MINUTE N°

N° RG 24/00695 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPZ4

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, venant aux de la société EFIDIS

C/

Madame [F] [C] [A]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, venant aux de la société EFIDIS, société anonyme d’habitations à loyer modéré immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [C] [A], née le 17 mars 1985 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Greffier lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Madame [F] [C] [A] épouse [B]

EXPOSÉ DU LITIGE

La société EFIDIS, aux droits de laquelle est venue la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, a donné à bail à Madame [F] [A], divorcée [B], un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] à [Localité 7] par contrat en date du 12 juillet 2019, pour un loyer mensuel de 775,10 € provision sur charges incluse.

Par contrat en date du 19 août 2020, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a également donné à bail à Madame [F] [A], divorcée [B], un parking situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 36,75 €.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux contrats, le 15 juillet 2024, pour la somme principale de 1 751,72 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donc fait assigner Madame [F] [A], divorcée [B], le 24 octobre 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

Juger que les clauses résolutoires sont acquises et que les contrats de location sont résiliés de plein droit ;A titre subsidiaire, juger que Madame [A], divorcée [B], a manqué à ses obligations en ne payant pas ses loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire des baux à la date de l’assignation ;Ordonner l’expulsion de Madame [A], divorcée [B], et des occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;Condamner Madame [A], divorcée [B], au paiement de la somme de 3 651,50 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 8 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;Condamner Madame [A], divorcée [B], à compter de la résiliation des baux jusqu’à son départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par les contrats de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si les baux s’étaient poursuivis, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par les contrats de location ;Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Condamner Madame [A], divorcée [B], à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 3 796,18 € au 5 mai 2025. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement, le paiement des loyers ayant repris depuis février 2025.

Madame [F] [A], divorcée [B], a comparu en personne. Elle a expliqué qu’après le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 13], en date du 8 février 2024, ayant arrêté un plan de remboursement de ses dettes, elle a déposé un nouveau dossier de surendettement en août 2024, que la Commission de Surendettement a décidé de mesures identiques à celles du jugement du 8 février 2024, qu’elle a tenté de les exécuter, mais n’y est pas parvenue. Madame [A] a exposé qu’elle a, en effet, subi une opération en début d’année, qu’elle ne travaille plus de nuit et qu’elle a été en formation, ce qui a entraîné une diminution de ses revenus, son ex-époux ne lui versant plus en outre de pension alimentaire pour les enfants depuis novembre 2024. Madame [A] a, toutefois, précisé qu’elle va retravailler de nuit en septembre et qu’ayant bénéficié d’une promotion suite à sa formation, elle devrait percevoir un salaire de 2 600 € par mois. Elle a indiqué qu’elle pourrait verser 300 € en plus des loyers et charges courants et qu’elle pourrait affecter l’intéressement de 1 500 € qu’elle va percevoir au règlement de sa dette locative. Madame [A] a évoqué le dépôt d’un nouveau dossier de surendettement.

Il a été demandé au Conseil de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de bien vouloir fournir un décompte actualisé de la dette locative, pendant le délibéré, si Madame [A] procédait au règlement de sa dette locative, notamment au moyen de l’intéressement dont elle a fait état.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

Par note en délibéré en date du 17 juin 2025, le Conseil de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a transmis au Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 13] un décompte actualisé de la dette à la date du 17 juin 2025 faisant apparaître un règlement de 1 500 € intervenu en date du 1er juin 2025 et un montant restant dû de 3 242,34 €. Le Conseil de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a confirmé l’accord de sa cliente quant à l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DES BAUX :

Sur le bail d’habitation :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 8 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 12 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 751,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 septembre 2024.

Sur le bail du parking

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre exécution ; […] – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 août 2020 contient une clause résolutoire prévoyant que « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement demeuré infructueux pour […] ; – défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ; […]

Une fois acquis au Bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire ou tout occupant dûment autorisé au titre du présent bail devra libérer immédiatement les lieux.

S’il s’y refuse son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé. »

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 15 juillet 2024 visait le contrat de bail du 19 août 2020 et sa clause résolutoire. De même, le montant de 1 751,72 € figurant sur ledit commandement incluait les sommes restant dues au titre du parking. Ce commandement est resté infructueux au-delà du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

En conséquence, la clause résolutoire du bail du parking a été acquise à la date du 16 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a produit un décompte, pendant le délibéré, démontrant que Madame [A] reste devoir la somme de 3 242,34 €, échéance de mai 2025 incluse.

En conséquence, Madame [A] sera condamnée à payer à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 3 033,40 €, échéance de mai 2025 incluse, après déduction des frais de contentieux (208,94 €), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 751,72 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

Enfin, en application de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, qu’au jour de l’audience, Madame [A] a repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Par ailleurs, au vu des indications qu’elle a fournies concernant sa situation financière, Madame [A] apparaît en mesure de régler sa dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Madame [A] sera autorisée à se libérer du montant du solde de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

Les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation des baux, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [A], divorcée [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, Madame [F] [A], divorcée [B], sera condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort

DÉCLARE recevable l’action de la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2019 entre la société EFFIDIS, aux droits de laquelle est venue la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, et Madame [F] [A], divorcée [B], concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking situés [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 16 septembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2020 entre la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et Madame [F] [A], divorcée [B], concernant un parking situé [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 16 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [A], divorcée [B], à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 3 033,40 €, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 1 751,72 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Madame [F] [A], divorcée [B], à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 12 mensualités de 250 € et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

Les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation des baux, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le premier jour du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

CONDAMNE Madame [F] [A], divorcée [B], à payer la somme de 400 € à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [A], divorcée [B], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,