [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2013 contient une clause résolutoire (article XIII – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2424,98 euros a été signifié le 19 décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [J] épouse [W] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024, soit avant la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 13 juin 2024. La résiliation du bail est donc acquise.

II-SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose:

“V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

En l’espèce, à l’analyse du décompte locatif, il sera considéré que Madame [L] [J] épouse [W] a repris le paiement du loyer courant (hors charges) avant l’audience en ce qu’elle a réglé les sommes de 526 euros en sus des Apl perçues par la bailleresse pour les mois de juillet et août 2024 et qu’il ne peut être considéré que, compte de la tenue de l’audience en début de mois, le mois de septembre 2024 est impayé.

Dans ces conditions, il convient de lui octroyer des délais de paiement dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers et en cas d’effacement de dette de suspendre la clause résolutoire pendant une durée de 24 mois, période pendant laquelle la locataire devra s’acquitter des loyers et charges.

En l’absence de paiement d’une échéance d’apurement de la dette ou d’une échéance de loyer de loyer et 10 jours après une mise en demeure restée infructueuse, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2024 et Madame [L] [J] épouse [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 20 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [H] [N] veuve [S] produit un décompte du 06 septembre 2024 démontrant que Madame [L] [J] épouse [W] reste devoir la somme de 4595,91 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Il est justifié par la production de pièces des régularisations de charges portées en compte locatif.

Madame [L] [J] épouse [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4595,91 euros, arrêtée au 06 septembre 2024, qu’elle sera tenue de rembourser sauf si elle bénéficie effectivement d’un effacement de la totalité de la dette par mesure imposées de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne.

IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [J] épouse [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [N] veuve [S], Madame [L] [J] épouse [W] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2013 entre Madame [H] [N] veuve [S] et Madame [L] [J] épouse [W] concernant un appartement à usage d’habitation n° 25 et un parking sous-sol n° 25a/25b situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] épouse [W] à verser à Madame [H] [N] veuve [S] à titre provisionnel la somme de 4595.91 euros (décompte arrêté au 06 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), qui sera exigible selon les mesures imposées édictées par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois à compter du 20 février 2024 tant que Madame [L] [J] épouse [W] s’acquittera de ses échéances mensuelles de loyers et charges et du remboursement de la dette selon les modalités prévues par la commission de surendettement et à l’issue de cette période, la clause sera réputée ne pas avoir jouée ; en revanche en cas de non paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra plein effet;

Dans ce cas, en l’absence de paiement d’une échéance d’apurement de la dette ou d’une échéance de loyer de loyer et 10 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

— CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 20 février 2024,

— A compter du 20 février 2024, FIXONS au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Madame [H] [N] veuve [S] par Madame [L] [J] épouse [W] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— DISONS, dans ce cas, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés n° [Adresse 3], avec un parking sous-sol n° 25a/25b, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— ORDONNONS que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNONS Madame [L] [J] épouse [W] à verser à Madame [H] [N] veuve [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [J] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente