TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 24/00706 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPL6

JUGEMENT

Du : 05 Février 2025

[J] [E]

C/

[R] [Z] [M] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e KOERFER BOULAN

expédition certifiée conforme

délivrée le

à [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Février 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [E]

[Adresse 8] – PORTUGAL représ.

Par son mandataire la Sarl [E] Gestion [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Virginie KOERFER BOULAN, substituée par Maître Valérie LEPOUTRE, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [Z] [M] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

A l’audience du 05 Décembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 août 2018, Monsieur [E] [J], venant aux droits de Madame [E] [Y], représenté par son mandataire l’agence [E], a donné à bail à Monsieur [H] [R] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1154,43 euros, et 110 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2019 Monsieur [E] [J], venant aux droits de Madame [E] [Y], représenté par son mandataire l’agence [E], a donné à bail à Monsieur [H] [R] un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 59 euros et 6 euros de provisions sur charges.

Après plusieurs commandements de payer, Monsieur [E] [J] a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, pour un montant de 7273,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

En date du 7 mars 2024, Monsieur [E] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Monsieur [E] [J] a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]. Dans des conclusions complémentaires Monsieur [E] [J] formule les demandes suivantes :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire dès le 7 avril 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail faute de justification d’une assurance locative en cours de validité,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dire que le commissaire de justice chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,dire qu’à défaut d’être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par Monsieur [E] [J], le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avèrerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,condamner Monsieur [H] [R] au paiement des sommes suivantes : la somme de 10.949,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté des charges locatives, à compter du 28 février 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux caractérisé par la remise des clés à l’agence [E],la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront le coût des sommations de justifier d’une assurance et commandements de payer pour un montant total de 494,01 euros,dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter des appels d’échéances et ce, avec anatocisme, les calculs étant effectués échéance par échéance,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 13 septembre 2024.

À l’audience du 5 décembre 2024, Monsieur [E] [J], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.867,18 euros pour l’appartement et 82,03 euros pour le parking. Elle précise que la dette est en augmentation et qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant. Aucun justificatif de l’assurance n’a également été fourni.

Monsieur [H] [R], présent, conteste le montant de la dette. Selon lui, la dette s’élève à 3000 euros. Il indique qu’il y a deux mois, il payait son loyer mais que ses comptes ont été bloqués. Il sollicite l’octroi de délais de paiement. Il informe ne pas avoir de dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, Monsieur [H] [R] produit un décompte datant de juillet 2023 et une attestation d’assurance en date du 5 décembre 2024. La société LES RESIDENCES répond par note en délibéré, faisant valoir que l’attestation d’assurance est datée du 5 décembre 2024, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il était assuré auparavant. Elle fait également valoir que la dette de Monsieur [H] a augmenté depuis juillet 2023, car les loyers ne sont pas payés.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [E] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 août 2018, du commandement de payer délivré le 7 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2024 que Monsieur [E] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte produit par Monsieur [E] date de juillet 2023, de sorte qu’il ne comprend pas les impayés ultérieurs.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 10.949,21 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 7273,83 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 18 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 août 2018 à compter du 19 avril 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient donc de rejeter la demande au titre de la vente et de la destruction des meubles et objets mobiliers présents dans le logement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 19 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [H] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 19 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le locataire sollicite des délais de paiement. Cependant il n’a pas repris le paiement du loyer courant et la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation. Aucun élément ne permet d’établir sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 21 août 2018 et le 11 septembre 2019 entre Monsieur [E] [J] d’une part, et Monsieur [H] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] et l’emplacement de parking, sont réunies à la date du 18 avril 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 19 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1], l’expulsion de Monsieur [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [J] tendant à la vente ou à la destruction des meubles et objets mobiliers du locataire,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [R] à compter du 19 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 10.949,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 7273,83 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [E] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [J] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE