TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [T] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine GENTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35PU

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 03 juin 2024

DEMANDEUR

Monsieur [G]-[J] [K],

[Adresse 3]

représenté par M^e Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [U] [T] épouse [L],

[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 juin 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01367 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35PU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 mars 2018, Monsieur [G]-[J] [K] a donné à bail à Madame [U] [L] née [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G]-[J] [K] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3847, 66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 8 janvier 2024, Monsieur [G]-[J] [K] a fait assigner Madame [U] [L] née [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [U] [L] née [T] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6330, 02 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de la date d’échéance des loyers, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 29 novembre 2023Condamner la défenderesse à payer la somme de 1120 euros au titre de la clause pénalecondamner la défenderesse à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G]-[J] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

A l’audience du 3 avril 2023, Monsieur [G]-[J] [K] , représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 11 418, 86 euros, selon décompte en date du 1er avril 2024.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [U] [L] née [T] n’a pas comparu

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G]-[J] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 octobre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mars 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme en principal de 3847, 66 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, l’absence de comparution de la défenderesse et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette augmente, et qu’aucune reprise des paiements n’est constatée. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’étant, au demeurant, sollicitée, la bailleresse maintenant sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [U] [L] née [T] étant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [U] [L] née [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [G]-[J] [K] produit un décompte démontrant que Madame [U] [L] née [T] reste lui devoir la somme de 11 418, 86 euros à la date du 1er avril 2024, mois d’avril 2024 compris, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [U] [L] née [T] aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 11418, 86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3847, 66 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [U] [L] née [T] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il est rappelé que la clause pénale est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [L] née [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Monsieur [G]-[J] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2018 entre Monsieur [G]-[J] [K] et Madame [U] [L] née [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [L] née [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [G]-[J] [K] de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [G]-[J] [K] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [L] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G]-[J] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [L] née [T] à verser à Monsieur [G]-[J] [K] la somme de 11418, 86 euros (décompte arrêté au 1er avril 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 3847, 66 euros et à compter du 8 janvier 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [L] née [T] à verser à Monsieur [G]-[J] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1212, 21 euros hors charges et 60 euros de charges), à compter du 2 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE Monsieur [G]-[J] [K] de sa demande au titre de la clause pénale

CONDAMNE Madame [U] [L] née [T] à verser à Monsieur [G]-[J] [K] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [L] née [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection