TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08105 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B65

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 février 2024

DEMANDERESSE

Association [3] ([3]),

[Adresse 1]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [B],

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 février 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08105 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3B65

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 juin 2016, l’association [3] (ci après, « l'[3] ») a donné à bail à [Y] [B] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 2], pour une durée maximale de 24 mois.

Le contrat a été renouvelé par avenant pour la période courant au 21 septembre 2016 au 31 mai 2017 et pour la période du 31 mai 2017 au 31 août 2017 par avenant du 15 mai 2017 et du 14 juin 2017 allant jusqu’au 31 août 2017.

Une sommation de quitter les lieux a été délivrée à [Y] [B] le 6 décembre 2022 en raison du non respect des critères d’attribution du logement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de séjour a été signifié à [Y] [B], à étude, le 27 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, l'[3] a fait assigner [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal,

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties au 28 mai 2023,condamner [Y] [B] à lui payer, à titre provisionnel, les redevances impayées au 28 mai 2023, date de résiliation du contrat, soit la somme de 2.956,47 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 456,34 euros, outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance comme si le contrat s’était poursuivi et au taux en vigueur mois par mois et de l’assurance,en tout état de cause.

— juger que [Y] [B] ne remplit plus les conditions d’occupation du logement foyer en raison de son âge supérieur à l’âge maximum,

ordonner l’expulsion de [Y] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et se réserver la liquidation,autoriser son expulsion immédiate en supprimant le délai légal de deux mois,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de [Y] [B] et à défaut de toute valeur, procéder à leur destruction,le condamner à payer les intérêts au taux légal produits par chaque échéance impayée, au visa de l’article 1231-6 du code civil,juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil, condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer du 27 avril 2023.

Au soutien de ses prétentions, l'[3] expose, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que le contrat est arrivé à son terme et que le défendeur ne remplit plus les conditions pour renouveler le contrat.

A l’audience du 15 janvier 2024, l'[3], représentée par son conseil, a indiqué se désister de la demande en paiement, l’arriéré ayant été réglé, et maintenir les autres demandes, notamment celle relative à l’expulsion en l’absence de renouvellement du contrat à raison de l’âge du défendeur.

[Y] [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Concernant le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [Y] [B] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Sur l’absence de renouvellement du contrat

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

En l’espèce, le dernier avenant au contrat initialement en date du 21 juin 2016 a été signé le 14 juin 2017 et couvre la période courant du 31 mai au 31 août 2017.

L'[3] ne justifie pas que [Y] [B] a été mis en demeure de quitter les lieux avant cette date et a continué à lui facturer la location des lieux après la date de fin de contrat alléguée. Ainsi, elle produit même l’avis d’échéance concernant le mois de juin 2023 faisant mention des « loyers et charges » dus, et non des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le commandement de payer en date du 27 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au contrat, ce qui induit que le contrat était à cette date encore en cours d’exécution.

Dans ces conditions, il ne saurait être constaté le terme du contrat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

L’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation précise par ailleurs les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article VI) stipulant que « conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, (…) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement ; la résiliation de plein droit du titre d’occupation ne peut prendre effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Un commandement de payer la somme de 2.074,19 euros dans le délai d’un mois, visant cette clause, a été signifié à étude à [Y] [B] par commissaire de justice le 27 avril 2023. Le montant visé est bien supérieur à deux fois le montant mensuel à acquitter et il ressort du décompte produit par la demanderesse à l’audience que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

En outre, la résiliation se justifie en raison du dépassement de l’âge maximum permettant l’occupation.

La résiliation du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 28 mai 2023.

En conséquence, l’expulsion de [Y] [B] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique pour assurer son exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la mauvaise foi du défendeur, celui-ci n’étant pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’apparaît donc pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, il incombe aux termes de l’article 1353 du code civil à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L'[3] indique se désister de sa demande au titre de l’arriéré locatif, celui-ci ayant été apuré.

Monsieur [Y] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 mai 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 441,14 euros, au titre de la redevance, et la somme de 2,55 euros, du coût de l’assurance, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, étant rappelé que l’anatocisme ne s’applique que pour des intérêts échus.

Sur les demandes accessoires

[Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 avril 2023 et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort et réputée contradictoire,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS le désistement de l’association [3] ([3]) de sa demande de condamnation de [Y] [B] à payer une somme au titre de l’arriéré locatif ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2016 et renouvelé par avenant le 14 juin 2017 entre l’association [3] ([3]) et [Y] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 28 mai 2023,

ORDONNONS en conséquence à [Y] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour [Y] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association [3] ([3]) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [Y] [B] à payer à l’ASSOCIATION [3] ([3]) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 441,14 euros, au titre de la redevance, et la somme de 2,55 euros, du coût de l’assurance à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DISONS que cette indemnité sera due à compter du 28 mai 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire,

DISONS que cette indemnité produira intérêt au taux légal sur chaque échéance,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

DÉBOUTONS l’ASSOCIATION [3] ([3]) du surplus de ses demandes, y compris de ses demandes d’astreinte assortissant l’expulsion et de suppression du délai légal de deux mois avant de quitter les lieux;

CONDAMNONS [Y] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 avril 2023 et celui de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 28 février 2024.

La greffière Le juge des contentieux de la protection