MINUTE N°

N° RG 25/00119 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUN

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ

C/

Monsieur [E] [C] [Y]

Madame [R] [J] épouse [Y]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM [Adresse 8], venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par la SELARL SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Fabienne BEUGRÉ, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [C] [Y] – demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [R] [J] épouse [Y], née le 09 mars 1995 à [Localité 9] – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la : SELARL SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [E] [C] [Y]

Madame [R] [J] épouse [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2020, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY a donné à bail à Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 503,39 euros, et un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 19 août 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1898,40 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 19 août 2024, la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’commissaire de Justice en date du 16 janvier 2025, la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY a assigné Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY, aux frais de Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] ;

— condamner solidairement Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 22259,39 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2134,15 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Elle indique que les locataires ont donné leur congé pour le 3 novembre 2025 mais qu’elle souhaite maintenir sa demande d’expulsion dans l’hypothèse où ces derniers ne quitteraient pas le logement.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [7], Monsieur [E] [C] [Y] n’est ni présent ni représentée.

Madame [R] [Y], qui comparaît ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Elle fait valoir qu’ils ont souscrit un crédit immobilier pour leur maison en construction dont l’échéance est venue s’ajouter au loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 19 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2025 que la créance de la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY à l’égard de Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :138,48 euros et 160,45 euros correspondant à des frais de poursuites.

Par conséquent, Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 1835,22 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] le 19 août 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 octobre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2020 à compter du 20 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 octobre 2024.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] au paiement de cette indemnité à compter du 20 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025.

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 août 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 septembre 2020 entre la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY d’une part et Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 octobre 2024,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] à payer solidairement à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 1835,22 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse,

AUTORISE Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] à payer solidairement à la S.A. d’HLM [Adresse 8] venant aux droits de l’OPIEVOY une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 octobre 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 4 octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] [Y] et Madame [R] [Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 août 2024 et le coût de l’assignation en date du 16 janvier 2025,

REJETTE la demande de la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de l’OPIEVOY au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier Le juge