MINUTE N°

N° RG 24/00831 – N° Portalis DB22-W-B7I-STDC

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS

C/

Madame [S] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, nouvelle dénomination de la société Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS, société anonyme, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est au [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 4], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

en présence de [H] [B], greffière stagiaire

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à Madame [S] [E]

RAPPEL DES FAITS

La société Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS, devenue la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS (ci-après « la société DOMNIS »), a donné à bail à Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6] par contrat du 26 juillet 2004, pour un loyer mensuel de 449,66 euros provisions pour charge comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [E] le 2 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par courrier reçu au greffe de la juridiction le 6 janvier 2025, Madame [S] [E] a fait valoir que par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance, à savoir l’assignation délivrée par la société DOMNIS à Madame [S] [E] le 10 avril 2024, enregistrée sous le numéro RG 24/63.

A l’audience du 10 avril 2025, la société DOMNIS – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [E] avec le concours de la force publique si besoin ; d’ordonner le transport des meubles aux frais de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9.657,19 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude, Madame [S] [E] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA PROCÉDURE :

Aux termes de l’article 385 du code de procédure civile, "L’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation.

Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs".

L’article 468 du même code précise que "Si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure.

Le juge peut aussi, même d’office, déclarer la citation caduque. La déclaration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe dans un délai de quinze jours le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience ultérieure".

La Cour de cassation a rappelé que si l’instance s’éteint à titre principal, notamment par l’effet de la caducité de la citation, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs (Civ. 2ème, 12 juin 2008, n°07-14.443).

En l’espèce, par courrier reçu au greffe de la juridiction le 6 janvier 2025, Madame [S] [E] fait valoir que par jugement du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE a prononcé la caducité de l’acte introductif d’instance, et que la société DOMNIS n’a pas rapporté la déclaration de caducité au greffe dans le délai qui lui était imparti.

Toutefois, il convient de souligner que la constatation de l’extinction de l’instance ouverte par l’assignation du 10 avril 2024 et enregistrée sous le numéro RG 24/63, et du dessaisissement de la juridiction, ne faisait pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance par la société DOMNIS, l’action n’étant pas éteinte par ailleurs.

Il y a donc lieu de constater la recevabilité de la procédure intentée par la société DOMNIS par l’assignation du 2 décembre 2024 enregistrée sous le numéro RG 24/831.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action en résiliation :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juillet 2004 contient une clause résolutoire (article 4 – DEBUT ET FIN DE LOCATION – La résiliation pour défaut de paiement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.901,30 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 mars 2024.

L’expulsion de Madame [S] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Madame [S] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.657,19 euros à la date du 25 mars 2025.

Madame [S] [E], non -omparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 9.657,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.901,30 euros à compter du commandement de payer (5 janvier 2024), sur la somme de 7.880,66 euros à compter de l’assignation (2 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 2 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 3 décembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMNIS, Madame [S] [E] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la procédure intentée par l’Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, par l’assignation du 2 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2004 entre la société Entreprise Sociale pour l’Habitat LE FOYER POUR TOUS, devenue la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS, et Madame [S] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 6] sont réunies à la date du 6 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS la somme de 9.657,19 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, incluant la quittance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.901,30 euros à compter du 5 janvier 2024, sur la somme de 7.880,66 euros à compter du 2 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [E] à verser à la société Entreprise Sociale pour l’Habitat DOMNIS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 2 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture le 3 décembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,