N°Minute:25/01433

DOSSIER : N° RG 25/01039 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P4QE

Copie exécutoire à

M^e Nicolas GALLON

le 1er décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 26 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-3189 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [S] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-3188 du 02/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

S.C.I. LES GRILLONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Samuel TALLON, avocat au barreau de BEZIERS

Les débats ont été déclarés clos le 04 Novembre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 26 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2020 ayant pris effet au 15 juillet 2020, la SCI LES GRILLONS a donné à bail à Monsieur [K] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 390 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 20 euros.

Le logement a fait l’objet de visites du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de Montpellier en date des 14 novembre 2022 et 14 juin 2024, à la suite desquelles Monsieur le Préfet de l’Hérault a, par arrêté d’insalubrité en date du 03 septembre 2024, dit que ledit logement est insalubre à caractère remédiable, interdit à titre temporaire la mise à disposition aux fins d’habitation du local pendant la durée des travaux, enjoint à la SCI LES GRILLONS d’avoir à exécuter dans un délai de 6 mois des travaux de mise en conformité du logement et dit que la SCI est tenue d’assurer l’hébergement des locataires pendant la durée des travaux et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2025, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] ont fait assigner la SCI LES GRILLONS devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, et demandent de:

la condamner à la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,lui enjoindre de les reloger à ses frais, dans un logement adapté, dans les 8 jours suivant l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la condamner à payer à titre provisionnel la somme de 300 euros par mois de carence à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, à compter de la prise à bail en date du 21 mai 2022 et jusqu’au relogement, soit la somme totale provisionnelle de 11 400 euros au mois de mai 2025, à parfaire,la condamner à payer à Maître Nicolas GALLON la somme de 2 400 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991.

Après un renvoi contradictoire à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 04 novembre 2025.

A l’audience du 04 novembre 2025, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B], représentés par leur avocat qui a développé oralement ses conclusions, ont maintenu leurs demandes telles que formées dans leur acte introductif d’instance.

En défense, la SCI LES GRILLONS, également représentée par son avocat qui a développé oralement ses conclusions, a demandé :

Constater l’absence de relation contractuelle entre la SCI LES GRILLONS et Mme [B]

Constater absence de tout manquement de la part de la SCI LES GRILLONS,

Constater que chaque sinistre a fait l’objet d’une réaction immédiate de sa part

Constater les manquements de M. [B]

Constater la mauvaise foi de M. [B]

En conséquence

Rejeter l’intégralité des demandes de M et Mme [B]

Condamner M et Mme [B] au paiement des frais de réparation pour le sinistre non déclaré à son assurance malgré les relances de l’agence

Ordonner à M. et Mme [B] de laisser les entreprises accéder au logement pour réaliser les travaux nécessaires,

Condamner M. et Mme [B] à 2 000 € de dommages intérêts pour préjudice moral

Condamner M. et Mme [B] au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’au paiement des entier dépens.

La SCI LES GRILLONS a également soulevé oralement le défaut de qualité à agir de Madame [T] [S] épouse [B] en ce que le mariage a été célébré postérieurement à l’acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux, mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu dans le dispositif de la présente ordonnance.

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la non réalisation par le bailleur de travaux urgents dans un appartement loué considéré comme indécent peut constituer un trouble manifestement illicite qu’il convient au juge des référés d’examiner.

L’action en référé engagée par Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] est dès lors recevable.

Sur la qualité à agir de Madame [T] [S] épouse [B]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI LES GRILLONS a soulevé lors de l’audience du 04 novembre 2025 le défaut de qualité à agir de Madame [T] [S] épouse [B] en ce que le mariage aurait été célébré postérieurement à l’introduction de la présente procédure.

Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] versent toutefois aux débats leur acte de mariage indiquant une union en date du 29 septembre 2021, retranscrite au service central d’état civil français en date du 10 mai 2022, soit antérieurement à l’acte introductif d’instance daté du 05 juin 2025.

La SCI LES GRILLONS sera donc déboutée de sa demande relative au défaut de qualité à agir de Madame [T] [S] épouse [B].

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] sollicite la condamnation de la SCI LES GRILLONS, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, d’avoir à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 03 septembre 2024, à savoir :

tous travaux nécessaires aux ouvrages de couverture notamment le toit terrasse au-dessus de la salle de bain et à ses accessoires éventuels (solins, gouttières, descentes …) pour assurer l’étanchéité durable desdits ouvrages, le captage complet des eaux pluviales et de ruissellement, ainsi que leur évacuation à l’égout, afin de faire cesser les infiltrations d’eaux pluviales qui se produisent dans les locaux habités, et notamment dans la salle de baintous travaux pour que la ventilation du logement assure un renouvellement efficace de l’atmosphère sans créer de courant d’air gênant et pour que l’air vicié soit rejeté directement à l’extérieur. A cet effet, le système d’aération doit comporter des entrées d’air dans toutes les pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, des sorties d’air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bains ou de douche et les cabinets d’aisances, réalisées par des conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques et des passages de section suffisante assurant la libre circulation de l’air des pièces principales vers les pièces de service (détalonnage des bas de portes)toutes dispositions pour éviter les remontées d’eau telluriques, notamment dans le hall d’entrée et la pièce de viel’installation de moyens de chauffage permettant d’assurer un chauffage suffisantle renforcement de l’isolation thermique afin de permettre d’assurer un chauffage suffisantla suppression et le remplacement des matériaux poreux moisis (plâtres, enduits, papier-peint) et nettoyer les matériaux non poreux moisis (béton, plastique, métal, etc.)toutes les dispositions nécessaires afin de faire cesser les causes d’humidité favorisant le développement de moisissures avec la réalisation notamment d’une isolation thermique suffisante et efficace du logement tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct, des travaux prescrits ci-dessus, et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces

S’agissant de l’étanchéité des ouvrages de couverture, notamment le toit terrasse au-dessus de la salle de bain, afin de faire cesser les infiltrations d’eaux pluviales, la SCI LES GRILLONS justifie avoir mandaté la société O TOITS OCCITANS [Localité 5] selon devis en date du 21 juin 2024, accepté le 27 juin 2024, d’un montant de 3 999,26 euros. Il ressort des courriels de la société O TOITS OCCITANTS [Localité 5] en date des 28 août, 11 septembre et 10 octobre 2024 que l’intervention a été finalisée en date du 29 octobre 2024. Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des autres travaux prescrits par l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 03 septembre 2024, la SCI LES GRILLONS ne démontre aucunement avoir fait réaliser à ces derniers, et notamment l’installation de moyens de chauffage, le renforcement de l’isolation thermique ou encore la suppression et le remplacement des matériaux poreux moisis.

Si la bailleresse verse aux débats un devis de la société COMPTOIR DE L’HABITAT en date du 14 mai 2023, accepté le 25 mai 2023, d’un montant de 1 110,78 euros pour la fourniture et la pose d’aérateurs à détection d’humidité dans la salle de bain et la cuisine, la création de ventilation par perçage du haut de la fenêtre du salon et la pose d’une grille d’aération, et la réfection du mur de l’entrée, il ressort toutefois du courriel de la société COMPTOIR DE L’HABITAT en date du 09 juin 2023 que Monsieur [K] [B] s’est opposé à la réalisation desdits travaux et que ces derniers n’ont ainsi pas été effectués. L’opposition du locataire aux travaux a par ailleurs été confirmée par le courriel de la CAF en date du 03 juin 2024. La bailleresse ne justifie en outre pas de la réalisation des travaux postérieurement à cette date.

Le refus ou l’absence de disponibilité des locataires aux rendez-vous proposés par les artisans n’exonère cependant pas la bailleresse de son obligation.

Il convient par conséquent de condamner la SCI LES GRILLONS à la réalisation des travaux permettant de mettre fin aux désordres listés ci-dessous, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à charge pour les locataires de permettre l’accès au logement aux sociétés mandatées par la bailleresse pour réaliser les travaux nécessaires.

Il sera en effet enjoint à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] de permettre l’accès au logement aux sociétés mandatées par la bailleresse pour réaliser les travaux nécessaires, à charge pour la bailleresse de les informer de la nature et des modalités d’exécution des travaux, au moins 15 jours avant la date d’intervention prévue, par courrier remis en main propre ou courrier recommandé avec accusé de réception.

Sur le relogement

En application de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale.

Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1.

— lorsqu’un établissement recevant du public utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité en application de l’article L. 184-1.

Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l’exploitant à l’encontre des personnes auxquelles l’état d’insalubrité ou d’insécurité serait en tout ou partie imputable.

L’article L521-3-1 du même code précise quant à lui que I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil ou s’il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d’habiter et la date d’effet de cette interdiction.

En l’espèce, l’article 3 de l’arrêté préfectoral d’insalubrité pris par Monsieur le Préfet de l’Hérault en date du 03 septembre 2024 prévoit que la SCI LES GRILLONS est tenue d’assurer l’hébergement des occupants en application des articles L521-1 et L521-3-2 du code de la construction et de l’habitation pendant la durée des travaux et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté, et au plus tard dans le délai de 3 mois à compter de la notification dudit arrêté.

La SCI LES GRILLONS justifie avoir, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, fait signifier à Monsieur [K] [B] une proposition de relogement pour un logement situé au 3ème étage du même immeuble, à savoir [Adresse 4].

Monsieur [K] [B] a toutefois refusé ladite proposition, indiquant notamment qu’il lui était impossible de monter quotidiennement les trois étages en raison de son handicap. Il convient en effet de noter que le locataire bénéficie d’une reconnaissance de travailleur handicapé et d’une carte mobilité inclusion priorité, impliquant des difficultés à rester debout. Le refus du locataire était ainsi justifié, et le logement non adapté à sa situation.

La SCI LES GRILLONS sera par conséquent condamnée à proposer à Monsieur [K] [B] une solution de relogement durant la période de réalisation des travaux, à ses frais et dans un logement adapté, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 10 euros par jour de retard.

Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnels

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] sollicitent la condamnation de la SCI LES GRILLONS à leur verser à titre provisionnel la somme de 300 euros par mois de carence à compter de la prise à bail en date du 21 mai 2022 et jusqu’au relogement, soit la somme totale provisionnelle de 11 400 euros au mois de mai 2025, à parfaire, en réparation de leur préjudice de jouissance.

L’arrêté préfectoral en date du 03 septembre 2024, établi à la suite du rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 5] en date du 18 juin 2024, relève que le logement occupé par les demandeurs constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu des désordres suivants :

absence de dispositif de ventilation permettant le renouvellement efficace de l’atmosphère ;local ne disposant pas de moyen de chauffage suffisant, l’émetteur de chaleur dans la pièce de vie étant non fonctionnel ;absence d’isolation entrainant l’impossibilité d’assurer un chauffage suffisant ;murs présentant des problèmes d’humidité et de remontées telluriques notamment dans le hall d’entrée ;présence importante de moisissures dans le hall d’entrée et dans la salle de bain ;trace d’infiltration d’eau en plafond dans la pièce de vie ;effondrement de matériaux non structurants du plafond de la salle de bain au droit de la baignoire dû à des infiltrations d’eau extérieure, empêchant une utilisation normale des équipements sanitaires ; équipements sanitaires vétustes et en mauvais état ;surface habitable et organisation du logement non adaptées à la composition familiale.

Le trouble de jouissance est ainsi établi.

La SCI LES GRILLONS admet que certains désordres lui ont été signalés par la CAF en avril 2023 à la suite d’une visite du logement en date du 14 novembre 2022 et de l’établissement d’un diagnostic – constat décence. Ledit document n’est cependant nullement versé aux débats, et ne permet donc pas de déterminer précisément les désordres relevés dès novembre 2022.

