TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30 AVRIL 2025

N° RG 24/01642 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOPD

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.N.C. RAMOND-TEYCHENE II C/ E.U.R.L. [X]

DEMANDERESSE

S.N.C. RAMOND-TEYCHENE II, société en nom commercial, au capital de 3 048,00 €, enregistrée au RCS de Toulouse sous le numéro 351 397 674, dont le siège social est situé 129 route d’Albi à Toulouse (31200), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Karine Rousselot, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 301

DEFENDERESSE

E.U.R.L. [X], entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, au capital de 1 000,00 €, enregistrée au RCS de Versailles sous le numéro 512 754 672, dont le siège social est situé 8 avenue de la Libération à Viroflay (78220), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Katia Debay, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 541

Débats tenus à l’audience du 13 mars 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2010, la société en nom collectif Ramond Teychené II a consenti au profit de l’entreprise unipersonnelle [X] un bail commercial portant sur un local commercial situé 8 boulevard de la Libération, lot n° 92, à Viroflay (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2010 moyennant annuel un loyer fixé à la somme de 5 210,00 € hors taxes et hors charges par an, payable trimestriellement par avance.

Le 10 juillet 2024, la société en nom collectif Ramond Teychené II a fait signifier à l’entreprise unipersonnelle [X] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9 347,55 € au titre des loyers et charges impayés, hors frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la société en nom collectif Ramond Teychené II a fait assigner l’entreprise unipersonnelle [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à l’audience du 19 décembre 2024, la cause a été entendue à l’audience du 13 mars 2025.

Aux termes de son assignation soutenue oralement à l’audience, la société en nom collectif Ramond Teychené II demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 31 mai 2010 entre les parties portant sur le local commercial situé 8 boulevard de la Libération, lot n° 92, à Viroflay (Yvelines), est acquise depuis le 10 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion de l’entreprise unipersonnelle [X] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sous astreinte de 200,00 € par jour ;

— condamner l’entreprise unipersonnelle [X], à titre provisionnel, à lui payer :

— la somme de 8 739,69 € TTC, au titre de son arriéré locatif et de charges, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 10 juillet 2024, date du commandement infructueux ;

— la somme de 2 383,52 €, à titre d’indemnité d’occupation forfaitaire égale au montant du loyer et des charges conventionnels par trimestre, jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;

— la somme de 873,97 €, correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue à la clause pénale ;

— juger qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie à son profit ;

— condamner l’entreprise unipersonnelle [X], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 4 767,04 € TTC à titre d’indemnité nécessaire à la relocation du local, assortie des intérêts au taux légal ;

— ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux aux risques, frais et périls du défendeur ;

— condamner l’entreprise unipersonnelle [X] à payer à la société en nom collectif Ramond Teychené II la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût de la délivrance du commandement et de l’assignation.

Elle précise que la dette locative s’élève au 6 mars 2025 à la somme 11 280,07 € et s’oppose fermement à tout octroi d’un délai de paiement.

Elle ajoute que les pièces adverses présentent des incohérences, la défenderesse produisant une facture de décembre 2023 au titre d’un sinistre survenu en juin 2024.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, l’entreprise unipersonnelle [X] demande au juge des référés de lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai, ainsi que de rejeter les demandes formées à son encontre.

Elle sollicite à titre subsidiaire la réduction des clauses pénales.

Elle fait état de difficultés financières, indique avoir mis en vente son véhicule, et propose des mensualités de 1 000,00 € pour s’acquitter de la dette locative.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la juridiction.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de l’entreprise unipersonnelle [X] et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre la société en nom collectif Ramond Teychené II et l’entreprise unipersonnelle [X] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 10 juillet 2024 à l’entreprise unipersonnelle [X] vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 9 347,55 € en principal selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que l’entreprise unipersonnelle [X] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, restant tenue d’un montant de 5 929,35 € à l’issue de ce délai. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 août 2024 à minuit.

Si elle invoque des difficultés financières et la mise en vente de son véhicule, l’entreprise unipersonnelle [X] ne s’est pas acquittée du montant de son loyer courant depuis le 1er trimestre 2024. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité, lui permettraient de s’acquitter d’un montant conséquent en sus d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de l’entreprise unipersonnelle [X] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société en nom collectif Ramond Teychené II à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société en nom collectif Ramond Teychené II verse aux débats un extrait du compte de l’entreprise unipersonnelle [X] arrêté à la somme de 11 280,07 € au 6 mars 2025, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

L’obligation de l’entreprise unipersonnelle [X] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, de sorte qu’il convient de condamner l’entreprise unipersonnelle [X] à titre provisionnel à payer ladite somme à la société en nom collectif Ramond Teychené II.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 5 929,35 €, à compter du 12 novembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 2 810,34 €, et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société en nom collectif Ramond Teychené II au titre d’une indemnité forfaitaire, d’une indemnité nécessaire à la relocation du local et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

L’entreprise unipersonnelle [X], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et de l’assignation.

L’équité commande de condamner l’entreprise unipersonnelle [X] à payer à la société en nom collectif Ramond Teychené II la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société en nom collectif Ramond Teychené II et l’entreprise unipersonnelle [X] portant sur le local commercial situé 8 boulevard de la Libération, lot n° 92, à Viroflay (Yvelines), avec effet au 10 août 2024 à minuit ;

Ordonnons l’expulsion de l’entreprise unipersonnelle [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’entreprise unipersonnelle [X] à payer à la société en nom collectif Ramond Teychené II la somme provisionnelle de 11 280,07 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 6 mars 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur un montant de 5 929,35 €, à compter du 12 novembre 2024 sur un montant de 2 810,34 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamnons l’entreprise unipersonnelle [X] à payer à la société en nom collectif Ramond Teychené II une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons l’entreprise unipersonnelle [X] à payer à la société en nom collectif Ramond Teychené II la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons l’entreprise unipersonnelle [X] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et de l’assignation ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre