TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 MAI 2025

N° RG 22/04421 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXPD

Code NAC : 70A

EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [W], [F] [Z]

né le 27 Mars 1960 à [Localité 8] (78),

demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Pierre BORDESSOULE DE BELLEFEUILLE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La Commune de [Localité 8] représentée par son Maire en exercice domicilié [Adresse 9],

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 20 Juillet 2022 reçu au greffe le 28 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Décembre 2024, après le rapport

de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2025 prorogé au 14 Mai 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Z] occupe depuis 1996 un terrain situé [Adresse 4] sur le territoire de la Commune de [Localité 8] (78), cadastré AN [Cadastre 2] d’une contenance de 544 m².

Selon lui, le terrain appartient à sa famille depuis que son grand-père en a fait l’acquisition en 1959.

Il a manifesté en 2012 le souhait de faire l’acquisition dudit terrain en adressant à la commune une demande de rachat de la parcelle.

En 2013, la Commune lançait une procédure d’appréhension de sept parcelles considérées comme biens vacants et sans maître parmi lesquelles le terrain occupé par M. [Z].

Par courrier en date du 5 mai 2014, M. [Z] adressait à la Commune un courrier proposant d’acquérir le terrain pour la somme de 15 euros le m².

Un arrêté municipal du 21 mai 2014 constatait que le terrain satisfaisait aux conditions du 2° de l’article L1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques.

Par délibération du 18 mai 2015, la Commune décidait d’exercer ses droits en application de l’article 713 du code civil ce qui aboutissait à l’incorporation des biens en cause dans le domaine privé de la commune entérinée par un arrêté municipal du 7 décembre 2015.

Arguant d’un consentement de la Commune à la vente, M. [Z] faisait assigner celle-ci devant ce tribunal par acte du 19 novembre 2018.

Par jugement rendu par la 2ème chambre civile en date du 14 mai 2020, confirmé en appel, il était débouté de ses demandes à ce titre.

C’est dans ce contexte que M. [Z] a, par acte extrajudiciaire du

20 juillet 2022, fait assigner la Commune de [Localité 8] (78) afin de voir reconnaître son droit de propriété sur le terrain par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 21 juin 2024, M. [Z] demande au tribunal de :

Déclarer Monsieur [W] [F] [Z] propriétaire par voie d’usucapion du bien litigieux d’une superficie de 544 m cadastré AN : [Cadastre 1] ; Section : AN ;

N° Plan : 130 ; N° Voirie : 82 ; Adresse : [Adresse 10] ; Code Rivoli : 1510 ; FP/DP : 1 ; S TAR : A ; GR/SS GR : S ; Contenance HA A CA : 5 44 ; Revenu cadastral : 0 ;

Dire que le jugement qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble ;

Ordonner à la partie adverse de délivrer le bien au demandeur ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause, condamner la commune à verser à l’exposant

20.000 euros de Dommages et intérêt, sauf à parfaire ;

Condamner les défendeurs aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Pierre BORDESSOULE de BELLEFEUILLE, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamner la partie adverse, défendeurs, à payer à l’exposant, demandeur, la somme de 3.000 euros, au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 29 février 2024 par voie électronique, la Commune de CONFLANS SAINTE-HONORINE (78) demande au tribunal de :

Déclarer M.[Z] irrecevable et mal fondé en ses demandes ;

Le condamner à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription acquisitive

Aux termes de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive (ou usucapion) est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il appartient au juge d’apprécier les faits de possession invoqués en vue de la prescription.

La possession doit cependant être caractérisée par des actes matériels.

En outre, il résulte des dispositions de l’article 2262 du code civil que les actes de pure faculté et ceux de simples tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Enfin, aux termes de l’article 2265 du même code :

«Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.».

Selon l’article 2272, alinéa 1er, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’usucapion est donc un mode d’acquisition de la propriété, par l’effet d’une possession trentenaire utile. Une possession n’est utile que si elle est véritable, impliquant le corpus et l’animus domini, qu’elle se fait à titre de véritable propriétaire, et qu’elle est exempte de vices (ni violente, ni clandestine, ni discontinue, ni équivoque).

Le corpus est un élément fondamental de la possession et il appartient à celui qui invoque la prescription acquisitive de faire état d’actes matériels desquels on puisse déduire, de sa part, une prise de possession et l’intention d’exercer la possession conforme au droit invoqué.

Il revient donc au demandeur qui l’invoque de caractériser l’existence d’actes matériels de possession pour pouvoir utilement se prévaloir d’une usucapion, l’absence de vices ne suffisant pas. Ces actes de jouissance matériels invoqués doivent être suffisants dans leur intensité ou dans leur étendue.

Les faits de possession doivent également révéler, de façon explicite et certaine, que celui qui les accomplit se considère comme propriétaire. Les tiers ne doivent pas pouvoir se tromper et se demander à quel titre le possesseur agit.

Il sera ajouté que la preuve du droit de propriété est libre et que n’existe aucune hiérarchie entre les différentes preuves, bien qu’une possession trentenaire utile d’un fonds immobilier emporte généralement la conviction face à un titre contesté.

M. [Z] fait valoir que :

— le terrain litigieux a été acquis à titre onéreux en 1959 par son grand-père [E] [Z],

— celui-ci a habité sur le terrain dans un préfabriqué de 1960 à 1966 avec sa famille dont les parents du demandeur et le demandeur lui même,

— M. [Z] y habite, quant à lui, seul depuis 1996,

— lors du décès de [E] [Z] en 1966, le père du demandeur, [D] [Z], a commencé à payer les impôts fonciers, a fait borner le terrain, et s’est comporté en propriétaire, faisant installer un compteur électrique et le raccordement à l’eau en 1970,

— le voisinage confirme avoir toujours connu les lieux comme habités par la famille [Z],

— la commune de [Localité 8] (78) reconnaît que le terrain a été acquis par le grand-père de M. [Z],

— sur les plans de la commune, le nom de [Z] apparaît bien et plusieurs bornages ont reconnu que le terrain était à la famille [Z],

— il habite le terrain et les taxes d’habitation et foncières sont établies à son nom,

— contrairement aux allégations de la Commune, s’il ne s’est pas opposé à la procédure d’incorporation de sa parcelle au domaine communal, c’est parce qu’il était persuadé que c’était un préalable à la vente du terrain pour un prix symbolique.

La commune de [Localité 8] (78) fait valoir que :

— c’est la première fois que le demandeur revendique la prescription acquisitive,

— si M. [Z] estimait pouvoir revendiquer la propriété de la parcelle, il n’aurait pas adressé à la Commune une proposition d’achat en 2012 ni réitéré celle-ci à plusieurs reprises,

— de la même manière, M. [Z] n’aurait pas manqué de se manifester lorsque la Commune a mis en oeuvre la procédure pour incorporer la parcelle dans le domaine communal au titre des biens vacants et sans maîtres,

— loin d’exprimer la moindre contestation ni revendication de propriété, M. [Z] s’est contenté d’exprimer son souhait d’acquérir la parcelle,

— aucun document n’établit que le terrain ait été acquis par le grand-père de M. [Z] comme il le prétend,

— le simple paiement des impôts locaux ne permet pas de regarder son auteur comme le propriétaire du bien,

— il ressort expressément des attestations produites que c’est l’ensemble de la famille [Z] qui aurait occupé la parcelle et non exclusivement le demandeur,

— il existe un doute sérieux sur le fait que les paiements d’impôts locaux soient spécifiquement liés à la parcelle AN130,

— les échanges et arrêtés relatifs à la réalisation de travaux ne peuvent pas être considérés comme une reconnaissance de la qualité de propriétaire,

— l’occupation du terrain résulte d’une simple tolérance au sens de l’article 2262 du Code civil.

Au cas d’espèce, les parties s’accordent sur le fait que M. [W] [Z] occupe seul le terrain depuis 1996, sans plus de précision. La possession alléguée à titre de propriétaire de la parcelle litigieuse n’a donc pu commencer au mieux qu’à la date du 1er janvier 1996.

Pour établir une possession continue et non interrompue, paisible, publique,

non équivoque, et à titre de propriétaire sur la parcelle cadastrée AN [Cadastre 2],

M. [Z] produit :

— une attestation de M. [J] [B] selon laquelle la famille [Z] a toujours habité sur le terrain [Adresse 4] à [Localité 8] en tant que propriétaire depuis 1959,

— une attestation allant dans le même sens de Mme [O] pour la période entre 1965 et 1981 pendant laquelle elle résidait elle-même [Adresse 10],

— une attestation similaire de M. [C] indiquant avoir toujours connu “la famille [Z] [W] comme propriétaire du terrain qu’il occupe au [Adresse 4] à [Localité 7].”

— des justificatifs de paiement des impôts locaux par des membres de la famille [Z] et par M. [Z] lui-même.

Il convient de plus de relever que M. [Z] affirme dans ses écritures et dans ses échanges avec la Mairie que son grand-père avait fait l’acquisition de la parcelle.

Or, cette affirmation se trouve corroborée par une attestation de Mme [S] [Z] indiquant avoir habité [Adresse 10] avec son père qui avait acheté le terrain.

De plus, M. [Z] produit deux attestations d’une agence immobilière portant recu de sommes à titre d’acompte et de solde sur prise d’un terrain de

500 m² situé à [Localité 6], section A N°[Cadastre 3] (Numéro correspondant au N°[Cadastre 2] dans le cadastre Napoléonien selon attestation de géomètre expert versée aux débats).

S’il est exact, comme le fait valoir à bon droit la Commune de [Localité 8] que ces éléments ne sauraient en aucun cas valoir titre de propriété, ils ne peuvent qu’avoir conforté M. [Z] dans son opinion que sa famille était bien propriétaire du terrain litigieux.

Il en va d’ailleurs de même de l’appel des impôts locaux, mais aussi des nombreux courriers que la Mairie lui a adressé en le désignant comme étant le propriétaire du terrain.

Il n’en demeure pas moins que si ces éléments sont de nature à établir la possession dans les conditions exigées par les dispositions du code civil précitées en ce qui concerne la prescription trentenaire, cette possession n’a pas atteint la durée de trente ans en ce qui concerne M. [Z] dès lors que, selon courrier faisant suite à une réunion du 23 mars 2012 et adressée au sénateur Maire de [Localité 8], M. [Z] indique que “ce terrain, suite au refus de ma soeur (sans m’en avertir) de payer les impôts fonciers, appartient depuis 2006 aux Domaines”.

De plus, en janvier 2012, M. [Z] s’est porté acquéreur du terrain et par lettre du 25 janvier 2012, la Mairie lui a répondu que le terrain n’avait pas de propriétaire connu et était susceptible d’être classé comme bien vacant et sans maître afin d’être incorporé dans le patrimoine communal. La Mairie ajoutait prendre note de l’intérêt de M. [Z] pour cette propriété mais ne pouvoir y apporter pour le moment une réponse favorable, le bien ne faisant pas partie des biens vacants et sans maître sur lesquels elle interviendrait cette année.

Il se déduit de ces éléments qu’il ne saurait être considéré, à compter de janvier 2012, que M. [Z] ait possédé le terrain de manière non équivoque et à titre de propriétaire, étant bien conscient que la propriété du terrain ne lui était pas acquise.

En application de l’article 2265 susvisé, M. [Z] dispose de la possibilité de joindre sa possession personnelle à celle de ses auteurs, pour la compléter au regard de la durée de la prescription applicable.

Sur ce point, la Commune de [Localité 8] apparaît cependant bien fondée dans son argumentation selon laquelle il ressort des éléments versés aux débats que c’est l’ensemble de la famille [Z] qui a occupé la parcelle et non pas seulement M. [Z].

Dans ce contexte, M. [Z] n’établit pas sa qualité d’ayant droit à titre universel comme l’exigeraient les dispositions de l’article 2265 du code civil et la commune peut arguer à juste titre que plusieurs personnes seraient ainsi susceptibles de revendiquer la propriété de la parcelle.

Force est d’ailleurs de constater que suivant acte de notoriété versé aux débats, la dévolution successorale de M. [D] [Z], père du demandeur, mentionne Mme [M] [R] en tant que conjoint survivant, M. [W] [Z], Mme [L] [Z] (sa fille), M. [U] [Z] (son petit-fils).

Il résulte de ce qui précède que les conditions de la jonction des possessions au sens de l’article 2265 du code civil ne sont pas remplies. M. [Z] doit donc être débouté de sa demande d’usucapion.

Sur la demande de dommages-intérêts

Compte tenu du sens du présent jugement, il ne peut être fait droit à la demande de dommages-intérêts de M. [Z].

Au demeurant celui-ci n’établit aucune faute de la Commune, ne précise pas la nature du préjudice subi hormis des espoirs déçus et n’établit pas la réalité de celui-ci.

Sur les autres demandes

M. [Z], qui succombe, supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas, il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M. [Z] à payer à la Commune de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Le demandeur sera corrélativement débouté de ses demandes à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute M. [W] [Z] de sa demande visant à le voir déclarer propriétaire par voie de prescription acquisitive de la parcelle, sise [Adresse 4] à [Localité 8], cadastrée AN [Cadastre 2], d’une superficie de 544 m²,

Déboute M. [W] [Z] de sa demande de publication au bureau des hypothèques,

Déboute M. [W] [Z] de sa demande de délivrance du bien,

Déboute M. [W] [Z] de sa demande aux fins de dommages et intérêts,

Condamne M. [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

Condamne M. [W] [Z] à payer à la Commune de [Localité 8] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT