N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 22 Mai 2025

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXDD

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEUR :

Mme [V] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e PROMPSAUD

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [H]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Mme [V] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 1] par contrat du 11 février 2021, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 423,96€ charges incluses.

Un commandement de payer les loyers et de justifier de la souscription d‘une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1630,57€ a été délivré à Mme [V] [H] le 26 juin 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juillet 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société TOIT ET JOIE, par acte du 16 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 janvier 2025, a fait assigner Mme [V] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de Mme [V] [H] à lui payer la somme de 2396,17€ à titre d’arriérés de loyers et charges, loyer de décembre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ; La condamnation de Mme [V] [H] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de son départ effectif des lieux ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion en conséquence de Mme [V] [H] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de son chef ;Au besoin que soit ordonnée la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [V] [H] ;La condamnation de Mme [V] [H] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 14 mars 2025 à la somme de 2269,21€, échéance de février 2025 incluse. Elle ne demande pas l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs car cette demande n’est pas reprise dans l’assignation. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse.

Mme [V] [H] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ en règlement de l’arriéré. Elle perçoit 1600€ de salaire outre la prime d’activité. Elle rembourse un crédit à hauteur de 400€ par mois et verse une pension alimentaire de 50€ par mois au père de sa fille.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 8).

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1630,57€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [V] [H] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

S’agissant du commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, le bailleur n’en fait pas état dans son assignation, et indique en conséquence ne pas demander l’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Mme [V] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2269,21€ à la date du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Mme [V] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 2269,21€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1630,57€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er mars 2025, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [V] [H] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La société TOIT ET JOIE s’y oppose.

Mme [V] [H] propose de verser 100€ par mois au total en sus du loyer courant, ce qui permettrait de solder l’arriéré locatif dans les délais légaux. Elle a en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis avril 2024 (hormis les échéances de novembre et décembre 2024, revenues impayées), soit antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que Mme [V] [H] perçoit un salaire de l’ordre de 1600€ en tant qu’aide médico-psychologique dans une Maison d’Accueil Spécialisée, outre la prime d’activité s’élevant à 181€. Elle verse une pension alimentaire de 50€ par mois au père de sa fille et rembourse des crédits à hauteur de 400€ par mois environ. Elle apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder à la défenderesse des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande de la locataire qui souhaite rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [V] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société TOIT ET JOIE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [V] [H] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 27 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNONS Mme [V] [H] à payer à la SA [Adresse 7], à titre provisionnel, une somme de 2269,21€ (deux-mille-deux-cent-soixante-neuf euros et vingt-et-un centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1630,57€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [V] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 22 mensualités de 100€ chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM TOIT ET JOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [V] [H] soit condamnée à verser à la SA d'[Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [V] [H] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [V] [H] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 22 mai 2025.

La Greffière La juge