S’agissant des problèmes relatifs à l’absence de dispositif de ventilation et la présence de moisissures dans le hall d’entrée, il ressort du courriel de la société QUADRIMM LOCATION en date du 24 octobre 2024 qu’ils étaient mentionnés dans le constat décence et étaient donc d’ores et déjà présents en novembre 2022 lors de la première visite.

La bailleresse indique en effet avoir, à la suite dudit constat décence, mandaté la société COMPTOIR DE L’HABITAT pour la fourniture et la pose d’aérateurs à détection d’humidité dans la salle de bain et la cuisine, la création de ventilation par perçage du haut de la fenêtre du salon et la pose d’une grille d’aération, et la réfection du mur de l’entrée. Elle justifie d’un devis de la ladite société en date du 14 mai 2023, accepté le 25 mai 2023, d’un montant de 1 110,78 euros.

Il ressort toutefois du courriel de la société COMPTOIR DE L’HABITAT en date du 09 juin 2023 que Monsieur [K] [B] s’est opposé à la réalisation des travaux, à savoir la fourniture et la pose d’aérateurs à détection d’humidité dans la salle de bain et la cuisine, la création de ventilation par perçage du haut de la fenêtre du salon et la pose d’une grille d’aération, et la réfection du mur de l’entrée. L’opposition du locataire aux travaux a par ailleurs été confirmée par le courriel de la CAF en date du 03 juin 2024. Monsieur [K] [B] ne produit cependant aucun document justifiant de problème médicaux impliquant l’impossibilité de faire réaliser lesdits travaux.

Le locataire a ainsi aggravé son propre préjudice en refusant la réalisation des travaux relatifs à la fourniture et la pose d’aérateurs à détection d’humidité dans la salle de bain et la cuisine, la création de ventilation par perçage du haut de la fenêtre du salon et la pose d’une grille d’aération, et la réfection du mur de l’entrée.

Le préjudice de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] résultant de l’absence de dispositif de ventilation permettant le renouvellement efficace de l’atmosphère, et de la présence de moisissures dans le hall sera donc uniquement indemnisé sur la période de novembre 2022, date de la première visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé ayant conduit au constat décence, à juin 2023, date à laquelle le locataire a refusé l’intervention de la société mandatée par la bailleresse.

Concernant ensuite les désordres relatifs à l’humidité, aux dégâts des eaux et à l’étanchéité de la toiture, le courriel de la société QUADRIMM LOCATION démontre que ces derniers ont été signalés par le locataire dès le mois de février 2024.

Le rapport de la société LR INTERVENTION daté du 30 mai 2024 précise que le dégât des eaux résulte d’un défaut d’étanchéité du toit terrasse et au niveau du réseau d’évacuation des eaux usées.

La SCI LES GRILLONS justifie avoir fait réparer le réseau de plomberie par la société LR INTERVENTION selon devis en date du 05 juin 2024, accepté le 27 juin 2023, d’un montant de 869 euros, et avoir fait reprendre l’étanchéité du toit terrasse par la société O TOITS selon devis en date du 21 juin 2024, accepté le 27 juin 2024, d’un montant de 3 999,26 euros avec une intervention finalisée en date du 29 octobre 2024.

Le préjudice de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] résultant de l’absence d’étanchéité, des infiltrations et de l’humidité sera donc indemnisé sur la période de février 2024 à octobre 2024.

La bailleresse ne justifie en revanche aucunement avoir fait reprendre les dégâts résultants des fuites et infiltrations.

Relativement enfin aux autres désordres relevés par l’arrêté préfectoral d’insalubrité, et notamment l’absence de moyens de chauffage, la présence d’équipements sanitaires vétustes ou encore la présence de revêtements moisis notamment dans la salle de bain, les documents produits ne permettent aucunement de démontrer leur existence avant la visite du logement par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 5] en date du 14 juin 2024. Le robinet d’alimentation du WC et le flotteur de la chasse d’eau ont notamment été remplacés par la société LR INTERVENTION selon facture en date du 04 juillet 2024 d’un montant de 198 euros, et les locataires n’ont signalé aucun autre désordre relatif aux équipements sanitaires avant l’arrêté préfectoral d’insalubrité en date du 03 septembre 2024.

