TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00965 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBTR

JUGEMENT

DU : 20 Janvier 2025

SCPI PREMELY HABITAT 2

C/

M. [O] [Y]

Mme [D] [F]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Janvier 2025.

DEMANDERESSE:

SCPI PREMELY HABITAT 2

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 14 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET,

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e ATTAL

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 mars 2019, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a donné en location à Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F], un immeuble à usage d’habitation (étage 3-n°29) et un emplacement de parking (lot 86-n°33) sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 749,20 €, provision sur charges comprises, montant depuis lors actualisé à la somme de 869,68 €.

Le 20 décembre 2023, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a fait délivrer à Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 220,07 € selon décompte arrêté au 15 décembre 2023.

Par courrier du 22 décembre 2023, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne le 23 avril 2024, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a attrait Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCPI PREMELY HABITAT 2 sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef,de condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] au paiement des sommes suivantes :7 627,51 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), outre intérêts de droit ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges majoré de 10%, jusqu’à la libération effective des lieux,1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et de sa dénonciation,d’ordonner l’exécution provisoire

Le 24 avril 2024, la SCPI PREMELY HABITAT 2 a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 novembre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCPI PREMELY HABITAT 2, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 8 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9 215,27 €.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F].

Cités par acte délivré à personne, Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 8 novembre 2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCPI PREMELY HABITAT 2 verse aux débats un décompte arrêté au 8 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 9 215,27 €.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification des services rendus et des dépenses d’entretien courant ; elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle ; l’obligation de payer les charges est donc une obligation essentielle du locataire ;

Le locataire n’est pas tenu de payer la quote-part des charges qui est réclamée tant que les informations prescrites par la loi ne lui ont pas été adressées ou si les pièces justificatives ne sont pas tenues à sa disposition ; il s’en déduit que le bailleur doit obligatoirement, fût-ce devant la juridiction saisie, tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives réclamées et qu’en l’absence de telles communications, les charges locatives ne peuvent être considérées comme justifiées ; le locataire est ainsi en droit de demander le remboursement des sommes encaissées (ou appelées) par le bailleur au titre des provisions pour charges, sous déduction des seules charges dont ce dernier peut apporter la justification ;

En l’espèce le bailleur ne produit aucun des justificatifs prévus par la loi (pour la régularisation, l’envoi d’un décompte par nature de charges et la mise à disposition des pièces justificatives).

Il convient de déduire la somme de 591,87 € de la dette au titre des loyers et charges impayés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCPI PREMELY HABITAT 2 s’élève désormais à la somme de 8623,4 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] à verser à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 8 623,40 € actualisée au 8 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 220,07 € à compter du 20 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la solidarité passive :

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée.

En l’espèce, la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ainsi qu’aux indemnités d’occupation.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 22 décembre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] le 20 décembre 2023, pour un montant principal de 4 220,07 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation majorée

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCPI PREMELY HABITAT 2 qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation ne vise pas à remplacer le loyer et ne correspond pas à une contrepartie contractuelle. Cette indemnité a pour seule vocation d’indemniser le préjudice subi par le propriétaire des lieux, privé de la jouissance de son bien. Elle n’a pas à présenter un caractère punitif ou comminatoire ce qui serait le cas d’une indemnité fixée au montant demandé par la SCPI PREMELY HABITAT 2.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges actuels tel qu’il sera mentionné dans le dispositif.

Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur l’expulsion

Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] seront condamnés in solidum à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] à verser à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 8 623,40 € actualisée au 8 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 4 220,07 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la SCPI PREMELY HABITAT 2 ;

CONSTATE que le contrat signé le 12 mars 2019 entre la SCPI PREMELY HABITAT 2 et Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] à verser à la SCPI PREMELY HABITAT 2 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [D] [F] à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE