MINUTE N°

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXKK

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [A] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’habitation à loyer modéré, SIRET 572 161 321 00037, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [C], demeurant [Adresse 8], non-comparant, représenté par Maître Théo HEGUY, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Léa CHEVALIER, avocat au barreau de VERSAILLES

UDAF des Yvelines, mandataire judiciaire, [Adresse 6], prise en sa qualité de tuteur de Monsieur [A] [C], placé sous le régime de la tutelle selon décision du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye en date du 11 février 2022, représentée par Maître Théo HEGUY, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Léa CHEVALIER, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [E] [R], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Maître Théo HEGUY

RAPPEL DES FAITS

Le 28 février 2017, Monsieur [A] [C] a été placé sous la curatelle renforcée de l’UDAF des Yvelines, pour une durée de cinq ans.

La société LES RESIDENCES YVELINES ESSONNE, aux droits de laquelle intervient la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [A] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 16] par contrat du 22 décembre 2017, pour un loyer mensuel de 308,10 euros.

Par jugement du 11 février 2022, le juge des tutelles a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Monsieur [A] [C] pour une durée de dix ans et a désigné l’UDAF des Yvelines en qualité de tuteur.

La société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [A] [C] et l’UDAF des Yvelines, en sa qualité de tuteur, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 17] afin de voir :

— Dire et juger la société [Adresse 12] bien fondée en ses demandes, l’y recevoir,

— Rendre la décision à intervenir opposable à l’UDAF des Yvelines, tuteur de Monsieur [A] [C],

— Prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate de Monsieur [A] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, et, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meubles qu’ils désigneront ou dans tel autre lieu au choix des bailleurs, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— Condamner Monsieur [A] [C] à payer à la société [Adresse 12] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer (outre charges, indexation et accessoires) à compter du 1er janvier 2022 et ce, jusqu’au jour du départ effectif,

— Condamner Monsieur [A] [C] à payer à la société HLM DU MOULIN VERT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner la partie défenderesse aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 21 janvier 2025.

A l’audience du 4 mars 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – maintient les demandes aux termes de son assignation. Elle fait valoir que Monsieur [A] [C] est schizophrène et handicapé moteur, qu’il vivait dans le hall, qu’il jetait des pavés, qu’il poursuivait les locataires avec une feuille de boucher et qu’il a kidnappé le chat de la voisine. Elle indique qu’il a été examiné par un expert judiciaire le déclarant irresponsable et a été placé d’office en hôpital psychiatrique. Elle précise qu’il ne se soigne pas, qu’il consomme du cannabis et de l’alcool, qu’il est paranoïaque, qu’il pense que les voisins le harcèlent. Elle prétend que l’UDAF des Yvelines n’a pas réagi, a seulement profité de son hospitalisation pour débarrasser l’appartement des encombrants et qu’ils ont du changer la serrure cassée. Elle soutient que rien n’est fait pour reloger Monsieur [A] [C] dans un lieu adapté. Elle s’oppose à tout délai et sollicite une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 21 janvier 2025 à l’étude pour Monsieur [A] [C] et à personne morale pour son tuteur l’UDAF des Yvelines, les défendeurs sont représentés par leur avocat.

Ils indiquent que l’UDAF des Yvelines fait son possible, que le tuteur a profité de son hospitalisation pour nettoyer l’appartement, pour une facture totale de plus de 5.000 euros et que désormais Monsieur [A] [C] veut partir. Ils ajoutent que Monsieur [A] [C] gagne environ 1.000 euros par mois. Ils précisent que Monsieur [A] [C] ne pouvait être reconnu pénalement responsable des faits et qu’il n’est pas prévu qu’il rentre dans l’appartement dans l’immédiat. Ils font valoir qu’ils ne sont pas opposés à la demande d’expulsion mais demandent les délais les plus larges possibles pour quitter les lieux, soit un an, et de réduire le montant des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de retenir que l’UDAF des Yvelines étant partie à la procédure en sa qualité de tutrice de Monsieur [A] [C], il n’y a pas lieu à lui déclarer la présente décision opposable.

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL :

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur d’un bail doit user de la chose louée raisonnablement, et user paisiblement des locaux loués suivant leur destination. A défaut de respecter cette obligation, le bailleur peut en vertu de l’effet combiné des articles 1224, 1741 et 1729 du code civil obtenir la résiliation judiciaire du bail. Les manquements doivent être prouvés et leur gravité doit être évaluée à l’aune des conséquences dommageables de la résiliation du bail.

En l’espèce, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, qui invoque diverses nuissances de la part de Monsieur [A] [C], produit au soutien de ses prétentions les éléments suivants :

— le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE du 25 août 2022, ayant débouté la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de ses demandes de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion du locataire au motif que les actes commis ne relevaient pas d’une gravité suffisante pour entrainer la résiliation du bail ;

— la pétition des locataires du [Adresse 7] à [Localité 15] du 21 octobre 2023, selon laquelle Monsieur [A] [C] est dangereux pour la communauté, invoquant notamment l’agression d’un adolescent, les départs de feux éteints par les voisins, les hurlements et les coups dans les murs, les insultes, les crachats, les menaces, les masturbation et exhibitions, l’insalubrité de son logement et les odeurs pestilentielles ;

— le courrier de mise en demeure adressée à Monsieur [A] [C] le 21 novembre 2023, lui rappelant qu’il se doit d’adopter un mode de vie qui n’ait pas pour effet de créer des conditions d’occupation contraires à la salubrité, à la sécurité et à la tranquillité des autres locataires, soulignant les troubles allégués par ces derniers à savoir des violences verbales et physiques, plusieurs départs de feux, des nuisances olfactives, des comportements indécents, un manque d’hygiène et des hurlements et dégradations dans les parties communes ;

— le courrier de Madame [J] [H] adressé au Maire de la commune le 31 juillet 2023, dénonçant les nuisances subies de la part de Monsieur [A] [C] notamment l’insalubrité de son logement, ainsi que l’inaction de son tuteur ;

— Divers témoignages des autres occupants de la résidence, datés de 2024, relatant l’ensemble des nuisances subies de la part de Monsieur [A] [C], notamment le fait que ce dernier ait brandi un couteau devant plusieurs locataires, et précisant que des plaintes ont été déposées ;

— le dépôt de plainte de Monsieur [N] [I] en date du 4 septembre 2024, dénonçant les jets par Monsieur [A] [C] de pierres et d’une canette sur son dos, le fait qu’il soit revenu avec un bout de bois pour le taper, et rappelant d’autres griefs à savoir les hurlements, des insultes, des exhibitions et des crachats ;

— le dépôt de plainte de la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT en date du 17 septembre 2024, à l’encontre de Monsieur [A] [C] pour dégradations volontaires concernant deux boîtes aux lettres, relatant également les menaces de mort sur les autres locataires, les jets d’objets par la fenêtre comme des couteaux ou des cisseaux et l’odeur provenant de son logement ;

— le mail adressé le 15 octobre 2024 par Madame [J] [H] à l’Agence Régionale de Santé des Yvelines pour l’alerter de la situation de Monsieur [A] [C] ;

— la fiche incident établie par la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT concernant Monsieur [A] [C] le 10 septembre 2024, reprenant les nuisances subies par les locataires ;

— des photographies d’un mur, d’une porte et d’un carreau de carrelage dégradés ;

— le dépôt de plainte de Monsieur [X] [F], en date du 16 octobre 2024, pour menaces de mort, récisant que ce jour Monsieur [A] [C] a sorti une « machette » de son sac et l’a menacé avec tout en jetant des bouteilles de bières vides en sa direction ;

— le dépôt de plainte de la société MOULIN VERT en date du 6 novembre 2024, concernant la dégradation des parties communes par Monsieur [A] [C], précisant qu’en présence d’un serrurier et de la tutrice de Monsieur [A] [C], ils ont pu pénétrer dans son logement dans lequel ils ont découvert le chat des voisins attaché à la baignoire avec une chaine ;

— le justificatif de la consultation du chat par un vétérinaire le 21 octobre 2024 ;

— le dépôt de plainte de Madame [W] [U] contre Monsieur [A] [C] en date du 21 novembre 2024 pour harcèlement expliquant avoir été insultée à plusieurs reprises et qu’il l’aurait menacée de lui « foutre une balle dans la tête » ;

— le dépôt de plainte de Monsieur [D] [P] en date du 25 novembre 2024, pour sevices graves ou actes de cruauté envers un animal ;

— la sommation de faire cesser les troubles, adressée par acte d’huissier à Monsieur [A] [C] et à l’UDAF des Yvelines, le 2 janvier 2025, reprenant les faits signalés, à savoir l’agression d’un jeune homme, les hurlements dans les parties communes, les odeurs pestilentielles, les insultes, les crachats, la détérioration des parties communes (boîtes aux lettres), les masturbations et exhibitions devant des femmes et des enfants.

Les défendeurs ne contestent pas à l’audience les faits décrits, précisant ne pas s’opposer à l’expulsion de Monsieur [A] [C] tout en sollicitant un délai d’un an pour quitter les lieux. A l’appui de leur demande, ils produisent :

— le jugement du 11 février 2022 d’aggravation de la curatelle renforcée en tutelle ;

— les décisions de la [Adresse 13], octroyant à Monsieur [A] [C] la carte mobilité inclusion invalidité, l’allocation adulte handicapé et l’orientation vers un établissement médico-social ;

— l’attestation de paiement par la Caisse aux allocations familiales, de l’aide personnalisée au logement, de l’allocation adulte handicapé et la majoration pour la vie autonome ;

— le dossier de candidature auprès de la société L’INTERVALLE en date du 6 février 2025, pour l’obtention d’un logement ;

— le rapport social du centre hospitalier Théophile ROUSSEL, en date du 6 février 2025, actant que Monsieur [A] [C] désire trouver un nouveau logement adapté à son handicap car il ne souhaite plus vivre seul, sans pour autant être institutionnalisé, et précisant qu’il est suivi psychiatriquement pour réajuster ses traitements ;

— le devis d’enlèvement des encombrants en date du 19 novembre 2024, pour un coût total de 5.604 euros ;

— le rapport d’expertise psychiatrique, daté du 6 novembre 2024, retenant que Monsieur [A] [C] présentait au moment des faits qui lui étaient reprochés, un trouble psychiatrique ayant aboli son discernement, qu’il n’est pas accessible à la sanction pénale et qu’il est susceptible de présenter un risque pour la sûreté des personnes ;

— l’arrêté préfectoral du 23 décembre 2024, maintenant Monsieur [A] [C] en hospitalisation sans consentement sous la forme d’une hospitalisation complète.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les nuisances décrites par la société bailleresse ne sont pas contestables au regard des divers témoignages et dépôts de plaintes versés aux débats et des courriers adressés tant à la Mairie qu’à l'[10]. En outre, les défendeur ne contestent pas ces faits.

Le comportement de Monsieur [A] [C] au sein de son logement mais aussi dans les parties communes et à l’égard des autres locataires présente un caractère de gravité compte tenu de la fréquence des nuisances, du nombre de personnes qui y ont été confrontées, et au regard de la nature particulièrement inquiétante des faits notamment les menaces de mort et agressions physiques.

Or, il est établi que Monsieur [A] [C] souffre d’un trouble psychiatrique, par la preuve du rapport psychiatrique et par l’aggravation de la mesure de curatelle renforcée en mesure tutelle en 2022, ce dont ont conscience les autres locataires, et qu’ainsi, il n’est pas responsable de ses actes. Toutefois, la gravité, la diversité et la récurrence des nuisances subies par les autres locataires justifient les conséquences dommageables causées par la résiliation du bail pour Monsieur [A] [C].

Dès lors, ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail entraînant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire.

II. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Aux termes de l’article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [A] [C] a été hospitalisé sans son consentement depuis le mois de décembre 2024, hospitalisation dont la fin ne peut être prédite

à ce stade. En outre, il y a lieu de souligner que l’expert psychiatre ayant examiné Monsieur [A] [C] a retenu sa possible dangerosité, dangerosité dont les autres locataires ont pu faire les frais à travers des menaces et des agressions physiques.

Dès lors, afin de permettre à Monsieur [A] [C] de trouver une solution de relogement tout en tenant compte des nuisances subies par les autres locataires depuis plusieurs années, il convient d’accorder à Monsieur [A] [C] un délai pour quitter les lieux, pour une durée de trois mois, soit jusqu’au 24 juillet 2025.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [A] [C], représenté par son tuteur l’UDAF des Yvelines, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [A] [C], représenté par son tuteur l’UDAF des Yvelines, sera condamné à lui verser la somme de 300 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat conclu le 22 décembre 2017 entre la société LES RESIDENCES YVELINES ESSONNE, aux droits de laquelle intervient la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, et Monsieur [A] [C] pour l’occupation de l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 14], aux torts exclusifs de Monsieur [A] [C] et à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [A] [C] un délai pour quitter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 14], durant trois mois, soit jusqu’au 24 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux le 24 juillet 2025, la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles qui seront éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C], représenté par son tuteur l’UDAF des Yvelines, à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C], représenté par son tuteur l’UDAF des Yvelines, à verser à la société SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [C], représenté par son tuteur l’UDAF des Yvelines, aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,