MINUTE N°

N° RG 24/00604 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNRX

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Madame [K] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

22, rue de la Maison Verte

CS 80518

78105 ST GERMAIN EN LAYE CEDEX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son représentant légal, SIRET n° 572 161 321 00037 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [E], née le 26 mars 1989 à [Localité 3] (République Démocratique du Congo) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [E]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Madame [K] [E] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 4], par contrat en date du 11 décembre 2020.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à sa locataire une sommation de payer, au visa de l’article 1728 du code civil, le 30 janvier 2024, pour le montant de 3 099,22 €, hors frais d’acte. Cette sommation de payer est restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [K] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Germain-en-Laye, au visa de l’article 1728 du code civil, aux fins de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles qu’elle désignera ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, à ses frais, risques et périls, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;La condamner au paiement de la somme de 3 432,93 € au titre de l’arriéré des loyers et charges, échéance d’août 2024 incluse, selon décompte en date du 6 septembre 2024 ;La condamner au paiement, à compter du 1er septembre 2024, d’une indemnité d’occupation, égale au montant du dernier loyer (outre charges, indexation et accessoires), ceci jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 1 500 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, eu égard aux manquements graves de la locataire rendant impossible la poursuite du bail ;La condamner à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamner aux dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer ;Ordonner l’exécution provisoire à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 1 099,22 €, échéance de mars 2025 incluse. Le Conseil de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a indiqué que sa cliente n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement puisque, depuis septembre 2024, Madame [E] règle chaque mois 200 € en plus de ses loyers et charges courants.

Madame [K] [E] a comparu en personne. Madame [E] a expliqué qu’elle a rencontré des difficultés financières, qu’elle a cherché à prendre contact avec son bailleur pour lui en faire part, qu’elle n’y est pas parvenue, mais que, depuis septembre 2024, elle a mis en place avec lui un échéancier de remboursement prévoyant le règlement de 200 € par mois, en plus des loyers et charges courants.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe, avant l’audience, il en a été donné lecture par le Magistrat présidant l’audience. Il corrobore les déclarations des parties pendant l’audience.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions Préventives des Expulsions Locatives par voie dématérialisée, le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

De même, en vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé : a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. »

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le relevé du compte locatif de Madame [E] a présenté chaque mois, dès le mois d’août 2021, un solde débiteur. Par ailleurs, malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée, le 30 janvier 2024, Madame [E] n’a pas régularisé sa situation.

Le paiement des loyers et charges étant une obligation essentielle du locataire, son non-respect constitue un manquement grave, justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail, comme le demande la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

La résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date de l’assignation, soit le 1er octobre 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a actualisé sa créance, pendant l’audience, pour la porter à la somme de 1 099,22 €, échéance du mois mars 2025 incluse et a remis un décompte, arrêté à la date du 18 avril 2025, démontrant que Madame [E] reste lui devoir cette somme.

Madame [E] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Madame [E] sera condamnée à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 1 099,22 €, arrêtée à la date du 18 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

La somme de 1 099,22 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, qu’au jour de l’audience, Madame [E] a repris le paiement de ses loyers et charges courants, majorés depuis septembre 2024 de 200 € par mois aux fins d’apurer ses impayés qui sont passés de 3 099,22 €, à la date de la sommation de payer, le 30 janvier 2024, à 1 099,22 €, au jour de l’audience.

Madame [E] a ainsi démontrée qu’elle est en mesure de régler sa dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Madame [E] sera autorisée à se libérer du montant du solde de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, et étant précisé qu’il devra être tenu compte des règlements que Madame [E] aura pu effectuer entre le mois d’avril 2025 et la date du présent jugement.

Les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcé.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation judiciaire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour la locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

La locataire soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu, au plus tard le 10 mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE DU MOULIN VERT :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement occasionné par les impayés de Madame [E].

En conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera déboutée de sa demande dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 10 avril 2024, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [E] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ;

PRONONCE la résiliation judiciaire à la date de l’assignation du bail entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Madame [K] [E], en date du 11 décembre 2020, concernant le logement situé [Adresse 2], à [Localité 4] ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 1 099,22 €, arrêtée à la date du 18 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse payée par Madame [E], avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 5 mensualités de 200 € et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’il devra être tenu compte des règlements que Madame [K] [E] aura pu effectuer entre le mois d’avril 2025 et la date du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La résiliation judiciaire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Madame [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Madame [K] [E] soit tenue de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le dix du mois suivant et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTE la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 30 janvier 2024, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire