TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/15563

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LMJ

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDERESSE

La SA SELECTIRENTE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS ISAMBERT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15563 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LMJ

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La SA SELECTIRENTE est propriétaire d’une boutique en façade et sous-sol (lot n° 1) et d’une boutique dans le bâtiment sur cour (lot n° 36) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces lots ont été réunis par l’ancien propriétaire, la SARL [L] & CIE, et donnés à bail, le 27 novembre 2017, à la société TABULA RASA qui y exploite une activité de « restaurant et vente à emporter de mets et produits gastronomiques de cuisine italienne, pizzeria, à l’exclusion de la cuisson de grillades, fritures ou de la cuisson d’aliments dégageant de fortes odeurs et/ou beaucoup de fumée ».

Lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2020, la SARL [L] & CIE a sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution visant à obtenir l’autorisation d’exécuter à ses frais le raccordement du four à pizza à un conduit d’extraction extérieur pour installer une VMC et un équipement filtrant et traitant les odeurs de cuisson du restaurant (résolution n° 16). Les copropriétaires ont rejeté cette résolution.

Le local commercial étant déjà desservi par un conduit de fumée pouvant être utilisé pour la ventilation et l’extraction du four à pizza, la SA SELECTIRENTE a demandé, le 18 mai 2021, l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d’une résolution visant à être autorisée à réaliser des travaux de tubage de ce conduit de fumée. Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2021, la résolution n° 18 a été rejetée par les copropriétaires au motif que « les travaux en partie privative n’ont pas à faire l’objet d’une délibération en assemblée générale mais qu’ils relèvent de l’entière responsabilité du copropriétaire en question ».

Arguant que les travaux de tubage d’un conduit de fumée affectent une partie commune de l’immeuble, à savoir le conduit de fumée, la SA SELECTIRENTE a, de nouveau, sollicité l’autorisation de réaliser ces travaux, le 26 octobre 2021. Lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 12 janvier 2022, la SA SELECTIRENTE a été autorisée à exécuter à ses frais les travaux de tubage du conduit de fumée desservant ses locaux (résolution n° 4).

Ces travaux n’ont pu être exécutés par l’entreprise [K], mandatée par le syndicat des copropriétaires, en raison de la condamnation de ces conduits d’extraction de fumée au niveau du plancher du 1er étage de l’appartement de Monsieur [P] [Z].

Le 2 juin 2023, la SA SELECTIRENTE a sollicité la convocation d’une nouvelle assemblée générale extraordinaire afin d’être autorisée à exécuter les travaux de pose d’un conduit d’extraction de fumée extérieur à l’immeuble.

Le 28 septembre 2023, la Préfecture de police de [Localité 1] a fait injonction à la SAS TABULA RASA d’équiper dans un délai de trois mois le four d’un dispositif d’extraction mécanique, à défaut, l’activité exercée devrait cesser.

Le projet de résolution demandé a été inscrit à l’assemblée générale ordinaire du 17 octobre 2023 (résolution n° 16) et les copropriétaires ont rejeté cette résolution.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 octobre 2023, la SA SELECTIRENTE a mis en demeure le syndic de l’immeuble « d’exécuter par tous moyens la décondamnation et la remise en état des deux conduits de fumée desservant les lots commerciaux 1 et 36 dans un délai de 7 jours à compter de la première présentation de la présente ».

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, la société SA SELECTIRENTE a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 11ème afin de solliciter une autorisation judiciaire de travaux pour la pose d’un conduit de ventilation et d’extraction de fumée desservant ses lots sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Après plusieurs échanges intervenus entre la SA SELECTIRENTE et le syndicat des copropriétaires, la société [K] a été mandatée, en janvier 2024, pour réaliser un audit des quatorze conduits de ventilation de l’immeuble. Cette dernière a constaté, s’agissant du conduit n° 13 desservant les locaux commerciaux objets du présent litige, qu’il était encombré de câbles électriques et a précisé que « la dépose des installations électriques observées au 2ème étage est indispensable. Ces installations ne respectent pas les nomes DTU 24.1 des conduits de cheminée ». Ces travaux n’ont pas eu lieu.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la société SELECTIRENTE demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 14, 25 b et 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965,

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

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Vu le règlement départemental sanitaire de [Localité 1],

Vu l’injonction de la Préfecture du 28 Septembre 2023

Juger inopérants et mal fondés les arguments du syndicat des copropriétaires,

Juger engagée la responsabilité de plein droit et d’ordre public du syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir exécuté son obligation d’entretien et de conservation des conduits de ventilation constituant des parties communes de l’immeuble,

En l’absence de trouble démontré collectif et en présence des fautes des propriétaires des 1er et 2ème étages et l’engagement de la responsabilité de plein droit du syndicat, juger mal fondée et rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

Débouter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires,

Faire droit à la demande de la SA SELECTIRENTE,

Autoriser la SA SELECTIRENTE à exécuter à ses frais au profit de son local commercial formant les lots n° 1 et n° 36 les travaux de pose d’un conduit de ventilation et d’extraction de fumée desservant ces lots par l’entreprise SE2N NEVEU, selon son devis 2023052645 du 4 mai 2023 et la vue projetée de la façade sur cour après travaux, la motorisation du conduit d’extraction restant dans le local commercial, posé sur un châssis avec des plots anti-vibratiles et manchettes souples, évitant les bruits aériens et solidiens,

— Les travaux devront faire l’objet de l’autorisation administrative appropriée et devront respecter les règles de l’art,

— L’entreprise remettra ses attestations d’assurance au syndic avant l’exécution des travaux qui pourront être placés sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires s’il en mandate un, les frais et honoraires de cet architecte devant être acquittés par la SA SELECTIRENTE,

— ce conduit sera maintenu sur la façade par des colliers en acier plat et platine équipés de joints mousse/caoutchouc anti-vibratile afin d’absorber toute vibration ou bruit de la gaine au mur, évitant les bruits aériens et solidiens,

— le conduit sera en tôle galvanisée conforme aux normes NF P 50 401, de diamètre 250 et peint de la couleur de ravalement de la façade, sur une hauteur de 20 m avec colliers et pattes de fixation acoustique tous les 3 m, jusqu’au faîte du toit et muni de trappes de nettoyage sur le conduit qui, conformément au règlement sanitaire du département de [Localité 1] (article 63) débouchera à 8m du premier ouvrant au-dessus du faîtage,

— ces travaux devront respecter les mesures de sécurité listées par la Préfecture de Police de [Localité 1] dans son injonction du 28 septembre 2023,

— le tribunal pourra assortir cette autorisation de la pose d’une double peau au conduit d’extraction au lieu d’une simple peau et de soumettre l’exécution des travaux au contrôle d’un bureau de contrôle pour la vérification de leur conformité aux règles de l’art aux frais de la SA SELECTIRENTE,

Décision du 09 Avril 2026

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Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic, la SAS ISAMBERT Arago Gestion à payer à la SA SELECTIRENTE :

— une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit du jugement,

Juger que la SA SELECTIRENTE sera dispensée de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 25 b et 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 544 et 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces produites au débat,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS ISAMBERT, recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence,

Débouter la SA SELECTIRENTE de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

Dire et juger que les nuisances résultant de la non-conformité du local et de l’absence de raccordement du four à pizza à tout système d’extraction des fumées constituent un trouble anormal de voisinage engageant de plein droit la responsabilité de la SA SELECTIRENTE,

Condamner la SA SELEECTIRENTE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS ISAMBERT, la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

En tout état de cause,

Condamner la SA SELECTIRENTE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS ISAMBERT, la somme de 8.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

Décision du 09 Avril 2026

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L’affaire, plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Motifs de la décision :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » figurant au dispositif des dernières conclusions de la société demanderesse, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande d’autorisation judiciaire de réaliser des travaux consistant en la pose d’un conduit de ventilation-extraction, formée par la SA SELECTIRENTE

La SA SELECTIRENTE soutient, sur le fondement de l’article 30, alinéas 1 et 4, et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— les travaux de pose d’un conduit d’extraction du four à pizza constituent des travaux d’amélioration ; le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice de l’activité de restauration dans les locaux commerciaux, comme les lots n° 1 et 36 ; par ailleurs, pour les lots à usage d’habitation, les articles 63 à 66 du règlement sanitaire du département de [Localité 1] obligent, pour les immeubles de construction ancienne, à une ventilation assurée par des conduits de cheminée constituant des conduits de ventilation statique dès lors que l’immeuble ne détient pas de conduit de ventilation mécanique (VMC) ; le rapport d’audit [K] démontre que la moitié des lots de l’immeuble n’est pas desservie par une ventilation ; dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut d’une part contester la pose d’un équipement spécifique autonome desservant les locaux commerciaux en l’absence de conduits de ventilation naturelle, et d’autre part, prétendre que la ventilation peut être naturelle par l’ouverture des fenêtres tout en se plaignant du bruit et des odeurs générés par les fenêtres du local commercial ; il convient donc de suppléer à la carence des parties communes inutilisables par la pose d’un équipement de ventilation/extraction de l’air des locaux de la SA SELECTIRENTE,

— par ailleurs, faute pour le syndicat des copropriétaires d’avoir autorisé la pose du conduit d’extraction lors des assemblées générales des 1er juillet 2020, 22 juin 2021, 12 janvier 2022 et 17 octobre 2023 et d’avoir assuré l’entretien et la conservation des conduits de fumées (obstrués aux 1er et 2ème étages de l’immeuble, au-dessus du local commercial), parties communes (ce qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat), la SA SELECTIRENTE doit faire poser un conduit d’extraction pour empêcher les odeurs et assurer la ventilation du local commercial,

— le syndicat des copropriétaires est tenu de respecter la destination commerciale des lots n° 1 et 36 ; il ne peut invoquer des nuisances tout en empêchant le propriétaire des locaux sources de ces nuisances d’aménager ses lots permettant d’y mettre un terme ; le règlement de copropriété n’interdit pas l’exploitation des locaux commerciaux à usage de restauration et pour l’absence de nuisances, il est imposé conventionnellement à tous les membres du syndicat des copropriétaires d’autoriser le propriétaire du local commercial à installer les équipements contre les nuisances et conformes à la règlementation dont celle du règlement sanitaire départemental de [Localité 1],

— le seul moyen d’éviter la pose d’un conduit d’extraction aurait été d’utiliser les conduits desservant le local commercial ; toutefois, le syndicat des copropriétaires a rendu ce procédé impossible en laissant procéder à la neutralisation des équipements de ventilation statique de l’immeuble, parties communes ; le rapport de l’entreprise [K] démontre que les conduits de ventilation ont été bouchés, ce qui a empêché la réalisation des travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2022 ; le syndicat des copropriétaires devait, ce dont il s’est abstenu, entretenir et faire rétablir les conduits de ventilation, puisque ces conduits sont des parties communes, ce qui engage sa responsabilité de plein droit et d’ordre public que le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— de plus, ces travaux ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble ni à la destination commerciale des lots litigieux dans lesquels le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité de restauration,

— il convient en conséquence d’autoriser la SA SELECTIRENTE à exécuter à ses frais les travaux décrits dans le devis descriptif de l’entreprise SE2N NEVEU du 4 mai 2023.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, la société demanderesse expose que :

— le syndicat des copropriétaires demande la validation du projet de la SA SELECTIRENTE par un rapport d’un bureau d’études bien qu’il ne l’ait jamais demandé dans les résolutions des assemblées générales ; la validation préalable du projet par un bureau de contrôle peut être prévue par le tribunal dans son autorisation judiciaire,

— le projet prévoit un moteur de l’extraction dans le local commercial « posé sur châssis avec des plots anti-vibratiles et manchettes souples », de sorte qu’il n’y ait aucun bruit aérien, ni solidien ; il prévoit également que le conduit soit maintenu « par colliers en acier plat et platine – équipé de joints mousse/caoutchouc anti-vibratiles afin d’absorber toutes vibrations ou bruits de la gaine au mur » neutralisant les bruits solidiens ; dès lors, le projet prévoit une isolation acoustique,

— une gaine d’un conduit d’extraction ne doit pas être coffrée pour permettre son entretien par les trappes d’accès qui y sont aménagées pour cet entretien ; d’ailleurs, le conduit est muni de trappes pour l’entretien et l’exploitant doit souscrire un contrat d’entretien comme l’imposent les obligations du bail ; en outre, le conduit est prévu pour être posé à au moins 80 cm des fenêtres et par l’effet de son doublage par une peau, voire une double peau, les conduits ne peuvent être d’une chaleur impliquant un risque à la sécurité des personnes physiques,

— le conduit aboutira au-dessus de la toiture dans les conditions de l’article 63 du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 1], à au moins huit mètres du premier ouvrant ou dans les conditions de l’article 63-1 de ce règlement ; par ailleurs, Monsieur [A], l’architecte de l’immeuble, a participé à l’élaboration du premier projet présenté par le précédent propriétaire des lots n° 1 et 36, ses préconisations n’ayant alors pas été contestées ou déniées par la copropriété,

Décision du 09 Avril 2026

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— le conduit ne portera pas atteinte à l’esthétique de l’immeuble puisqu’il longera un conduit maçonné existant et sera peint de la couleur RAL du ravalement.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— l’assemblée générale du 17 octobre 2023 a rejeté le projet de travaux, selon le devis de l’entreprise SE2N NEVEU, présenté par la demanderesse, en premier lieu, en raison du manque d’encadrement de l’opération dès lors qu’aucune validation d’un bureau d’études qualifié de la solution proposée n’était fournie pour accompagner l’installation soumise au vote et en garantir sa conformité aux normes en vigueur (notamment NF DTU 24.1),

— ensuite, il manquait de précision sur l’installation projetée qui ne présentait aucune garantie sur la qualité du conduit et l’aspect vibratoire de ce dernier, entraînant un risque acoustique et une absence d’isolation suffisante des matériaux de façade au feu et à la chaleur ; aucune précision n’était donnée non plus sur le système de fixation anti-vibration du conduit à la façade ni sur un éventuel caisson anti-vibration autour du moteur de l’extraction,

— par ailleurs, il manquait également une garantie du respect des normes quant au diamètre annoncé (250 mm) pour l’extraction du four à pizza ; en outre, le conduit était projeté à moins de 85 cm des fenêtres des appartements, entraînant un risque de contact humain depuis les fenêtres sur un conduit transmettant la chaleur des vapeurs qu’il évacue ; le projet ne prévoyait pas de coffrage de la gaine,

— enfin, il y a un manque de précisions sur la question de l’entretien de l’installation ou la prise en charge des frais liés à la dépose du système d’extraction pour la réalisation de travaux en façade, ainsi qu’une absence d’éléments permettant d’apprécier l’impact esthétique sur la façade de l’immeuble,

— de plus, la faisabilité technique du projet soumis à l’appréciation du tribunal paraît compromise dès lors que pour respecter la distance minimum de huit mètres entre les évacuations de fumée et les ouvrants des 4ème et 5ème étages, il faudrait rehausser le conduit d’au moins dix mètres par rapport à la gouttière de la toiture ce que le devis ne prévoit pas,

— les documents produits n’ont pas permis à l’assemblée générale d’avoir une vision précise du projet et du rendu de l’installation projetée alors que certains des points constituent une atteinte manifeste aux parties communes de l’immeuble et aux droits des copropriétaires ; dès lors, le refus de l’assemblée n’est pas abusif, les copropriétaires n’ayant pas eu suffisamment d’éléments pour exercer leur contrôle,

— il ne revient pas au tribunal d’apprécier un point technique comme celui de la pose d’une double peau au conduit d’extraction en dehors de toute étude préalable ou expertise ; le tribunal ne saurait autoriser un projet en l’absence d’étude préalable, une telle étude étant le minimum indispensable à une bonne information des copropriétaires sur le projet envisagé,

— en deuxième lieu, la réalisation des travaux selon devis de la SE2N NEVEU porterait atteinte à la jouissance des parties privatives et aux droits de jouissance des copropriétaires ; les travaux litigieux portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble dès lors qu’il s’agit d’installer une canalisation en façade allant du rez-de-chaussée jusqu’au faîtage du toit et, faute de garanties suffisantes, ce projet est de nature à générer des nuisances sonores et vibratoires,

— en troisième lieu, il existe une solution alternative proposée par le rapport [K] du 11 janvier 2024 ; il suffirait d’utiliser les conduits d’évacuation de fumée existants, ce que l’assemblée générale du 12 janvier 2022 a autorisé ; le bureau d’étude ENERA CONSEIL mandaté par l’exploitant du local commercial s’était abstenu, lors de la présentation du projet, de soulever toute difficulté, par rapport à l’obstruction du conduit, et avait confirmé la faisabilité de la solution proposée (sans vérification par un contrôle préalable des installations de l’immeuble),

— informée de la situation d’obstruction des canalisations, la copropriété a demandé à la société [K] d’intervenir pour y remédier et il ressort du rapport [K] rendu le 15 janvier 2024 que le local de la SA SELECTIRENTE est équipé d’un conduit autonome lequel n’est pas obstrué ; le précédent conduit dont l’obstruction a été signalée au niveau du 1er étage ne concerne pas le local,

— le syndicat des copropriétaires n’est donc pas resté inactif ; c’est la SA SELECTIRENTE qui ne s’est souciée de la conformité et de l’entretien du conduit desservant son local qu’à compter du dépôt du rapport de l’entreprise [K] du 15 janvier 2024 alors qu’elle bénéficiait d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires depuis 2022 et que son local est dépourvu de tout système d’extraction depuis 2018,

— de plus, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse, le conduit desservant son local est une partie privative et non une partie commune,

— enfin, en dernier lieu, au cours de la présente procédure, des travaux ont été réalisés sans autorisation, à savoir l’installation d’un nouveau conduit d’aération reliant le four à une grille de ventilation installée dans le mur de façade donnant sur cour au rez-de-chaussée.

***

En droit, le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur.

Il est par ailleurs constant qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.)

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. : Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En outre, il est constant qu’aucune rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être invoquée si une autorisation de travaux a été accordée à certains copropriétaires et refusée à d’autres dès lors que les travaux sollicités n’étaient pas de même nature, la rupture d’égalité supposant que les situations soient strictement identiques (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 16-13.886 ; 9 juillet 2020, n° 18-24.063).

En l’espèce,

1-1 Sur la condition d’un refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires :

Il est constant que la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par la société SELECTIRENTE a fait l’objet d’un refus par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 17 octobre 2023 (résolution n° 16).

La société demanderesse se fonde sur cette seule assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2023 dans le cadre de la présente procédure pour solliciter l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux projetés.

1-2 Sur le fait que les travaux projetés constituent des travaux d’amélioration :

La société SELECTIRENTE expose que la pose d’un conduit d’extraction du four à pizza est nécessaire pour l’exercice de l’activité de restauration de son locataire commercial, notamment pour se mettre en conformité avec la règlementation relative à la prévention incendie.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce point.

Dès lors, il apparaît que les travaux projetés constituent des travaux d’amélioration.

1-3 Sur l’absence de contrariété à la destination de l’immeuble :

De même, il n’est pas discuté par les parties que les travaux de pose du conduit d’extraction du four à pizza ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble.

En effet, les lots n° 1 et 36 réunis constituent un local commercial et le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice dans les locaux commerciaux de l’activité de restauration (pièce n°16 produite en demande, règlement de copropriété et état descriptif de division, pages 18 et 25).

1-4 Sur la majorité requise pour le vote des travaux :

Il n’est pas contesté par les parties que les travaux, dont il est sollicité l’autorisation judiciaire, sont en principe soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sur le fondement de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

1-5 Sur l’absence de réalisation des travaux :

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en cours de procédure, les travaux auraient été réalisés fin novembre 2024 et indique aux termes de ses dernières conclusions que « les copropriétaires ont constaté l’apparition d’un nouveau conduit d’évacuation reliant le four à la pizzéria à une grille de ventilation installée dans le mur de façade donnant sur cour au rez-de-chaussée » (page 12 des conclusions).

Il produit à l’appui de son affirmation une vidéo ainsi qu’un courrier officiel du conseil du syndicat des copropriétaires avec une photographie jointe et la réponse du conseil de la société demanderesse.

L’échange de courriers entre les conseils des parties ne saurait démontrer la réalisation des travaux litigieux comme l’affirme le syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, la vidéo communiquée n’est pas datée et aucune information n’est donnée sur les conditions de son enregistrement. En outre, elle montre un mur de façade sur lequel se trouve un tuyau et une grille d’évacuation et est suivie d’un zoom sur cette dernière. Il sera relevé que l’environnement des images filmées n’est pas connu et qu’aucun autre élément n’est produit permettant de connaître la situation antérieure de ce mur de façade, de sorte qu’il n’est pas démontré que des travaux auraient été réalisés sur celui-ci. Enfin, s’agissant du bruit, la vidéo étant parasitée, il est difficile de relever un bruit particulier en lien avec cette grille d’évacuation.

Dans ces conditions, la seule production de cette vidéo ne permet pas de rapporter la preuve de la réalisation des travaux dénoncés par le syndicat des copropriétaires. De plus, si la société SELECTIRENTE conteste la valeur probante de cette vidéo, elle ne reconnaît pas expressément la réalisation de ces travaux.

En l’absence d’une telle preuve, il convient de considérer que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée (travaux de pose d’un conduit de ventilation et d’extraction de fumée) n’ont pas été mis en œuvre.

1-6 Sur l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— le dossier technique présenté par la société demanderesse présenterait des lacunes techniques (absence de validation préalable du projet par un bureau d’étude qualifié et absence de conformité aux normes en vigueur, notamment DTU 24.1) ; absence de précision sur l’isolation acoustique et l’utilisation de matériaux isolants au feu et à la chaleur ; absence de précision sur le système de fixation anti-vibratoire du conduit ; absence de respect des normes quant au diamètre du conduit et de respect des distances d’installation de ce conduit ainsi qu’une absence de coffrage de la gaine ; absence de précision sur la question de l’entretien de l’installation et absence d’appréciation de l’impact esthétique de la façade de l’immeuble),

— les travaux projetés portent atteinte à l’esthétique de la façade de l’immeuble,

— il existe une solution alternative par l’utilisation des conduits de fumées déjà existants.

S’agissant en premier lieu de l’existence d’une solution alternative, à savoir l’usage des conduits de fumée existant, lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 12 janvier 2022, la SA SELECTIRENTE a été autorisée à exécuter à ses frais les travaux de tubage du conduit de fumée desservant ses locaux selon devis de l’entreprise [S] du 6 mars 2021 joint à la convocation et selon « les préconisations du rapport ENERA CONSEIL du 27 avril 2021 » également joint à la convocation (résolution n° 4).

Or, il est constant que ces travaux n’ont pas été réalisés. La société SELECTIRENTE produit une facture d’intervention de la société [K], mandatée par le syndicat des copropriétaires, en date du 14 novembre 2022, qui indique que le « conduit inspecté présente un diamètre de 200 et dessert une installation au niveau du rez-de-chaussée. L’installation en question est un four de pizzéria de diamètre 620 n’étant pas adapté au conduit de l’immeuble. Par conséquent, au vu de la différence de diamètre entre ces 2 installations, aucun tubage n’est possible. De plus, la configuration de l’immeuble ne permet pas de remaniement ou une adaptation entre ces installations pour effectuer le tubage. Ainsi, nous préconisons de remplacer ce four par un nouveau pouvant s’adapter au diamètre du conduit de l’immeuble » (pièce n° 10 en demande).

Toutefois, par la suite, la société [K] a précisé qu’il n’y avait pas eu d’audit des conduits de cheminée de l’immeuble mais que le technicien avait constaté que le diamètre de 620 du four n’était pas compatible avec celui du conduit de 200 (courriel du 20 janvier 2023, pièces n° 10-1 en demande). Elle précise dans un courriel du 31 janvier 2023 (pièce n° 10-1 précitée) qu'« il semblerait que l’extraction du four ne soit pas tout à fait en diamètre 650. En effet, ce relevé de mesure fut effectué au niveau d’un cerclage de finition en inox se trouvant autour de l’extraction qui est en réalité plus petite (environ diamètre de 180) », de sorte que le four serait compatible avec le conduit de cheminée.

La société [K] a été de nouveau appelée à intervenir et « après plusieurs tentatives, nous nous sommes aperçus que les conduits étaient condamnés au niveau du plancher du 1er étage. Ainsi, ces deux conduits [desservant le restaurant] ne peuvent point être utilisés, ce pourquoi nous préconisons la mise en place d’un conduit en façade » (facture du 29 mars 2023, pièces n° 11-2 en demande).

En janvier 2014, un audit des quatorze conduits de cheminée de l’immeuble a également été réalisé par la société [K] à la demande du syndicat des copropriétaires. Il ressort du rapport d’intervention du 15 janvier 2024 (pièce 18-5 en demande et pièce 16 en défense) que :

— les conduits n° 1, 2, 4, 5, 7, 11 et 13 sont bouchés,

— le conduit desservant le restaurant est le conduit n° 13 qui « est bouché à environ 14 m 50, soit au niveau RDC. Nous observons la présence de câble électrique à 10 ml, soit au niveau du 2ème étage. Les dimensions intérieures des boisseaux sont de 200/200 mm »,

— pour pouvoir utiliser ce conduit, « la dépose des installations électriques observées au 2ème étage est indispensable. Ces installations ne respectent pas les normes DTU 24.1 des conduits de cheminée » et par ailleurs le four doit pouvoir « bien s’extraire dans un conduit avec des dimensions de 200/200 mml. Afin de pouvoir vous apporter notre aide sur cela, vous pouvez nous communiquer la fiche technique du four » (ce qui a été confirmé par courriel du 10 mai 2024, pièce 25 en défense).

Cependant, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressortirait également de ce rapport que « le local de la SA SELECTIRENTE semble équipé d’un conduit autonome lequel n’est pas obstrué ». Or, il n’en est pas fait mention dans le rapport de la société [K] et le syndicat des copropriétaires ne produit aucune autre pièce démontrant la réalité de cette affirmation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit une mise en demeure adressée au propriétaire du 2ème étage de faire retirer les câbles électroniques obstruant le conduit, mise en demeure non suivie d’effet. De plus, il souligne que ce conduit est une partie privative qui relève de la responsabilité de la société SELECTIRENTE.

Or, il ressort de la lecture du règlement de copropriété, produit au débat, aux termes d’une clause intitulée « parties communes à tous les propriétaires » que : « les parties communes à l’ensemble des propriétaires ou parties de l’immeuble mise sous le régime de l’indivision forcée comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif ou particulier d’un appartement et de ses dépendances, ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages.

Elles comprennent notamment :

[…] les charpentes et les toitures des bâtiments A et B, […] les conduits et prises d’air, […] les conduits de fumée sur toute leur hauteur (coffre et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux et ventilations des water-closets ».

Dès lors, les termes du règlement de copropriété sont clairs quant à la nature de partie commune du conduit litigieux, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir qu’il s’agit d’une partie privative. Il lui appartient donc d’entretenir cette partie commune et de tout mettre en œuvre pour la désobstruer des câbles électriques présent dans le conduit desservant le restaurant et empêchant son utilisation.

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15563 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LMJ

En conséquence, s’il existe une solution alternative à la pose d’un conduit d’extraction en façade, cette solution n’apparaît pas réalisable dans la mesure où :

— le conduit de cheminée, actuellement existant, est obstrué,

— et le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir tout mis en œuvre pour le faire désobstruer, s’agissant d’une partie commune, ce qui le rend inutilisable.

Concernant en second lieu l’absence de précisions suffisantes au sein du dossier technique présenté, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 17 octobre 2023 ainsi que du procès-verbal de ladite assemblée que le dossier technique présenté comprenait un courrier du conseil de la société SELECTIRENTE aux termes duquel il était présenté le projet ainsi qu’une demande d’inscription à l’ordre du jour de la résolution rejetée et un devis de la société SE2N NEVEU détaillant les prestations à réaliser pour la pose du conduit d’extraction.

Il ressort du devis SE2N NEVEU produit aux débats que le projet de pose d’un conduit d’extraction prévoit :

— un moteur d’extraction posé sur châssis avec des plots anti-vibratiles et manchette souple,

— ce conduit sera maintenu par colliers en acier plat et platine, équipé de joints mousse/caoutchouc anti-vibratiles afin d’absorber toutes vibrations ou bruits de la gaine au mur,

— le montage du conduit se fera à distance règlementaire à 150 mm du mur et à huit mètres du premier ouvrant.

Ces éléments répondent en partie aux objections soulevées par le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la société SELECTIRENTE ne produit aucun élément technique répondant notamment aux objections relatives :

— à l’absence de validation du projet par un bureau d’études qualifié de la solution proposée qui, si elle n’est pas obligatoire, permet de garantir aux copropriétaires la conformité du projet aux normes en vigueur ; en outre, il n’appartient pas au tribunal de suppléer à la carence de la société demanderesse et de le prévoir aux termes de l’autorisation judiciaire éventuellement donnée,

— au manque de précision sur l’installation projetée sans garantie donnée sur la qualité du conduit et sur l’aspect vibratoire de ce dernier ; la société demanderesse ne produit aucun élément qui permet de démontrer, comme elle l’affirme, qu’une simple peau suffirait pour permettre une isolation acoustique et garantir une isolation suffisante des matériaux de façade au feu et à la chaleur ; de même, il n’appartient pas au tribunal d’autoriser des travaux sans élément technique suffisant notamment sur la question de la simple ou de la double peau revêtant le conduit,

— à l’absence de coffrage de la gaine ; la société demanderesse se contente d’affirmer qu’ « une gaine d’un conduit d’extraction ne doit pas être coffrée pour permettre son entretien par les trappes d’accès qui y sont aménagées pour cet entretien » (conclusions en demande page 10) sans produire de document technique venant étayer cette affirmation.

Le syndicat des copropriétaires souligne par ailleurs que les questions de l’entretien de l’installation et de la prise en charge des frais liés à la dépose du système d’extraction pour la réalisation de travaux en façade (ravalement ou autre) ne sont pas évoquées par la société SELECTIRENTE.

Cette dernière se contente sur ces points d’opposer que le contrat de bail conclu avec son preneur lui impose de souscrire un contrat d’entretien aux termes de ses obligations contractuelles. Or, ce contrat n’est pas opposable aux tiers et aux termes de la résolution litigieuse, rejetée par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2023, aucune indication n’est donnée sur ces questions.

En troisième lieu, sur l’altération de l’esthétique de la façade de l’immeuble, il sera relevé que ni le devis de la société SE2N NEVEU, ni le croquis annexé, n’apportent de précision sur ce point, le conduit n’étant représenté que par des pointillés sur le croquis produit.

La société SELECTIRENTE affirme que « le conduit longera un conduit maçonné existant à l’angle de la façade et sera peint de la couleur RAL du ravalement » (page 11 des conclusions) sans apporter aucun élément permettant d’en justifier.

Le croquis et le devis produit ne permettent pas d’avoir une vision précise du projet et du rendu de l’installation projetée, alors qu’un projet de travaux portant atteinte à l’esthétique de la façade d’un immeuble peut être rejetée comme portant atteinte aux droits des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 26 novembre 2025, n° 21/04913).

Il en résulte qu’en l’absence de précision sur l’ensemble de ces éléments, les copropriétaires ne se sont pas estimés suffisamment informés pour autoriser les travaux projetés. Il sera constaté que la société demanderesse n’apporte pas d’élément technique complémentaire permettant au tribunal d’apprécier la faisabilité du projet, sans que celui-ci porte atteinte aux droits des copropriétaires notamment s’agissant de l’esthétique de la façade de l’immeuble.

Il sera enfin souligné que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 octobre 2024 (pièce n° 24 produite en demande) évoqué par la demanderesse au soutien de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux, n’est pas transposable au présent litige. En effet, le tribunal dans cette espèce, disposait, pour autoriser l’installation d’un conduit d’extraction en façade, de documents techniques beaucoup plus étoffés (deux études de faisabilité distinctes ainsi qu’un rapport d’audit établi par quatre professionnels différents) que dans le cadre de la présente procédure, dans laquelle il n’est produit qu’un seul devis et un croquis non détaillés sur le plan technique.

En conséquence, la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par la société SELECTIRENTE devra être rejetée.

II – Sur la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4]

Le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544 et 1240 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, soutient que :

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15563 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LMJ

— depuis le début de l’exploitation du local commercial par la société TABULA RASA en 2017, les copropriétaires subissent des nuisances olfactives, sonores et vibratoires,

— s’y ajoute un risque sécuritaire pour les occupants de l’immeuble, résultant de la non-conformité du local telle que constatée à plusieurs reprises par les services de la préfecture,

— la mauvaise foi de la demanderesse est caractérisée dès lors qu’elle s’est abstenue de toute initiative au préjudice de la copropriété et elle ne peut tenir pour responsable le syndicat des copropriétaires de la situation alors notamment qu’elle a été autorisée depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2022 à procéder au tubage des conduits d’évacuation des fumées existants et que ces travaux auraient déjà pu être réalisés, que le conduit desservant son local est privatif et que le local n’est pas en conformité avec les règles en matière de sécurité incendie,

— la nature et l’ampleur des nuisances sont confirmées par les attestations produites par les copropriétaires de l’immeuble, qui attestent de la gravité des troubles,

— aux troubles de jouissance subis par les copropriétaires s’ajoute le fait que la société locataire considère le hall d’entrée comme un sas de livraison depuis l’engagement de la présente instance ; le règlement de copropriété prohibe l’encombrement des parties communes ; il interdit également de manière expresse l’installation de « tous établissements de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant la maison ».

La SA SELECTIRENTE répond que :

— la cause réelle des nuisances évoquées par les copropriétaires est le défaut d’entretien susvisé ayant mené au bouchage sauvage par les propriétaires des 1er et 2ème étages des conduits de ventilation desservant les lots de la SA SELECTIRENTE et le refus du syndicat d’autoriser la pose d’un conduit d’extraction (cf. moyens développés dans le I),

— la copropriété est composée de 41 copropriétaires dont seuls quatre font état de nuisances et un ancien occupant fait état de nuisances pour lesquelles ils ne sollicitent aucune indemnisation ; dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice subi collectivement,

— de plus, il n’est pas contestable que le syndicat et les copropriétaires ont commis une faute engageant leur responsabilité, s’agissant du syndicat pour ne pas avoir exécuté son obligation d’entretien et de conservation des parties communes des conduits de fumée, et s’agissant des copropriétaires pour avoir neutralisé ces conduits de fumée,

— par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas non plus la propagation des fumées ni des odeurs alléguées,

— s’agissant des livraisons, le fournisseur détient le code d’entrée du local commercial et sa clé pour placer les livraisons à l’intérieur du local commercial ; cependant, à plusieurs reprises, le livreur a rencontré un des copropriétaires qui, « aimablement », voyant le livreur chercher la clé du local commercial dans l’une de ses poches, lui a suggéré de laisser la livraison dans le hall d’entrée à côté de la porte intérieure du local commercial, ce que le livreur a effectué avec obéissance, permettant ainsi à ce même copropriétaire la prise des photographies communiquées.

***

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son premier alinéa que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 7 novembre 2018, n° 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excède les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Si l’existence d’un trouble anormal de voisinage justifie l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice, l’indemnité allouée doit tenir compte de l’importance du trouble, de sa durée et des circonstances de l’espèce (ex. : Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 7 novembre 2017, n° RG 15/02858).

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 3 juillet 2024, n° RG 20/04346), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d’appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993). La jurisprudence n’exige pas que le préjudice subi soit continu dès lors qu’il est collectif et touche uniformément l’ensemble des copropriétaires, de la même manière pour chacun d’eux (en ce sens, très clairement : Civ. 3ème, 9 juin 1993, n° 91-16.375 et 91-16.357, premiers moyens des pourvois).

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

En l’espèce, il est constant que la société TABULA RASA, locataire commercial de la société SELECTIRENTE, exploite les locaux loués sans système d’extraction. Le syndicat des copropriétaires allègue que cette exploitation génère des nuisances sonores, olfactives et vibratoires auquel s’ajoute le risque sécuritaire pour les occupants de l’immeuble.

S’agissant du risque sécuritaire lié à l’absence de système d’extraction, le syndicat des copropriétaires ne peut arguer de cette absence au soutien de l’existence de troubles anormaux de voisinage. Il ressort des éléments de la procédure, comme relevé précédemment, que si la société SELECTIRENTE a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2022 à procéder au tubage des conduits d’évacuation de fumées existants, ces travaux n’ont pas pu être réalisés en raison d’une obstruction de ces conduits et alors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir tout mis en œuvre pour désobstruer ces parties communes.

S’agissant des nuisances alléguées, le syndicat des copropriétaires produit cinq attestations (pièces n° 3 à 7 en défense) desquelles il ressort :

— des nuisances olfactives résultant de la propagation des odeurs de pizza dans les appartements obligeant à fermer les fenêtres,

— des nuisances sonores en provenance du restaurant (machinerie, musique et clientèle),

— une aggravation de ces nuisances par le maintien en position ouverte des fenêtres de la pizzeria afin de permettre l’évacuation de l’air vicié à défaut de système d’extraction.

Il sera relevé que deux des attestations produites émanent d’un ancien occupant de l’immeuble qui a déménagé en 2022 et d’une copropriétaire qui indique que son logement dans l’immeuble litigieux constitue sa résidence secondaire. Par ailleurs, seules deux attestations font état de nuisances quotidiennes alors que les autres indiquent que ces nuisances sont survenues « à plusieurs reprises » ou « régulièrement » sans plus de précision.

De plus, il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble comprend 50 logements (appartements ou chambres) et il n’est produit que cinq attestations s’agissant des nuisances alléguées.

Enfin, le syndicat des copropriétaires produit des photographies afin d’attester que le hall d’entrée de l’immeuble est également utilisé comme lieu de livraison du restaurant. Toutefois ces photographies ne sont pas datées et aucune indication ou constatation de la récurrence de ce phénomène n’est apportée par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15563 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LMJ

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne rapporte par la preuve du caractère anormal des troubles allégués, il ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice collectif. Il ne justifie enfin ni de la nature du préjudice invoqué ni du quantum de celui-ci (50.000 €).

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande de condamnation à des dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805 ; 9 mai 2012, n° 11-12.088).

III – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société SELECTIRENTE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la société SELECTIRENTE de sa demande d’autorisation judiciaire de travaux portant sur son local commercial formant les lots n° 1 et n° 36 et consistant en la pose d’un conduit de ventilation et d’extraction de fumée desservant ces lots par l’entreprise SE2N NEVEU, selon son devis n° 2023052645 du 4 mai 2023 et la vue projetée de la façade sur cour après travaux,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en sa demande de condamnation à des dommages et intérêts formée au titre du préjudice subi,

Condamne la société SELECTIRENTE aux entiers dépens,

Condamne la société SELECTIRENTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société SELECTIRENTE de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président