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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 4]

[Localité 6]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00336 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6QN

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 22 Juillet 2025

MINUTE :

S.A. [Adresse 9]

C/

[S] [N]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 Juillet 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT DEUX JUILLET

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société 1001 VIES HABITAT, S.A. D’HLM à Directoire et Conseil de surveillance, agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire.

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous l’immatriculation n°572 015 451 dont le siège est [Adresse 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Christophe LEMAITRE, avocat au barreau de PARIS.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [S] [N]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2018, la société d'[Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [L] [P] et Madame [S] [N] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 380,46 euros, hors charges.

Monsieur [L] [P] a donné congé du logement par courrier du 13 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 423,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 10 juin 2024, distribuée le 12 juin 2024, la société d'[Adresse 9] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la société d'[Adresse 9] a fait assigner Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [S] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 3 792,37 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 5 mars 2025.

À l’audience du 6 juin 2025, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 166,04 euros arrêtée au 23 mai 2025, loyer du mois d’avril inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [S] [N], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 juin 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT a transmis un décompte actualisé de la dette à la somme de 4 296,56 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société d’HLM 1001 VIES HABITAT le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d'[Adresse 9] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 mai 2018, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du dernier décompte de la créance actualisé au 6 juin 2025 que la société d’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [N] à payer à la société d'[Adresse 9] la somme provisionnelle de 4 296,56 euros, au titre des sommes dues au 6 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2024 sur la somme de 3 423,42 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 mai 2018 à compter du 15 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

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Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [S] [N] propose à l’audience de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière indiquant percevoir un salaire mensuel entre 1 800 euros et 1 900 euros et avoir la charge de deux enfants en résidence alternée.

S’il ressort des éléments communiqués, notamment de la note en délibéré reçue le 10 juin 2025, que Madame [S] [N] a effectué un versement de 523 euros avant l’audience, cette somme ne couvre pas la totalité du loyer courant, la dette restant par ailleurs très conséquente.

En outre, le bailleur est opposé à l’octroi de délai de paiement.

Dans ces conditions, il ne pourra pas être fait droit à la demande de délai sollicité.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2025, Madame [S] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner à titre provisionnel Madame [S] [N] à son paiement à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société d’HLM 1001 VIES HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [S] [N] à payer à la société d'[Adresse 9] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la société d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mai 2018 entre la société d'[Adresse 9] d’une part, et Madame [S] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 janvier 2025.

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date.

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société d’HLM 1001 VIES HABITAT.

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [N] à compter du 15 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme provisionnelle de 4 296,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 juin 2025 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 3 423,42 euros, et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la société d'[Adresse 9] à titre provisionnelle l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 juin 2025, échéance de juin, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

CONDAMNONS Madame [S] [N] à payer à la société d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [S] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG

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