La SCI LES GRILLONS ne démontre de son côté aucunement avoir procédé aux réparations des autres troubles de jouissance constatés par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de Montpellier lors de sa visite du 14 juin 2024 et ayant justifié l’arrêté d’insalubrité.

Le préjudice de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] résultant des autres désordres relevés par l’arrêté préfectoral d’insalubrité, et notamment de l’absence de moyens de chauffage, de la présence d’équipements sanitaires vétustes ou encore la présence de revêtements moisis, sera donc indemnisé sur la période de juin 2024, date de la visite du logement, à novembre 2025, date de l’audience.

La SCI LES GRILLONS sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B], à titre provisionnel, la somme de 900 euros, correspondant environ à environ 5 % du loyer sur la période d’avril 2023 à juin 2023 puis 10 % du loyer sur la période de février 2024 à novembre 2025.

Sur la demande reconventionnelle au paiement des frais de réparation liés au sinistre non déclaré à leur assurance par les locataires

En l’espèce, la SCI LES GRILLONS sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] au paiement des frais de réparation pour le sinistre non déclaré à son assurance malgré les relances de l’agence.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement d’imputer l’origine des dégâts des eaux aux locataires et ainsi d’engager leur responsabilité. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI LES GRILLONS sollicite reconventionnellement la condamnation de Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement de démontrer l’existence d’un tel préjudice. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES GRILLONS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONDAMNONS la SCI LES GRILLONS à procéder aux travaux prescrits par l’arrêté préfectoral en date du 03 septembre 2025, à l’exception de ceux relatifs à l’étanchéité des ouvrages de couverture, afin de notamment :

assurer un renouvellement efficace de l’atmosphère sans créer de courant d’air gênant et pour que l’air vicié soit rejeté directement à l’extérieur, avec la mise en place d’entrées d’air dans toutes les pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, de sorties d’air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bains ou de douche et les cabinets d’aisances, et des passages de section suffisante assurant la libre circulation de l’air des pièces principales vers les pièces de service (détalonnage des bas de portes) éviter les remontées d’eau telluriques, notamment dans le hall d’entrée et la pièce de vie assurer un chauffage suffisant, notamment par l’installation de moyens de chauffage et le renforcement de l’isolation thermique supprimer et remplacer les matériaux poreux moisis (plâtres, enduits, papier-peint) et de nettoyer les matériaux non poreux moisis (béton, plastique, métal, etc.)faire cesser les causes d’humidité favorisant le développement de moisissures avec la réalisation notamment d’une isolation thermique suffisante et efficace du logement outre la réalisation de tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct, des travaux prescrits ci-dessus, et sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces.

DISONS que les travaux listés ci-dessus devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ASSORTISSONS cette condamnation d’une astreinte de 10 euros par jour de retard, à charge pour Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] de permettre l’accès au logement aux sociétés mandatées par la bailleresse pour réaliser les travaux nécessaires ;

ENJOIGNONS à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] de permettre l’accès au logement aux sociétés mandatées par la bailleresse pour réaliser les travaux nécessaires, à charge pour la SCI LES GRILLONS d’informer les locataires de la nature et des modalités d’exécution des travaux, au moins 15 jours avant la date d’intervention prévue, par courrier remis en main propre ou courrier recommandé avec accusé de réception ;

ENJOIGNONS la SCI LES GRILLONS de proposer à Monsieur [K] [B] une solution de relogement durant la période de réalisation des travaux, à ses frais et dans un logement adapté, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ASSORTISSONS cette injonction d’une astreinte de 10 euros par jour de retard ;

CONDAMNONS la SCI à payer à titre provisionnel à Monsieur [K] [B] et Madame [T] [S] épouse [B] la somme de 900 euros, correspondant environ à environ 5 % du loyer sur la période d’avril 2023 à juin 2023 puis 10 % du loyer sur la période de février 2024 à novembre 2025, en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS la SCI LES GRILLONS aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et, en conséquence, DEBOUTONS les parties de leur demande à ce titre,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS