Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

10 AVRIL 2025

N° RG 24/00054 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTCG

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société SCI JSC INVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 834 425 357 dont le siège social est situé [Adresse 8] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société SARL ELL’MCOIFFURE [C], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 798 763 363 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Mathilde PUYENCHET, avocat plaidant/postulant au barreau de CHARTRES.

2/ La société S CCC, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 752 503 623 dont le siège social se situe [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michelle DERVIEUX de la SELARL MBD AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 01 Décembre 2023 reçu au greffe le 19 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Février 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 décembre 2013, la société S CCC a donné à bail à la SARL ELL’M COIFFURE [C] un local commercial situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 11].

Par jugement d’adjudication du 5 février 2020, la S.C.I. JSC INVEST a fait l’acquisition des locaux commerciaux contigus exploités en boulangerie et de la parcelle A [Cadastre 2] devenue par la suite la parcelle AA n°[Cadastre 7] suite à un procès-verbal de remaniement cadastral en date du 21 avril 2021.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 1er décembre 2023, la S.C.I. JSC INVEST a fait assigner la SARL ELL’M COIFFURE [C] et la société S CCC devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la S.C.I. JSC INVEST demande au tribunal de :

Vu les articles 544 et 637 du code civil

Vu les articles 1303 et 1709 du code civil

A titre principal :

— Déclarer le bail conclu le 6 décembre 2013 entre la SCI S CCC et la société ELL’M COIFFURE inopposable à la SCI JSC INVEST,

— Déclarer la société ELL’M COIFFURE sans droit ni titre sur la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 7] située [Adresse 5] à [Localité 9] (78),

— Ordonner l’expulsion de la société ELL’M COIFFURE de la parcelle cadastrée section AA n° [Cadastre 7] située [Adresse 5] à [Localité 9] (78), et de tout occupant de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de l’occupant au choix des bailleurs, soit dans les lieux, soit dans un garde meuble, pour sureté des loyers échus et des charges locatives, aux frais de la société ELL’M COIFFURE,

— Condamner la société ELL’M COIFFURE à payer à la SCI JSC INVEST une indemnité d’occupation d’un montant de 410,80 euros par mois à compter du jugement à intervenir, outre les charges et accessoires du loyer jusqu’à justification de la libération effective des lieux et la remise des clés,

A titre subsidiaire, pour le cas où le bail devait être déclaré opposable à la société JSC INVEST,

— Condamner la société ELL’M COIFFURE à s’acquitter des loyers entre les mains de la société JSC INVEST,

En tout état de cause :

— Ordonner à la société SCCC de verser à la société JSC INVEST la part des loyers lui revenant, soit la somme mensuelle de 410,80 euros par mois depuis le 5 février 2020,

— Condamner en conséquence la SCI S CCC à verser à la SCI JSC INVEST une somme de 23.004,80 euros arrêtée au 19/09/2024,

— Débouter les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner la SCI S CCC à verser à la SCI JSC INVEST une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— La condamner aux dépens

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Elle fait valoir que :

— il ne peut sérieusement être contesté que la société JSC INVEST est propriétaire de la parcelle cadastrée section AA n°[Cadastre 7] y compris une partie sur laquelle est exploitée le salon de coiffure,

— il ne s’agit aucunement d’une servitude, les seules servitudes étant des servitudes de passage,

— la SCI FARVAULT n’a jamais pu consentir une servitude d’empiètement au profit du fonds appartenant à la société S CCC ni un droit réel de jouissance spéciale, l’acte de vente ni le contrat de bail ne comportant aucune clause en ce sens,

— l’exploitation du salon de coiffure en partie sur la parcelle dont elle est propriétaire est une atteinte à son droit de propriété,

— le bail lui est inopposable de sorte que la SARL ELL’M COIFFURE [C] est occupante sans droit ni titre la rendant bien-fondée à solliciter son expulsion,

— la société S CCC s’est enrichie au détriment de la SCI JSC INVEST en percevant l’intégralité du loyer alors qu’elle n’est pas propriétaire de l’intégralité des locaux donnés à bail, et qu’une partie des loyers aurait ainsi due être perçue par la SCI JSC INVEST,

— la société JSC INVEST n’a commis aucune faute et n’est nullement responsable des décisions prises par la société ELL’M COIFFURE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la SARL ELL’M COIFFURE [C] demande au tribunal, de :

Vu les dispositions des articles 692, 693, 1369, 1371 et 1376 du code civil,

— Voir débouter tant la SCI S CCC que la SCI JSC INVEST de toutes demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SARL ELL’M COIFFURE [C],

— Voir condamner tout succombant à verser à la SARL ELL’M COIFFURE [C] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le titre de jouissance dont dispose la SARL ELL’M COIFFURE [C] est irréfutable, tout comme l’emprise du droit au bail, que si des erreurs dans la désignation du bien ont été commises par les parties ou le notaire, il n’en demeure pas moins que cet acte authentique ne peut être combattu que dans le cadre de la procédure d’inscription de faux,

— la SCI [F], auteur de la SCI JSC INVEST a incontestablement créé, au profit de la SCI S CCC, a minima, une servitude de père de famille, permettant l’empiètement d’une partie de la construction sur la parcelle A [Cadastre 2] dont elle restait propriétaire,

— le bail fait expressément mention de l’opposabilité dudit bail à la SCI [F], dont la gérante a été appelée à l’acte et a apposé sa signature, la SCI SCCC bénéficiant en conséquence d’un droit réel de jouissance sur les lieux donnés à bail à la SARL ELL’M COIFFURE,

— la SARL ELL’M COIFFURE [C], qui, en vertu d’un bail authentique de 2013, est débitrice de son loyer à l’égard de la SCI S CCC ne saurait verser à un tiers, la SCI JSC INVEST, une partie du loyer, sauf à en rester débitrice à l’égard de la première,

— si une indemnisation devait être due à la SCI JSC INVEST, elle ne pourrait qu’être versée par la bailleresse, la SCI S CCC,

— la SARL ELL’M COIFFURE a toujours parfaitement respecté ses obligations et se trouve entrainée dans la présente instance malgré elle, alors qu’elle n’a pas la maîtrise de la situation juridique d’espèce, n’étant que locataire,

— jamais les loyers n’ont été retenus mais différentes mesures d’exécution ont vraisemblablement été mises en œuvre, dont des saisies attribution entre les mains des locataires, dont la SARL ELL’M COIFFURE,

— le commissaire de justice alors chargé de ces recouvrements a demandé à la SARL ELL’M COIFFURE [C] de conserver les loyers, le temps que le juge de l’exécution se prononce,

— aucune réponse n’a, à ce jour, pu lui être donnée quant au sort de ce contentieux et à qui doivent finalement être versés les loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2024, la société S CCC demande au tribunal, de :

Vu les articles 692, 693, 1231 et 1241du code civil

— Recevoir la société S CCC en ses écritures et l’y déclarer bien fondée,

En conséquence

— Débouter la société JSC INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société JSC INVEST à payer à la SCCC la somme de

20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la société ELL’M COIFFURE [C] à payer à la S CCC la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum la société JSC INVEST et la société ELL’M COIFFURE [C] à payer à la SCCC la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société JSC INVEST et la société ELL’M COIFFURE [C] aux entiers dépens qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— la SCI [F], auteur de la SCI JSC INVEST, a créé au profit de la partie de construction vendue avec la parcelle A [Cadastre 3] à la SCI S CCC, à tout le moins une servitude d’empiètement de la partie de cette construction sur la parcelle A [Cadastre 2] dont elle restait propriétaire, cette partie de construction ne pouvant être dissociée des autres locaux commerciaux, comme étant indispensable à l’exploitation,

— le droit ainsi consenti par la SCI [F] peut être soit une servitude, soit un droit réel de jouissance spéciale au profit du fonds appartenant à la société S CCC, mais fait en tout état de cause obstacle à tout possibilité de remise en question de l’occupation de la société ELL’M COIFFURE au titre du bail commercial consenti,

— la SCI JSC INVEST, qui ne peut bénéficier en l’espèce de plus de droits que son auteur, a sciemment accepté l’exercice de ce droit réel de jouissance spéciale et ne peut dans ces circonstances poursuivre une action en condamnation de la société ELL’M COIFFURE et de la concluante à libérer les lieux sous astreinte,

— la SCI JSC INVEST a généré une situation permettant au preneur, la société ELL’M COIFFURE de se prévaloir d’un risque d’éviction pour tenter d’échapper à son obligation de paiement des loyers,

— la société ELL’M COIFFURE est elle-même fautive en ce qu’elle abuse sciemment de la situation et de la procédure pour échapper à ses obligations de locataire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré au

10 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la propriété de la parcelle AA n°[Cadastre 7] anciennement A n°[Cadastre 2] comprenant une partie des locaux exploités par la SARL ELL’M COIFFURE [C]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Au surplus, la propriété d’un immeuble se prouve par tous moyens, la possession du bien comme les titres constituant des présomptions du droit de propriété, sans qu’il existe de hiérarchie entre ces modes de preuve.

En l’espèce, il résulte du jugement d’adjudication du 5 février 2020 que la société SCI JSC INVEST a été déclarée adjudicataire des lieux ainsi désignés :

« DÉSIGNATION

Telle qu’elle résulte des énonciations de l’ordonnance du Juge Commissaire sus-énoncée et du Procès-verbal descriptif établi par Me [B], Huissier de Justice à [Localité 13] le 14 mai 2019.

sur la Commune de [Localité 10], [Adresse 5] :

Les biens et droits consistant en :

Une construction à usage de commerce et d’habitation comprenant :

— Rez de chaussée : espace de vente sur rue, fournil, laboratoire, local plonge/épicerie, vestiaires et sanitaires, dégagement vers l’étage

—  1er étage : pièce principale/ coin cuisine, chambre, salle de bains/WC

— Grenier

Emplacements de stationnement

Cadastré section A n°[Cadastre 2] pour une contenance de 8 ares 91 centiaires, provenant de la division de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de 20a 93ca, ainsi qu’il résulte de la vente avec division reçue par Me [D] [A], Notaire à [Localité 12] le 3 mai 2010 publiée au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 22 juin 2010 volume 2010 P n°2547

Ainsi au surplus que les dits biens et droits immobiliers existent, se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances, dépendances et circonstances, droits de propriété, de mitoyenneté et autres pouvant y être attachés, sans aucune exception ni réserve ».

Le procès-verbal de description du 14 mai 2019 établi par Me [B] décrit uniquement le local à usage de commerce édifié sur deux niveaux se trouvant sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] d’une contenance de 8 ares 91 centiaires anciennement à usage de boulangerie et libre de toute occupation au moment du constat. L’huissier de justice mentionne également l’existence des emplacements de stationnement à l’extérieur sur un revêtement de type enrobé.

Aucune mention du procès-verbal ne fait référence aux locaux occupés par la SARL ELL’M COIFFURE [C].

Il résulte du « dire de surfaces » transmis le 2 août 2019 par Me [E] au juge de l’exécution que la superficie des locaux annexée au cahier des conditions de vente est ainsi fixée :

« local commercial RdC

Local plonge 18,52

Laboratoire + chambres froides + rangement 68,33

Fournil 30,20

Espace vente 33,50

Dégagement accès R+1 3,41

Sanitaires 9,53

Total 163,59 m²

Appartement R+1

Chambre 11,05

Dégagement 2,03

SdE/WC 2,81

Séjour/Cuisine 20,04

Total 35,93 m² ».

Il ne ressort pas du calcul des surfaces annexé au cahier des conditions de la vente que celle-ci concernerait également une partie des locaux de la SARL ELL’M COIFFURE [C] dès lors que les surfaces mentionnées se réfèrent exclusivement aux locaux anciennement à usage de boulangerie.

Les diagnostics techniques joints au cahier des conditions de la vente par dire de Me [E] du 2 septembre 2019 mentionnent uniquement des opérations de diagnostic de performance énergétique, de recherche d’amiante et de relevé de l’état de l’installation électrique réalisés au sein des locaux à usage de boulangerie dont le plan est reproduit à plusieurs reprises sans qu’aucun de ces documents ne mentionne les locaux loués par la SARL ELL’M COIFFURE [C] ni n’y fasse référence.

La déclaration de surenchère faite le 14 octobre 2019 par la société SCI JSC INVEST fait référence à une construction à usage de commerce et d’habitation comprenant :

— Rez de chaussée : espace de vente sur rue, fournil, laboratoire, local plonge/épicerie, vestiaires et sanitaires, dégagement vers l’étage,

—  1er étage : pièce principale/ coin cuisine, chambre, salle de bains/WC- Grenier,

Emplacements de stationnement le tout bâti sur un terrain cadastré section A n°[Cadastre 2] pour une contenance de 8 a 91 ca ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments tant du jugement d’adjudication du

5 février 2020 que du procès-verbal de description du 14 mai 2019, que l’adjudication par laquelle la société SCI JSC INVEST est devenue propriétaire portait sur le local commercial anciennement à usage de boulangerie et les emplacements de stationnement rattachés à celui-ci se trouvant sur la parcelle section A n°[Cadastre 2] et non sur l’ensemble de la dite parcelle. Il faut d’ailleurs constater que la société SCI JSC INVEST, elle-même, dans sa déclaration de surenchère n’a pas indiqué qu’elle entendait se porter acquéreur d’une partie des locaux exploités par la SARL ELL’M COIFFURE [C].

Il est indifférent sur ce point que la société SCI JSC INVEST se prévale du relevé de propriété mentionnant que la SCI FARVAULT était seule propriétaire de la parcelle A n°[Cadastre 2] dès lors d’une part que le relevé de propriété ne constitue pas une preuve de la propriété mais surtout que le fait que la SCI FARVAULT ait pu être anciennement propriétaire de l’intégralité de la parcelle n’induit pas qu’un transfert de la propriété de l’intégralité de celle-ci aurait été réalisée par le jugement d’adjudication dès lors que cette décision précise que, comme précédemment indiqué, les biens objets de la vente sont le local anciennement à usage de boulangerie et les emplacements de stationnement, et non la parcelle dans son intégralité.

La référence à la contenance de la parcelle ne porte pas non plus démonstration de l’acquisition de l’entièreté de la dite parcelle dès lors que cette référence n’est faite qu’au titre de la localisation des locaux et emplacements de stationnement objets de l’adjudication.

Les locaux occupés par la SARL ELL’M COIFFURE [C] ne sauraient pas davantage être considérés comme une dépendance des locaux anciennement occupés par une boulangerie acquis par la demanderesse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société SCI JSC INVEST n’est pas devenue propriétaire d’une partie des locaux exploités par la SARL ELL’M COIFFURE [C] par jugement d’adjudication du 5 février 2020.

En conséquence, elle ne saurait prétendre à aucun droit sur lesdits locaux et doit être déboutée de l’intégralité des demandes présentées à l’égard de la SARL ELL’M COIFFURE [C] et de la société SCCC.

2. Sur les demandes de dommages-intérêts présentées par la société

S CCC

La société S CCC ne fournit aucun justificatif pour établir les préjudices dont elle se prévaut.

Il y a lieu, en conséquence, de la débouter de l’ensemble de ses prétentions formulées à titre de dommages-intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

La société SCI JSC INVEST succombant à titre principal, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

En outre, elle devra payer une somme de 4.000 euros à chacune des sociétés ELL’M COIFFURE [C] et S CCC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la société SCI JSC INVEST de l’ensemble de ses prétentions ;

Déboute la société S CCC de ses prétentions formées à titre de dommages-intérêts et de ses demandes formées à l’encontre de la SARL ELL’M COIFFURE [C] ;

Condamne la société SCI JSC INVEST aux dépens ;

Condamne la société SCI JSC INVEST à payer à la SARL ELL’M COIFFURE [C] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société SCI JSC INVEST à payer à la société S CCC une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2025 par Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY