TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2025

N° RG 24/01014 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2I6

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE [7] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, le CABINET [S] BURGER (CMB), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 572 037 190 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marcel ALORO de la SELARL ALORO & TESSIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie TERIITEHAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 8],

[Localité 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 07 Février 2024 reçu au greffe le 14 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [V] est propriétaire des lots n°1159 et 1508 au sein de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9].

Faisant grief à M. [V] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] lui a adressé plusieurs relances, sommation de payer et mise en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le cabinet Maurice BURGER, CMB, a par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, fait assigner M. [V] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en sa demande et y faisant droit,

— condamner M. [V] à lui payer la somme en principal de

17.978,50 euros représentant les charges de copropriété incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2024 sous réserve d’actualisation,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, avocats aux offres de droit,

— faire application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [V], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 7 février 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 et a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’irrecevabilité du courrier et des pièces produits par le demandeur postérieurement à l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile que “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.”

En l’espèce, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé au tribunal, avec son dossier de plaidoirie, un courrier en date du 30 janvier 2025 dans lequel il indique notamment : “Je me dois de vous informer que la situation de compte de Monsieur [V] est modifiée par rapport au montant sollicité

à titre principal dans mon assignation qui était de 17.978,50 euros et

que Monsieur [V] se trouve à présent débiteur d’une somme de 9.427,58 euros incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2025.

Je vous fais parvenir ci-joint le relevé général de compte laissant apparaître le montant des sommes restant dues”.

Est joint à ce courrier un relevé de compte pour la période courant du 1er janvier 2024 au 15 janvier 2025.

Ce courrier et ce relevé de compte, qui n’ont au demeurant pas été signifiés au défendeur non constitué, seront déclarés irrecevables, s’agissant de pièces postérieures à l’ordonnance de clôture et ne faisant pas partie des exceptions prévues par l’article 802 susvisé.

Les appels de fonds postérieurs au 1er trimestre 2024, versés en pièce n°4 par le syndicat des copropriétaires et non signifiés au défendeur non constitué seront également déclarés irrecevables.

La condamnation de M. [V] sera, le cas échéant, prononcée en quittances ou deniers pour tenir compte des versements effectués.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [V] pour les lots n°1159 et 1508,

— des courriers de relance adressés par le syndic au défendeur en dates des 20 septembre 2022, 27 octobre 2022, et 17 novembre 2022,

— une mise en demeure en date du 17 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception postée le 18 janvier 2024 et revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au

20 juillet 2022 pour un solde de 12.546,57 euros (joint à une sommation de payer en date du 29 juillet 2022),

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au

10 janvier 2024 pour un solde débiteur de 17.978,50 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021

au 31 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

4 mars 2021, 25 novembre 2021, 12 avril 2023, 18 octobre 2023 et

5 juillet 2024 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au

31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023

au 31 mars 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices du

1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022,

du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024,

du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 et

voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours à l’encontre de ces assemblées.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 17.329,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2023/2024 (soit le 1er trimestre 2024) inclus, et déduction faite des sommes imputées à M. [V] qui correspondent en réalité à des frais et non à des charges.

M. [V] sera donc condamné à payer la somme de 17.329,79 euros au syndicat des copropriétaires. Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements déjà effectués par le défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [V], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [V] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables le courrier et les pièces produits postérieurement à l’ordonnance de clôture par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 17.329,79 euros, en deniers ou quittances, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2024, appel de fonds du 4ème trimestre de l’exercice 2023/2024 (soit le 1er trimestre 2024) inclus,

Condamne M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500. euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [V] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL MINAULT TERIITEHAU, Avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE