N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Juillet 2025

N° RG 24/00535 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNPT

DEMANDEUR :

S.C.I. LES MUREAUX (1116)

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory CAUVIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 203

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne assisté de M^e Arnaud GALIBERT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 98

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e CAUVIN

Copie certifiée conforme à l’original à :M^e GALIBERT

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES MUREAUX (1116) a donné à bail à M. [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat de location intitulé « contrat de location bail meublé courte durée » du 24 juin 2019, pour une durée de 5 mois, moyennant un loyer mensuel de 430€, outre 20€ de provision sur charges.

Par contrat intitulé « contrat de location bail meublé courte durée » du 29 mars 2021, prenant effet au 1er avril 2021, la SCI LES MUREAUX (1116) lui a donné à bail ce même logement, pour une durée identique, moyennant le même loyer mensuel (soit 450€ charges comprises).

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 11.850€ a été délivré à M. [N] [K] le 1er mars 2022.

Un second commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant cette fois sur un arriéré locatif de 19.805€ lui a ensuite été délivré le 12 décembre 2023.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 décembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SCI LES MUREAUX (1116), par acte du 6 juin 2024, a fait assigner M. [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, et l’expulsion de M. [N] [K] du bien loué.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025.

La SCI LES MUREAUX (1116), représentée par son conseil, régularise des écritures aux termes desquelles elle demande au juge de :

Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner M. [K] à lui payer la somme de 21.155€ au titre des loyers et charges demeurant dus au terme de février 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 19.805€ à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023, et sur le solde à compter de l’assignation ;Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de location ;Juger que M. [K] est occupant sans droit ni titre du logement ;Condamner M. [K] à lui payer une indemnité d’occupation de 650€ par mois, charges en sus, qui courra à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux ;Ordonner l’expulsion de M. [K] et de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe, et ce avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux occupés soit dans l’immeuble soit dans un garde-meuble au choix de la requérante, aux frais risques et périls de M. [K] ;Ordonner la remise des clés ;Condamner M. [K] à lui payer la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Sur la nullité du commandement de payer alléguée par M. [N] [K] au regard, d’une part, de l’omission du délai de deux mois pour payer le loyer, la SCI LES MUREAUX (1116) oppose que la page 2 de l’acte reproduit la clause résolutoire, laquelle mentionne une résiliation du bail pour défaut de paiement deux mois après commandement de payer demeuré infructueux. De surcroit, ce commandement de payer faisait suite à un premier commandement de payer lequel visait également la clause résolutoire et un délai de deux mois pour régulariser les sommes demandées. D’autre part, sur la prétendue nullité du commandement de payer en raison d’erreurs dans le décompte, la SCI LES MUREAUX (1116) expose que le contrat mentionnait bien un loyer charges comprises de 450€, que M. [K] ne démontre nullement qu’il aurait été convenu que ce loyer soit moindre voire inexistant pendant une certaine période, et qu’en tout état de cause, il est de jurisprudence constante qu’un montant erroné dans le commandement de payer n’affecte pas sa validité à concurrence des sommes réellement dues. Enfin, sur la contestation du commandement de payer au regard des travaux que M. [K] prétend avoir dû effectuer en lieu et place du bailleur, la SCI LES MUREAUX (1116) soutient, au visa de l’article 1222 du Code civil, que le locataire ne l’a ni mise en demeure d’effectuer des travaux, ni même pris soin de l’en informer, de sorte qu’il ne peut pas compenser le montant de ces factures sur son loyer, et ce d’autant plus que le rapport d’expertise de l’assurance AXA du 11 juin 2024 dressé suite à un dégât des eaux conclut que celui-ci a pour origine un engorgement des eaux usées. Or, le dégorgement des canalisations, au même titre que la remise en place ou remplacement de quelques éléments de revêtement, tels que faïence et mosaïque, est à la charge du locataire, en application du décret du 26 août 1987. Ainsi, faute pour M. [K] d’avoir régularisé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa délivrance, la clause résolutoire doit être déclarée acquise.

Enfin, sur la demande de requalification du bail en bail non meublé, ce qui justifierait une réduction du loyer mensuel à 300€, la SCI LES MUREAUX (1116) relève qu’une telle allégation si elle devait être accueillie n’a pas d’incidence sur la présente procédure qui se fonde sur la clause résolutoire contenue dans le bail et qui est identique s’agissant d’un bail meublé ou non meublé.

M. [N] [K] comparaît en personne, assisté de son conseil, et régularise également des écritures aux termes desquelles il demande au tribunal de :

Déclarer illégal le commandement de payer et en conséquence la procédure de référé et les annuler ;Requalifier le bail consenti en bail non meublé ;Condamner la SCI LES MUREAUX (1116) à lui payer la somme de 1000€ au titre du préjudice moral infligé ;Condamner la SCI LES MUREAUX (1116) au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 37 sur l’aide juridictionnelle et aux dépens.

M. [N] [K] expose que le commandement de payer du 12 décembre 2023 est nul pour deux raisons. Premièrement, il ne mentionne pas le délai de deux mois pour payer l’arriéré de loyers réclamé, contrairement à ce qu’impose l’article 24 al. 1er 1° de la loi du 6 juillet 1989 ; au contraire, il fait commandement de payer « immédiatement et sans délai » ces sommes, ce qui lui a porté préjudice, car il s’est retrouvé désemparé, pensant qu’il ne disposait d’aucun délai pour régulariser la situation. Deuxièmement, le commandement de payer mentionne un montant erroné, puisque, d’une part, il avait été convenu dans un premier temps entre Mme [J], gérante de la SCI LES MUREAUX (1116), et M. [K], que le bail serait consenti à titre gratuit « en échange d’une médiation au sein de l’immeuble pour rétablir le calme et le lien social sans violence », puis à partir du second bail du 29 mars 2021 que le loyer serait de 300€ et non de 450€ comme stipulé au bail. D’autre part, M. [K] soutient que certains versements qu’il a effectués au profit du bailleur à partir de comptes bancaires de tiers n’ont pas été pris en compte par la SCI LES MUREAUX (1116). Il considère qu’il n’est redevable au jour de l’audience que de la somme de 1054,99€ car il a été contraint de faire faire à ses frais des travaux de remise en état du logement, lequel était indécent eu égard à la présence de nuisibles (insectes, rats) et à la survenance de deux dégâts des eaux, alors que lesdits travaux auraient dû être à la charge du propriétaire qui a refusé de les faire. Le montant de ces travaux doit donc être déduit des sommes réclamées. Il considère que l’insalubrité rend le logement impropre à son usage et empêche la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire du bail. Enfin, M. [K] soutient que le logement n’est nullement meublé comme prétendu dans le bail et qu’en conséquence il convient de le requalifier en bail non meublé, ce qui justifie pleinement que le loyer soit réduit à 300€ par mois.

De plus, M. [K] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral par suite d’une procédure qu’il qualifie d’abusive, laquelle lui a causé un état anxio-dépressif, dont il justifie par la production de pièces médicales.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines antérieurement au 11 juillet 2024 (selon courrier adressé à cette date par la sous-préfecture de [Localité 8] au bailleur, suite à l’information du représentant de l’Etat dans le cadre de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989), soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des article 7 a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, l’article 24 I 1° de cette même loi dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi et en application de l’article 2 du Code civil, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 mars 2021 – étant celui qui s’applique entre les parties en ce qu’il est postérieur à celui du 24 juin 2019 – contient une clause résolutoire, laquelle prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit (article VIII). Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été signifiés à M. [K] les 1er mars 2022 et 11 décembre 2023, toutefois en l’occurrence c’est le second qui fonde la présente procédure et doit être analysé en ce que seul celui-ci a été dénoncé à la CCAPEX (le premier commandement ayant été délivré dans le cadre d’une précédente procédure de référé, jugée irrecevable précisément en raison de l’absence de dénonciation à cet organisme).

Or, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 décembre 2023 pour la somme en principal de 19.805€ ne laisse aucun délai au locataire pour régler la somme due, le commandement indiquant en caractères majuscules et en gras que les sommes doivent être payées « immédiatement et sans délai ». Si le commandement de payer mentionne également en bas de page que les causes du commandement doivent être réglées « dans le délai de six semaines », néanmoins cette mention, au-delà de son aspect peu lisible puisque rédigée en caractères largement inférieurs à ceux mentionnant l’absence de délai pour régulariser la dette, fait état d’un délai erroné en ce que c’est en tout état de cause un délai de deux mois qui aurait dû être mentionné eu égard à la date de conclusion du bail.

La mention erronée du délai accordé pour régler les causes du commandement – ou l’absence de délai mentionné pour ce faire – constitue un motif de nullité prévu par la loi, étant précisé que la reproduction de la clause résolutoire en page 2 ne permet pas de régulariser cette erreur car elle ne suffit pas à elle seule pour faire connaître au locataire qu’il dispose d’un délai de deux mois pour régulariser les causes du commandement, alors même que la page 1 de celui-ci mentionne des délais contraires (absence de délai ou six semaines).

Par ailleurs, et bien qu’il ressorte du décompte locatif produit aux débats que M. [K] n’a pas régularisé les causes du commandement durant le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, la mention erronée du délai dont il disposait pour régler sa dette suite à la délivrance dudit commandement lui cause nécessairement un grief dès lors que l’absence de paiement de la dette dans le délai deux mois a pu résulter de la conviction qu’un tel règlement ne permettrait pas de faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire et d’éviter une expulsion s’il n’était pas effectué immédiatement.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 11 décembre 2023.

Le commandement de payer étant nul, la clause résolutoire prévue au contrat de bail ne saurait être acquise. A défaut de résiliation du bail, l’expulsion de M. [N] [K] ne saurait être prononcée. Il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande de fixation et de condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation, devenue sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que M. [N] [K] reste devoir la somme de 24.113€ à la date du 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

M. [N] [K] conteste ce montant pour diverses raisons. D’une part, il affirme que le premier bail, conclu entre les parties le 24 juin 2019, avait en réalité été consenti à titre gratuit par le propriétaire. D’autre part, il considère que par la suite, à compter du bail du 29 mars 2021, les parties s’étaient entendues pour que le montant du loyer soit fixé à la somme mensuelle de 300€ et non de 450€ comme convenu par écrit. Par ailleurs, il soutient que divers paiements n’ont pas été pris en compte par le bailleur. En outre, il considère que le bail doit être requalifié en bail non meublé, ce qui justifie de réduire le montant du loyer à 300€. Enfin, il expose que le logement étant indécent, il a été contraint de faire faire des travaux pour un montant qu’il a imputé sur certains loyers.

Sur le montant du loyer convenu entre les parties

Il est établi que tant le premier bail, en date du 24 juin 2019, que le second bail, en date du 29 mars 2021, prévoyaient tous deux un loyer mensuel de 430€ outre 20€ de provision sur charges.

Cependant, pour démontrer qu’il aurait été convenu avec le bailleur que le logement était mis à sa disposition à titre gratuit entre juillet 2019 et mars 2021, puis que le loyer était fixé à la somme de 300€ mensuel – éléments contestés par la partie adverse –, M. [N] [K] produit une attestation d’hébergement en date du 2 novembre 2019 rédigée par Mme [M] [J], représentant la SCI LES MUREAUX (1116), outre un échange de SMS entre un contact dénommé « [M] » et lui-même en date du 3 juin 2021.

Or, force est de constater qu’il ne ressort nullement de l’attestation du 2 novembre 2019 que Mme [J] se serait engagée à mettre à la disposition de M. [K] le logement à titre gratuit. Si les qualités humaines et relationnelles de M. [K] sont effectivement soulignées dans cet écrit, néanmoins à aucun moment il n’est fait état de la mise à disposition d’un logement à titre gratuit. Au contraire, l’attestation mentionne bien que la SCI LES MUREAUX (1116) a proposé à M. [K] « un logement meublé dont le loyer est de 450€ CC/mois en échange d’une médiation au sein de l’immeuble pour rétablir le calme et le lien social sans violence ». L’attestation fait donc bien état d’un loyer mensuel de 450€ charges comprises, et souligne en réalité le montant peu élevé dudit loyer en échange des services de médiation apportés par M. [K] dans l’immeuble. S’agissant du SMS du 3 juin 2021, produit aux débats, s’il peut raisonnablement être considéré qu’il provient bien de Mme [M] [J], pour autant il ne fait pas davantage état d’un logement mis à disposition à titre gratuit, pas plus qu’il ne permet d’établir un accord entre les parties sur la fixation d‘un loyer à 300€ par mois. En effet, si l’émettrice du SMS indique qu’elle serait prête à renoncer à 230€ sur 530€ de loyer en échange d’un travail de secrétariat effectué par M. [K] (ce qui porterait le loyer mensuel à 300€), toutefois, d’une part, M. [K] n’a pas accepté cette proposition dans la réponse qu’il produit (il y indique qu’il souhaite en discuter en face à face) et, d’autre part, il soulève son incompréhension sur le montant du loyer énoncé (530€ au lieu des 450€ convenus), de sorte que cet échange ne saurait consolider un accord entre les parties sur une diminution du loyer à 300€. Dans ces conditions, il convient de considérer que le montant du loyer convenu entre les parties depuis la prise à bail – soit depuis le 24 juin 2019 – était bien de 450€ charges comprises, M. [K] n’en rapportant pas la preuve contraire.

Sur la régularité du décompte au regard des paiements réalisés par M. [K]

S’agissant des paiements que M. [K] soutient avoir effectué au profit de la SCI LES MUREAUX (1116) sans pour autant qu’ils ne figurent au décompte, le défendeur expose qu’il a fait certains virements à partir du compte bancaire d’amis qu’il remboursait en espèces, car il s’est trouvé à une certaine période sans possibilité de détenir un compte bancaire eu égard à sa situation administrative.

Or, il ressort de l’analyse comparative des pièces versées par M. [K] et du décompte locatif actualisé au 1er avril 2025 produit par la SCI LES MUREAUX (1116), que la plupart des versements que le locataire justifie avoir effectué au profit du bailleur figurent bien au décompte. Toutefois, M. [K] rapporte la preuve que 4 versements n’ont pas été pris en compte par la SCI LES MUREAUX (1116), à savoir :

Un versement de 300€ au titre de l’échéance de novembre 2021 (règlement effectué le 5 novembre 2021) : M. [K] rapporte la preuve de l’émission de ce virement au profit de la SCI LES MUREAUX (1116) depuis un compte français dont l’IBAN se termine par FRXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX 695 avec la référence « loyer de Mr [N] [K] » ;Un versement de 300€ au titre de l’échéance de décembre 2021 (règlement effectué le 6 décembre 2021) à partir du même compte et avec la référence « loyer [N] [K] » ;Un versement de 300€ au titre de l’échéance de janvier 2022 (règlement effectué le 6 janvier 2022) à partir du même compte et avec la même référence ;Un versement de 300€ au titre de l’échéance d’octobre 2022 (règlement effectué le 1er novembre 2022) à partir du compte d’un tiers avec la référence « loyer octobre [K] [N] ».

La SCI LES MUREAUX (1116) ne rapporte pas la preuve contraire, à savoir l’absence de réception de ces versements, de sorte qu’il convient de considérer qu’ils ont bien été réalisés et de les déduire des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Les autres versements dont M. [N] [K] fait état ne sont en revanche pas démontrés, car ils ne mentionnent nullement la date de la transaction ou le motif du virement, de sorte qu’il n’est pas possible de les attribuer au paiement de telle ou telle échéance.

Dès lors, il y a lieu de retrancher la somme totale de 1200€ (soit 300€ x 4) à la somme réclamée par le bailleur.

Sur la requalification du bail meublé en bail non meublé

M. [N] [K] soutient que le bail consenti doit être requalifié en bail non meublé, ce qui justifie une réduction du loyer à la somme de 300€ par mois.

Tout d’abord, il n’existe pas d’obstacle juridique à ce que M. [K] fonde sa demande de réduction de loyer sur ce moyen alors que la procédure a été initialement engagée par la SCI LES MUREAUX (1116) sur l’acquisition de la clause résolutoire, demande à laquelle il n’a au demeurant pas été fait droit. En effet, rien n’empêche le défendeur de formuler des demandes reconventionnelles.

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, et comprend notamment la présence d’une literie, d’une table, de sièges, d’ustensiles de cuisine, d’étagères de rangement.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il est acquis que la notion de logement meublé peut faire l’objet d’une vérification par le juge pour s’assurer que celle-ci ne dissimule pas une fraude initiée par le bailleur, avec faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier ; le preneur est en droit de solliciter une réduction du loyer en conséquence. En outre, il est constant qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve que les lieux loués sont meublés.

En l’espèce, le bail, malgré l’utilisation d’un imprimé intitulé « contrat de location meublée », ne mentionne, en fait de mobilier, que la présence d’une « cuisine équipée de deux plaques chauffantes, un petit frigidaire, un ballon électrique de production d’eau chaude, trois convecteurs électriques », sans préciser si le local était équipé au jour de l’entrée dans les lieux d’une literie, de draps, de couvertures, d’appareils et ustensiles permettant de cuisiner, ou même d’une simple chaise. Aucun inventaire des biens meubles n’est annexé au bail. Ainsi, il doit être considéré que le bailleur ne rapporte pas la preuve que les meubles étaient présents en qualité et nombre suffisant pour permettre au preneur de vivre convenablement, et le bail sera requalifié en bail non meublé.

Cette requalification justifie une réduction du montant du loyer à la somme de 300€, à laquelle il y a lieu d’ajouter la somme mensuelle de 20€ à titre de provision sur charges, depuis la prise à bail.

Sur les travaux de remise en état du logement et leurs conséquences

Enfin, M. [N] [K] considère qu’eu égard au caractère indécent du logement donné à bail, il a pu à juste titre imputer sur certains loyers le prix des travaux qu’il a été contraint d’effectuer en vue de la remise en état de l’appartement.

Conformément aux articles 1719 2° du code civil et 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

En application de l’article 1222 du Code civil, après mise en demeure, le créancier – en l’occurrence, le preneur – peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

En outre et plus généralement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau de performance minimal. Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

S’il ressort effectivement des pièces produites que le logement litigieux a fait l’objet, selon les témoignages des voisins, de nuisibles et d’un dégât des eaux, qu’il a fallu changer le ballon d’eau chaude et que M. [K] a été contraint de faire faire des travaux de réparation importants suite aux infiltrations d’eau dans sa cuisine et dans sa salle de bain, pour autant M. [K] ne rapporte pas la preuve d’avoir mis en demeure le propriétaire de faire exécuter les travaux rendus nécessaires suite aux conséquences du dégât des eaux. De surcroit, l’origine dudit dégât des eaux n’ait pas établie, le rapport d’expertise de l’assureur de M. [K] en date du 11 juin 2024 exposant que l’émergence d’eau sur le sol de la cuisine est consécutive à l’engorgement des eaux usées de sa cuisine, ce qui peut tout à la fois être attribué à un comportement fautif du locataire ou à une difficulté tierce. Enfin, il n’est pas démontré que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, et qu’il serait impropre à son usage. M. [K] n’étaye pas suffisamment cette allégation, les seules photographies et attestations de voisins, sans aucune expertise à l’appui quant à l’origine et à l’ampleur des désordres allégués, ne permettant pas d’établir le caractère indécent du logement et de quantifier le montant d’un éventuel préjudice matériel du preneur.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de déduire de l’arriéré locatif les sommes déboursées par M. [K] dans le cadre des travaux de rénovation effectués sans autorisation préalable du bailleur.

Par conséquent, eu égard à l’ensemble des développements qui précèdent, M. [N] [K] sera condamné à verser à la SCI LES MUREAUX (1116) la somme totale de 13.813€ (soit 22.400€ de loyers et charges pour un loyer chargé de 320€ – 8587€ de règlements) à titre d’arriéré de loyers et charges dû au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, le commandement de payer étant déclaré nul.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [N] [K] fait valoir un préjudice moral du fait de la procédure engagée à son encontre par le bailleur.

Il produit des certificats médicaux datés de de juin et décembre 2022 ainsi que du 21 mars 2023, lesquels font effectivement état d’un état anxiodépressif avec troubles du sommeil, que l’un des certificats attribue aux « fausses accusations de son bailleur ». Si les pièces médicales produites correspondent peu ou prou au point de départ des différends entre M. [K] et la SCI LES MUREAUX (1116) – une première procédure en référé ayant été diligentée par le bailleur en juin 2022 – pour autant aucune faute de la SCI LES MUREAUX (1116) à l’origine du préjudice de M. [K] n’est établie, en ce que c’est à bon droit qu’elle a entrepris une procédure à son encontre pour impayés de loyers.

En conséquence, M. [N] [K] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [N] [K], partie perdante au principal, supportera les dépens, lesquels ne comprendront cependant pas le coût du commandement de payer annulé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES MUREAUX (1116) l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [N] [K] à lui verser une somme de 800€ sur le fondement de ce texte.

Eu égard à la solution apportée au litige, la demande de M. [N] [K] sur ce même fondement sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul le commandement de payer délivré par la SCI LES MUREAUX (1116) à M. [N] [K] le 12 décembre 2023 et en conséquence,

DEBOUTE la SCI LES MUREAUX (1116) de sa demande de constat de la résiliation du bail, la clause résolutoire n’étant pas acquise ;

DEBOUTE la SCI LES MUREAUX (1116) de sa demande d’expulsion à l’encontre de M. [N] [K] et des demandes subséquentes tendant au paiement d’une indemnité d’occupation et à la remise des clés, devenues sans objet ;

REQUALIFIE le bail meublé du 29 mars 2021 conclu entre la SCI LES MUREAUX (1116) et M. [N] [K] en location nue ;

CONDAMNE M. [N] [K] à verser à la SCI LES MUREAUX (1116) la somme de 13.813€ (treize-mille-huit-cent-treize euros) à titre d’arriéré de loyers et charges dû au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE M. [N] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer à la SCI LES MUREAUX (1116) la somme de 800€ (huit-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [K] à payer les dépens de l’instance ne comprenant pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 juillet 2025.

La Greffière La juge