TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

10 JUILLET 2025

N° RG 24/00846 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEYY

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [O] [B], en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T] c/ [C] [W]

DEMANDERESSE

Maître [O] [B], administrateur judiciaire dont l’étude est sise [Adresse 3] ([Adresse 4]), en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement du 25 juillet 2022 du président du tribunal judiciaire de Nanterre

représentée par M^e Marie-Laure Requeda, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1955, M^e Catherine Legrandgerard, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 391

DEFENDEUR

Monsieur [C] [W], né le 11 mai 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe Chateauneuf, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 643, M^e Loïc Gerard, avocat au barreau de Pyrénées-Orientales

Débats tenus à l’audience du 12 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2003, Madame [H] [T] a consenti au profit de PE RA, avocat, un bail portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 6] (Hauts-de-Seine) pour une durée de six ans à compter du 1er décembre 2003 moyennant un loyer mensuel initial hors charges, hors taxes et hors droit au bail fixé à la somme de 763,00 €, et indexé.

Par un jugement rendu le 25 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond a désigné Maître [O] [B] en qualité de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], décédée le 30 octobre 2016, pour une durée d’un an.

Le 20 juillet 2023, Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], a fait signifier à Maître [C] [W] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 131 354,10 € au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], a fait assigner en référé Maître [C] [W] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre.

Par ordonnance en date du 30 mai 2024, ce dernier a dépaysé la procédure vers le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé, compte tenu de la qualité d’avocat au barreau de Nanterre de Maître [C] [W].

Après quatre renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 12 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], demande à la juridiction de :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Maître [C] [W] ;

— constater le départ volontaire des lieux par Maître [C] [W] par restitution des clefs actée le 29 janvier 2025 ;

— condamner Maître [C] [W] à lui payer une provision globale d’un montant de 104 000,00 € à valoir sur les loyers indexés impayés hors provisions pour charges de janvier 2019 à janvier 2025 inclus, sur les charges locatives lui incombant pour les années 2019 à 2022 incluses, sur les provisions pour charges locatives lui incombant en application des stipulations du bail, demeurées impayées pour les années 2023 à 2024 incluses et au titre de la clause pénale prévue au bail ;

— débouter Maître [C] [W] de ses demandes ;

— condamner la Société Maître [C] [W] à payer à Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût de la délivrance du commandement.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Maître [C] [W] demande à la juridiction des référés de :

in limine litis,

— dire irrecevable l’action pour défaut de qualité à agir de la demanderesse à défaut de production du jugement rendu le 16 février 2024 ;

sur le fond,

— renvoyer la demanderesse à mieux se pouvoir au fond, les demandes se heurtant à des contestations sérieuses, en l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite imputable au locataire ;

— constater que le défendeur a libéré les lieux ;

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner, à titre reconventionnel, l’indivision successorale de Madame [H] [T] au paiement d’une provision fixée à la somme de 80 000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec faculté de compensation, au profit de PE RA et à toute fin d’indemnisation des préjudices par lui subis ;

— condamner l’indivision successorale de Madame [H] [T], représentée par Maître [O] [B], à lui payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la juridiction.

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin, selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Maître [O] [B] justifie de sa qualité à agir ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], par la production d’un jugement rendu le 16 février 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond prorogeant sa mission de mandataire successoral pour une durée de 24 mois à compter du 25 juillet 2023.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, dispose notamment que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil prévoit que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], verse aux débats un extrait du compte de Maître [C] [W] arrêté à la somme de 86 333,46 €, au titre des loyers dus pour la période de janvier 2019 à janvier 2025 inclus, compte tenu notamment des stipulations du bail relatives à l’indexation des loyers.

Elle justifie en outre, par la production des répartitions de charges annuelles de la copropriété, d’un montant total de 9 819,54 € dû au titre des charges locatives récupérables de 2019 à 2022 et des provisions pour charges des années 2023 et 2024.

Maître [C] [W] ne produit aucune pièce établissant qu’il s’est acquitté desdites sommes.

En outre, les moyens qu’il invoque en défense ne permettent pas de caractériser une contestation sérieuse.

En effet, s’il invoque une violation de son local professionnel par Madame [M] [P], salariée de la société [Z] Roehrig, généalogiste, il ne démontre pas que celle-ci ait été mandatée par l’ensemble des indivisaires, ni que l’intrusion dans son local lui ait porté un quelconque préjudice.

De même, le défendeur ne justifie pas que les défauts d’entretien et de réparation qu’il invoque, au demeurant pour l’essentiel antérieurs aux périodes concernées par l’arriéré locatif, aient rendu les locaux impropre à l’usage auquel ils sont destinés et l’aient privé de la jouissance de l’appartement.

Il convient donc de condamner Maître [C] [W], à titre provisionnel, à payer la somme totale de 96 153,00 € à Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T].

Sur la demande de provision formée au titre de la clause pénale :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, la demande formée par Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], au titre de l’application d’une clause pénale stipulée au bail, portant sur 10 % des échéances impayées, apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessives et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dès lors que Maître [C] [W] ne justifie d’aucun préjudice résultant des faits qu’il impute à la partie demanderesse, il convient de rejeter sa demande reconventionnelle de provision à valoir sur des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Maître [C] [W], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023.

A défaut de production d’une facture acquittée, et compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner Maître [C] [W] à payer à Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir ;

Condamnons Maître [C] [W] à payer à Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], la somme provisionnelle de 96 153,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers et charges ;

Condamnons Maître [C] [W] à payer à Maître [O] [B], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [H] [T], la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Maître [C] [W] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre