TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 24/00907 – N° Portalis DB22-W-B7I-STA5

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

[J] [N]

C/

[D] [V], [E] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e TARDIVEL

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [V]

Mme [V]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Ludovic TARDIVEL, substitué par Maître Léa MATOUG, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 1]

([Adresse 7])

[Localité 5]

non comparant

Monsieur [E] [V]

[Adresse 1]

([Adresse 7])

[Localité 6]

non comparant

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2020, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [D] [V], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement à usage d’habitation de type F1, sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre des provisions sur charges d’un montant de 130 euros.

L’appartement est en réalité occupé par le fils du locataire, Monsieur [E] [V].

Plusieurs mains courantes ont été déposées aux services de police au cours de l’année 2021 compte tenu du comportement de Monsieur [E] [V].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2020, l’agence ROMY, chargée de la gestion du bien, a rappelé à Monsieur [E] [V] ses obligations en tant que locataire, notamment s’agissant de la clause relative à la jouissance paisible

Par acte d’huissier établi le 26 avril 2021, Monsieur [J] [N] a fait signifier à Monsieur [D] [V] ainsi qu’à Monsieur [E] [V] leur congé du bail pour motif légitime et sérieux, fixant comme date limite de départ, le 7 janvier 2023, date du terme du contrat de location.

Toutefois, Monsieur [E] [V] s’est maintenu dans les lieux loués par son père Monsieur [D] [V], au-delà de cette date. En effet, par courriel en date du 17 janvier 2023, Maître [G] [U], commissaire de justice, a indiqué à l’agence ROMY qu’il n’était pas possible de procéder à l’état des lieux de sortie dans la mesure où Monsieur [E] [V] n’avait pas quitté les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice délivré le 5 novembre 2024, Monsieur [J] [N] a fait assigner Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— en conséquence, constater la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 26 avril 2021,

— constater le non-renouvellement du bail signé le 8 janvier 2020 par Monsieur [D] [V] sur le local d’habitation sis [Adresse 2], et ce à compter du 8 janvier 2023,

— constater que Monsieur [D] [V] est locataire sont droit ni titre,

— constater que Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai laissé aux locataires pour quitter les lieux à la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et sont garanties de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V],

— supprimer le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [J] [N] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la présente assignation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés,

— condamner Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 5 juin 2025, Monsieur [J] [N], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes telles que dans l’assignation. Il explique que le trouble de jouissance persiste puisque Monsieur [E] [V] continue de proférer des menaces de mort à l’encontre de ses voisins, et de commettre violences et dégradations dans l’immeuble. Il déclare que Monsieur [E] [V] est occupant sans droit ni titre puisque le congé qu’il lui a fait signifier est valide. Il reconnaît que le loyer est cependant payé régulièrement.

Monsieur [E] [V] et Monsieur [D] [V], régulièrement cités à étude, ne comparaissaient pas et ne se faisaient pas représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du demandeur pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit, dans ce cas, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail liant les parties en date du 8 janvier 2020 a été conclu pour une durée de 3 ans à effet au 8 janvier 2020.

Aux termes de ce bail, Monsieur [D] [V] est mentionné comme « titulaire du bail » et Monsieur [E] [V] comme « occupant ». Ils sont tous les deux désignés comme locataires, de sorte que les dispositions contractuelles sont bien opposables à ce dernier.

La clause 7 « jouissance paisible » dudit bail stipule notamment que le locataire ne doit commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage. Il stipule également que le locataire doit éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble, notamment régler tout appareil de radio, télévision et tout appareil de reproduction de sons de telle manière que le voisinage n’ait pas à s’en plaindre.

Il n’est pas contesté que le bail venait à expiration le 7 janvier 2023 à minuit.

Le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 26 avril 2021 par acte d’huissier mentionne que le bail expire au 7 janvier 2023, ce qui est conforme aux termes du bail. Ce congé a donc été délivré plus de 6 mois avant ce terme, respectant ainsi les dispositions de l’article 15-I précité.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en reproduisant intégralement l’article 15 – I à IV de la loi du 6 juillet 1989 et en indiquant le motif allégué. Il est mentionné, plus précisément, que « Le contrat de bail prévoit une jouissance paisible des locaux.

Ce congé est donc valide sur la forme.

Sur le fond, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats, et notamment des mains courantes de Madame [W] [H], le 18 janvier 2021 et Monsieur [I] [O] le 20 janvier 2021 et des divers courriers et courriels que Monsieur [V] [E] se montre agressif et insultant envers ses voisins et qu’il profère également des menaces de façon réitérée envers le bailleur.

Ainsi, le comportement de Monsieur [V] [E] constitue un manquement grave et répété à ses obligations de jouissance paisible des lieux. La réunion de ces éléments suffit à démontrer le caractère réel et sérieux du congé délivré le 26 avril 2021 et dont se prévaut le bailleur.

Il n’existe pas de droit acquis pour le locataire à se maintenir dans les lieux en raison de sa situation personnelle alors que le congé pour motif légitime et sérieux est une possibilité offerte par la loi aux propriétaires bailleurs qui souhaitent disposer à nouveau de leur logement dans des délais bien circonscrits et dans des conditions strictement encadrées.

Ainsi, le congé délivré le 26 avril 2021 étant valide sur la forme et sur le fond, il convient de constater que le bail entre les parties a été valablement résilié le 7 janvier 2023 à minuit et que Monsieur [D] [V] ainsi que Monsieur [E] [V] se trouvent donc occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis le 8 janvier 2023.

2- Sur l’expulsion immédiate sous astreinte

Il découle de ce qui précède que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2023 et qu’ils ont donc disposé de larges délais pour quitter les lieux.

En outre, le comportement de Monsieur [E] [V] est constitutif d’un trouble caractérisé à l’égard de ses voisins, auquel il convient de mettre rapidement un terme. C’est pourquoi, il sera fait droit à la demande de suspension du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment Monsieur [E] [V], occupant principal des lieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, compte tenu des dommages causés par le comportement de Monsieur [E] [V], et afin de s’assurer de l’effectivité de la décision et de condamner Monsieur [D] [V], locataire en titre, et Monsieur [E] [V], occupant, à quitter les lieux qu’ils occupent désormais sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’astreinte, réduite à de plus justes proportions, soit 10 euros par jour de retard à compter de quinze jours suivant la signification du présent jugement.

3 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié de plein droit le 7 janvier 2023 à minuit, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la hauteur du loyer mensuel révisable, augmenté des charges.

Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] devront donc régler in solidum une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce, à compter du 8 janvier 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

4- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, bien que le loyer soit intégralement réglé, il est établi que les locataires manquent depuis 2021 à leurs obligations contractuelles notamment en troublant la quiétude au sein de l’immeuble et en se montrant violant à l’égard de Monsieur [J] [N] et de ses voisins.

De plus, il est constant que Monsieur [E] [V] a disposé de suffisamment de temps, depuis le 7 janvier 2023, pour trouver une autre solution d’hébergement de sorte que son maintien persistant dans les lieux cause un préjudice au bailleur.

Cependant, Monsieur [D] [V], bien que titulaire du bail, ne semble pas être co-responsable des troubles reprochés à son fils, de sorte qu’il n’y a pas lieu faire droit à la demande de condamnation à son égard au paiement des dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [V] seul à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral et de rejeter les demandes formées contre Monsieur [D] [V] à ce titre.

5- Sur les autres demandes

Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant notamment le coût du congé du 26 avril 2021,

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [N] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] à lui verser une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 26 avril 2021 à Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] par Monsieur [J] [N],

DIT que le bail en date du 8 janvier 2020 qui liait les parties a expiré au 7 janvier 2023 à minuit,

CONSTATE que Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] sont occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2], depuis le 8 janvier 2023,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE en conséquence Monsieur [J] [N] à faire procéder à l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [V] et de tous occupants de son chef, et notamment Monsieur [E] [V], faute de départ volontaire des lieux loués sis [Adresse 2], ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier, immédiatement après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification du présent jugement,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter du 8 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [J] [N] de sa demande en condamnation de Monsieur [D] [V] à des dommages et intérêts, pour préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Monsieur [E] [V] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT